Nieuwe aangifteverplichting voor huurders: kan men een “dubbele sanctie” vermijden? (De Broeck, Van Laere & Partners)

Auteur: De Broeck, Van Laere & Partners

Voor de binnenkort in te dienen belastingaangiften (aanslagjaar 2024) moet voor de eerste keer rekening gehouden worden met de nieuwe verplichting voor huurders om een bijlage bij de aangifte te voegen wanneer ze beroepsmatige huur willen aftrekken als beroepskosten. Een van de bekommernissen daarbij is of er een “dubbele sanctie” mogelijk is: verwerping van de aftrek bij de huurder én een ongunstiger belastingregime bij de verhuurder. Een circulaire en een antwoord van de minister brengen opheldering. Intussen is ook het formulier gepubliceerd.

Bij het belasten van onroerende inkomsten van particulieren is er een groot verschil naargelang het gebruik dat de huurder maakt van het pand. Als de huurder het gehuurde gebouw gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid, wordt de verhuurder belast op de reële huurinkomsten. Maar als de huurder het pand louter privé gebruikt, komt de verhuurder er vanaf met een belasting op het kadastraal inkomen plus 40% (artikel 7, §1, 2°, a) versus c) WIB 1992).

Komt verhuurder voor onaangename verrassingen te staan?

Onder meer om beter rekening te kunnen houden met dat onderscheid, kwam de wetgever vorig jaar op het idee van een nieuwe bijlage bij de aangifte. Huurders die kosten willen aftrekken met betrekking tot het pand dat ze huren, moeten een formulier invullen en bij hun aangifte voegen. Zonder bijlage is geen aftrek van de huur mogelijk (zie ons artikel “Huurder moet in aangifte inlichtingen geven over huur en verhuurder”).

Een grote zorg daarbij was dat de verhuurder voor onaangename verrassingen zou kunnen komen te staan. Als de huurder, tegen de afspraken in en dus achter de rug van de verhuurder om, het pand beroepsmatig gebruikt, zou de verhuurder zich onverwachts en onbedoeld geconfronteerd zien met een hogere belastingfactuur. Een dergelijke situatie kan zich sneller voordoen dan men zou denken. Met een huurder die een woning huurt en daar ook effectief gaat wonen, lijkt er geen vuiltje aan de lucht. Maar het zou kunnen dat die huurder thuiswerkt en kosten inbrengt voor een “thuiskantoor”, of met een bijberoep begint en de logeerkamer inricht als atelier of kantoor, met bijbehorende kostenaftrek. Dat “beroepsmatige” gebruik zou dan op papier als gevolg hebben dat de verhuurder belast wordt op zijn effectieve huurinkomsten en niet op de doorgaans gunstigere forfaitaire basis van het kadastraal inkomen plus 40%.

Kosteloos geregistreerd huurcontract woning: geen aftrek

Maar de wetgever heeft rekening willen houden met de geschetste situatie. Dat is gebeurd door een uitzondering in te voeren voor huurovereenkomsten die kosteloos zijn geregistreerd op basis van artikel 161, 12°, a) of b) van het Wetboek Registratierechten. Dat betekent dat het pand een woonfunctie heeft. Voor dergelijke panden is geen huuraftrek meer mogelijk onder de nieuwe regeling. De huurder van de woning kan dus de kosten voor een thuiskantoor of een atelier principieel niet inbrengen als beroepskosten (ook al wordt er de facto wel professioneel gebruik gemaakt van bepaalde kamers in de woning).

Maar dan nog blijft de vraag of geen “dubbele sanctie” mogelijk is: verwerping van de aftrek bij de huurder en hogere belasting (op reële huurinkomsten) bij de verhuurder. Het nieuwe wettelijke aftrekverbod verandert immers niets aan de feitelijke situatie en sluit dus in theorie niet uit dat voor het bepalen van de belastingtoestand van de verhuurder, rekening gehouden wordt met die feitelijke situatie.

