Nietige koop van een appartement en aansprakelijkheid van de notaris. Cassatie-arrest van 23 november 2023 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De reden voor Cassatie

Het hof van beroep te Gent verklaart op 8 december 2021 de overeenkomst tot verkoop door de eerste en tweede verweersters (waarbij de eerste verweerster failliet werd verklaard) aan de eisers van een appartement met parking nietig op grond van verschoonbare dwaling van de eisers. Het arrest beveelt dientengevolge de restitutie van enerzijds het onroerend goed en anderzijds de prijs. Het hof van beroep is van oordeel dat zowel de eerste en tweede verweersters als de instrumenterende notaris aansprakelijk zijn gelet op respectievelijk het gebrek aan een correcte verkavelingsvergunning en een miskenning van de informatie- en adviesverplichting.

Het hof veroordeelt de verweersters in solidum tot betaling van een schadevergoeding van 10.345,56 euro meer interest, gelet op door de eisers vergeefs gemaakte makelaarskosten bij een navolgende verkoop. Het hof stelt vast dat het naar aanleiding van die uiteindelijk in der minne ontbonden verkoop is dat de fouten van de verweersters bij de voorafgaande en nietig verklaarde verkoop aan het licht zijn gekomen. De appelrechter veroordeelt voorts enkel de eerste en tweede verweersters in solidum tot terugbetaling van de verkoopprijs van 316.222 euro, meer interest.
Het middel verwijt de appelrechter de in solidum veroordeling tot terugbetaling van de verkoopprijs te beperken tot de eerste en tweede verweersters. Het beoogt de uitbreiding van die veroordeling tot de derde verweerster, zijnde de notaris.

Het middel betreft dus niet enkel de beslissing van de appelrechter ten aanzien van de derde verweerster maar ook de beslissing ten aanzien van de eerste en tweede verweersters.

De visie van het Hof van Cassatie

Krachtens artikel 1109 Oud Burgerlijk Wetboek is geen toestemming in een overeenkomst geldig indien zij door dwaling is gegeven. Een overeenkomst die door dwaling is aangegaan, is vatbaar voor nietigverklaring. De nietigverklaring van een overeenkomst die ex tunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens de nietig verklaarde overeenkomst zijn ontvangen.

Wanneer een nietig verklaarde verkoopovereenkomst mede tot stand is gekomen door een fout van de instrumenterende notaris, is deze notaris mede aansprakelijk voor de schade die de koper ingevolge de nietigverklaring lijdt.

De koopprijs die het voorwerp uitmaakt van de restitutieplicht, kan deel uitmaken van de door de koper geleden schade, zolang restitutie niet heeft plaatsgevonden.

De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:

• de eisers eigenaar zijn van een appartement met parking ingevolge een aankoop bij notariële akte verleden voor de derde verweerster;
• de verkoopovereenkomst nietig is wegens dwaling;
• de nietigverklaring met zich meebrengt dat de partijen worden teruggeplaatst in de toestand waarin zij zich bevonden vóór de koop;
• de eisers aanspraak kunnen maken op de door hen betaalde koopprijs en de verloren gegane makelaarskosten;
• de terugbetaling van de koopprijs enkel gegrond is ten aanzien van de eerste en tweede verweersters als verkopers en niet ten aanzien van de derde verweerster als instrumenterende notaris die geen partij was bij de verkoopovereenkomst.

De appelrechter die de vordering van de eisers tegen de derde verweerster tot betaling van een schadevergoeding die bestaat uit de het bedrag van de koopprijs, afwijst zonder vast te stellen dat restitutie van de koopprijs heeft plaatsgevonden, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.
Het middel is gegrond.

Lees het Cassatie-arrest van 23 november 2023

Webinar on demand

‘De verkoop van een onroerend goed: hoever reikt de informatieplicht van de vastgoedmakelaar en de notaris? Een selectie van 20 praktijkvragen’

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)