Nietigverklaring van de koop van een onroerend goed. Cassatie-arrest van 23 januari 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Op 4 februari 2025 werd het Cassatie-arrest van 23 januari 2025 gepubliceerd, waarbij het in casu ging over de nietigverklaring van de aankoop van een onroerend goed.

De problematiek was dat voor de benadeling van meer dan 7/12den er een verjaringstermijn is van 2 jaar vanaf de datum van aankoop, terwijl er voor een flagrant en zwaar onevenwicht tussen prestaties van partijen de termijn van 2 jaar niet speelt.

Het Hof van Cassatie besliste als volgt:

‘En vertu de l’article 1674 de l’ancien Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.
L’article 1676 de ce code dispose que la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Dans leurs conclusions, les demandeurs demandaient la rescision de la vente conclue le 23 juillet 2003, d’une part, pour lésion de plus de sept douzièmes, d’autre part, sur la base de la lésion qualifiée, en raison d’un déséquilibre manifeste, flagrant et grave entre les prestations des parties, et, avant dire droit, la désignation d’un collège d’experts avec pour mission de démontrer la lésion.

L’arrêt, qui considère qu’« en ce qui concerne la demande de rescision de la vente pour lésion, à supposer qu’au moment où la vente a été conclue entre les parties, un déséquilibre manifeste existait entre les prestations respectives des parties, ce que le seul rapport unilatéral produit par les [demandeurs] n’établit pas à suffisance, les conditions de l’institution ne sont pas réunies, l’action n’ayant pas été introduite dans le délai de deux ans à dater du compromis du 22 juillet 2003 (article 1676 de l’ancien Code civil) », alors que ledit article 1676 n’est pas applicable à une demande de rescision de la vente sur la base de la lésion qualifiée, viole cette disposition.

Le moyen, en cette branche, est fondé.’

Lees hier het arrest

In het nieuwe boek 7 wordt wel afgestapt van het breukdeel 7/12 om de benadeling te kunnen vaststellen.

Wat zou er wijzigen?

• Er wordt gekozen voor een benadeling van meer dan 60%, dat eenvoudiger moet zijn en de verkoper bijkomend beschermt.
• De benadeling zal worden beoordeeld op het ogenblik van de belofte tot aan- of verkoop, niet op het ogenblik van de de verwezenlijking van de koop. Zo wordt vermeden dat de verkoper een prijsstijging als voorwendsel kan gebruiken om de prijs van de belofte in twijfel te trekken.
• De zware procedure van nietigheid, die een college van deskundigen vereiste, wordt vereenvoudigd. De aanstelling van één deskundige kan volstaan.

Lees de pagina’s 29 en 30 in het Voorstel van Boek 7 « De bijzondere contracten » van het Burgerlijk Wetboek