Geen “dubbele sanctie”

Een dubbele sanctie is er echter niet. Belangrijk daarbij is immers dat verwerping van de kostenaftrek gelijkgesteld wordt met niet-beroepsmatig gebruik. Naar het feitelijke gebruik wordt dus niet meer gekeken. Daardoor is de verhuurder “beschermd” tegen onverwachte fiscale gevolgen.

De minister onderstreept dat in antwoord op een recente parlementaire vraag: “Wanneer de huur en de huurvoordelen op basis van het aftrekverbod niet als werkelijke beroepskosten kunnen worden aangemerkt, mag voor de vaststelling van de onroerende inkomsten worden aangenomen dat de huurder het onroerend goed niet voor de uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid gebruikt”. Dat principe wordt ook nog eens bevestigd in de circulaire die intussen over de maatregel verschenen is. De verhuurder kan dus op beide oren slapen in een dergelijke situatie. Hij/zij wordt wel degelijk “beschermd” in gevallen waarin hij/zij te goeder trouw een huurovereenkomst voor bewoning door de huurder heeft gesloten en nooit de intentie heeft gehad dat de huurder het pand beroepsmatig zou gebruiken, aldus de minister nog.

Ook voor buitenlandse panden

Goed nieuws voor de verhuurder is ook dat dezelfde regels gelden voor panden in het buitenland. Dat blijkt uit de circulaire. Het volstaat dan dat de huurcontracten kosteloos hadden kunnen worden geregistreerd indien de panden in België zouden liggen. Het gaat dan om onroerende goederen die uitsluitend zijn bestemd voor huisvesting van een gezin of van één persoon. In een dergelijke situatie is aftrek van de huur eveneens verboden en riskeert de verhuurder evenmin een verslechtering van zijn belastingsituatie.

De circulaire merkt op dat met die regel ook de situatie van een tweede verblijf kort bij het werk “ontmijnd” wordt (althans vanuit het perspectief van de verhuurder). Het komt voor dat iemand ver van zijn of haar werk woont en daarom een studio of appartement huurt vlak bij het werk, om daar tijdens de week te kunnen slapen en op die manier een lange rit naar het werk te vermijden. In dat geval heeft die huur een beroepsmatig karakter en kan de huurder de betaalde huur dus inbrengen als beroepskost. Normaal gezien zou de verhuurder dan belast worden op de reële huur. Maar kosteloze registratie van de huurovereenkomst steekt daar ook in dit geval een stokje voor.

Uitzondering op de uitzondering

Er is wel een uitzondering. Aftrek is wél toegelaten als de woning wordt gehuurd door een bedrijf met als uitsluitend doel de huisvesting van één of meer werknemers of bedrijfsleiders, ingevolge een wettelijke of contractuele verplichting. Een duidelijk voorbeeld is een conciërgewoning. Of het geval van een buitenlandse werknemer die tijdens zijn tijdelijke verblijf in België een woning ter beschikking gesteld krijgt van de werkgever. In die situaties blijft de aftrek gevrijwaard maar – keerzijde van de medaille – wordt de verhuurder (ongunstig) belast op de werkelijke huurinkomsten.

Voorwaarde bij dat alles is wel dat het huurcontract kosteloos geregistreerd is. Dat is bijvoorbeeld onmogelijk voor een “gemengd” gebruikt pand (deels als woning, deels professioneel). Maar de circulaire merkt op dat er zelfs in die situatie een uitweg is. Het is een optie om het huurontract uit te splitsen en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de privéhuur, gebruik te maken van de kosteloze registratie.

Voor de circulaire: https://www.minfin.fgov.be/myminfin-web/pages/public/fisconet/document/0b74a8b0-000f-4f9f-b429-0c149c8a2057

Voor het bij de aangifte te voegen formulier: https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/155-270mlh-2024-nl.pdf

Voor het antwoord van de minister: https://www.dekamer.be/doc/CCRI/pdf/55/ic1330.pdf (p. 7, Mondelinge Vraag van 24 april 2024 van Volksvert. De Roover)

Bron: De Broeck, Van Laere & Partners