Summer Deal
‘Bouw – Actualia’

7 webinars on demand

Summer Deal
‘Bouw – Aansprakelijkheid’

4 webinars on demand

Summer Deal
‘Het nieuwe goederenrecht’

6 webinars on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

50 jaar Wet Breyne – Een overzicht aan de hand van rechtspraak

Webinar on demand

Nieuw anti-witwasreglement voor vastgoedmakelaars (Monard Law)

Auteur: Gregory Grouwels, mmv Stijn Van Herck (Monard Law)

1 juli 2022 is de datum dat het nieuwe anti witwasreglement voor vastgoedmakelaars in werking zal treden. In het KB van 1 april 2022 wordt aangegeven hoe vastgoedmakelaars moeten voldoen aan de verplichtingen uit de nieuwe Antiwitwaswet van 18 september 2017. Het bestaande reglement van 2013 wordt opgeheven.

TOEPASSINGSGEBIED

a. Bemiddelaars en rentmeesters

De bepalingen van dit nieuw Antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars heeft een beperkt toepassingsgebied. Men beoogt de bemiddelaars en de rentmeesters. Met bemiddelaars bedoelt men diegene die voor rekening van derden bepalende bijstand verlenen met het oog op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, verhuring, ruil of overdracht onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen. Daarnaast bedoelt men met rentmeesters diegene die voor de rekening van derden activiteiten ontwikkelen inzake het beheer van onroerende goederen of onroerende rechten anderen dan de activiteit als syndicus. Dewelke zijn ingeschreven op het tableau van vastgoedmakelaars (of op de lijst van stagiairs) of het Tableau van landmeter-experten (of de lijst).

b. Cliënten

De bepalingen van de Antiwitwaswet van 2017 en het Antiwitwasregelement van 2022 met betrekking tot de cliënten zijn van toepassing op de volgende personen. Ten eerste de personen waarmee de vastgoedmakelaar een overeenkomst heeft gesloten met het voorwerp; bemiddeling met het oog op de verkoop aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen of van onroerende rechten of handelsfondsen. Daarnaast bedoelt  men ook de personen die zonder hiertoe een overeenkomst met een vastgoedmakelaar gesloten te hebben, door diens bemiddeling een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot een van de hogergenoemde doelen.

DE ANTIWITWASVERPLICHTINGEN

Wanneer een vastgoedmakelaar op gepaste wijze gebruik maakt van de procedures die hem door het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars worden aangereikt wordt hij vermoed te voldoen aan de verplichtingen in artikel 7 tot 35 en 37 tot 46 van de Antiwitwaswet. Voorbeelden hiervan zijn de algemene waakzaamheidsverplichtingen, de waakzaamheid ten aanzien van cliënten, de risicobeoordelingsplichten en de verhoogde waakzaamheid.

c. waakzaamheidsverplichtingen

Het antiwitwasreglement zal meer diepgang bieden rond een aantal aspecten met betrekking tot de waakzaamheidverplichtingen. Een voorbeeld hiervan is hoe het tijdstip van identificatie en verificatie van de identiteit van cliënten precies moet worden begrepen. Men haalt ook aan dat de makelaar in kwestie deze waakzaamheidsverplichtingen neemt vooraleer de overeenkomst aan te gaan ten opzichte van personen. Met betrekking tot de contacterende partijen en de voorgenomen verrichtingen zal de vastgoedmakelaar deze waakzaamheidsverplichtingen moeten nemen vooraleer er rechtshandelingen worden verricht die de sluiting van de desbetreffende verrichting mogelijk maakt. De wetgever maakt dit concreet met enkele voorbeelden zoals een compromis of een verkoop-of aankoopbelofte. Indien de vastgoedmakelaar deze maatregelen niet kan nemen of wanneer de cliënten, lasthebber, uiteindelijke begunstigde voorkomen op een lijst door de FOD financiën bijgehouden inzake personen of entiteiten waar bevriezingsmaatregelen op van toepassing zijn, dan kan de voorgenomen verrichting niet doorgaan met die persoon. Daarnaast overweegt de vastgoedmakelaar of er een reden is om het CFI te informeren(cel voor financiële informatieverwerking). Verder zien we nog in dezelfde titel dat wanneer er meerdere vastgoedmakelaars in dezelfde verrichting tussenbeide komen staat het hen vrij om er mee in te stemmen dat één van hen de waakzaamheidsverplichtingen volledig of gedeeltelijk zal uitvoeren namens de anderen.

d. Hoogrisicofactoren in verband met de cliënt

Daarnaast wordt er in het reglement ook aangegeven welke hoogrisicofactoren er zijn ten aanzien van de cliënten, dit zowel voor natuurlijke personen als rechtspersonen. Met betrekking tot natuurlijke en rechtspersonen verwijst men naar de risicofactoren bedoeld in bijdrage 3 van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten. Verder worden er nog hoogrisicofactoren aangehaald. Wanneer de cliënt, lasthebber, uiteindelijke begunstigde:

  • is gevestigd in een land vermeld in de door de FOD Financiën bijgehouden lijst van landen met een hoog risico of vermeld in artikel 179 WIB 92;
  • een uiteindelijke begunstigde is algemeen bekend als verdacht, zoals iemand die betrokken is bij een of meerdere faillissementen of andere dubieuze verrichtingen of is algemeen bekend als delinquent;
  • de cliënt, de lasthebber of een uiteindelijke begunstigde is handelingsonbekwaam;
  • de identificatie gebeurde op afstand aan de hand van een kopie van een bewijsstuk;
  • de cliënt, lasthebber of uiteindelijke begunstigde is een politiek prominent persoon zoals bepaald in artikel 4, 28° en 29°, van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten;
  • de geografische afstand tussen de verblijfplaats van de cliënt of de ligging van het betrokken pand enerzijds en het kantoor of de verblijfplaats van de door hem gekozen vastgoedmakelaar anderzijds;
  • het feit dat de cliënt een niet-ingezetene is;
  • het feit dat de cliënt actief is in een sector die vatbaar is voor witwassen van geld of terrorismefinanciering;
  • het feit dat de cliënt ongebruikelijke kenmerken vertoont voor de vastgoedmakelaar.

Voor de rechtspersonen specifiek geeft de wetgever de volgende punten mee:

  • de uiteindelijke begunstigden zijn personen van wie de geboorteplaats en -datum niet kon worden geïdentificeerd of voor wie geen pertinente informatie kon worden verzameld over hun adres;
  • het feit dat de cliënt een vennootschap is waarvan een aanzienlijk deel van het kapitaal wordt vertegenwoordigd door aandelen aan toonder die gemakkelijk van eigenaar kunnen veranderen zonder dat de vastgoedmakelaar daarvan op de hoogte is;
  • het feit dat de cliënt een trust, een feitelijke vereniging of een andere juridische structuur is waarvan een goede kennis een meer diepgaande analyse vereist, bijvoorbeeld een complexe of supranationale juridische structuur voor andere vennootschappen dan naamloze of vergelijkbare vennootschappen;
  • het feit dat de cliënt een vennootschap in oprichting is;
  • de cliënt bestaat minder dan 12 maanden;
  • de zaakvoerder of de meerderheid van de bestuurders zijn minder dan 12 maanden in functie;
  • de cliënt is een vennootschap met onbeperkte aansprakelijkheid of een Limited; – het feit dat de cliënt een vereniging of een buitenlandse non profitorganisatie is;
  • de lasthebber of vennoten zijn duidelijk stromannen (bv. zichtbaar onbekwaam om een onderneming te beheren, spreken geen zakelijke taal, hun mandaat is beperkt tot het sluiten van de overeenkomst…);
  • de activiteit van de cliënt is niet duidelijk of komt niet overeen met de activiteit beschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen of in zijn statuten;
  • de zaakvoerders of de bestuurders wisselen regelmatig.

Verder preciseert men nog wat de hoog risicofactoren zijn met betrekking tot  – atypische – verrichtingen. De wetgever geeft hier opnieuw een aantal punten mee die als hoogrisicofactoren voor alle verrichtingen moeten worden overwogen. Dit in toepassing van artikel 34 van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten.

  • de risicofactoren bedoeld in bijlage III van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten;
  • de verrichtingen met een wanverhouding tussen de uitgevoerde vastgoedtransactie en de sociaaleconomische situatie van de cliënt;
  • de betalingen in naam van de cliënt op de rekening van een vastgoedmakelaar vanuit een financiële instelling gevestigd in een land of een gebied dat door de FATF wordt gekwalificeerd als een land of een gebied dat niet aan de witwasbestrijding meewerkt, of ten aanzien waarvan de FATF [1] tegenmaatregelen of een verhoogde waakzaamheid aanbeveelt;
  • de verrichtingen waarbij de cliënt de intentie heeft in contanten te betalen, met uitzondering van de krachtens artikel 66 of 67 van de wet toegelaten betaling.

Als hoogrisicofactoren voor de verkopen, die moeten worden overwogen in toepassing van artikel 34 van de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en tot beperking van het gebruik van contanten, moeten onder andere worden beschouwd:

  • de verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een veel lagere of hogere prijs dan zijn verkoopwaarde;
  • de verrichtingen met rechtspersonen waarvan het eigen vermogen lager is dan de aankoopprijs van het pand.

Ten slotte haalt de tekst nog de beperking van betaling in contanten aan en stelt uitdrukkelijk dat de gedragslijnen, procedures en interne controlemogelijkheden niet moeten voorzien in een onafhankelijke auditfunctie.

***

KB 1 april 2022 tot goedkeuring van het reglement vastgesteld krachtens de wet van 18 september 2017 tot voorkoming van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme en de beperking van het gebruik van contanten, betreffende vastgoedmakelaars, BS 02 mei 2022, 40.133.

KB van 30 juli 2013 tot goedkeuring van het reglement ter uitvoering van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, aangaande vastgoedmakelaars, BS 20 augustus 2013, 55.444.

[1] Finacial Action Task Force

Bron: Monard law