Meerwaardebelasting op de verkoop van onroerende goederen (Bricks Advocaten)

Auteurs: Ruben Volckaert en Özge Güneç (Bricks Advocaten)

Voor een natuurlijk persoon zijn de inkomsten uit de verkoop van onroerende goederen doorgaans vrijgesteld van belasting, behalve wanneer iemand de handeling stelt als professionele activiteit en ze als beroepsinkomen zou worden aanzien.

Wanneer een natuurlijk persoon – los van de voorgaande randbemerking – “te snel” zou verkopen na het zelf te hebben verkregen, is deze mogelijks wel meerwaardebelasting (Artikel 90, 8° en 10° WIB 92) verschuldigd.

Meerwaardebelasting is een vaak gebruikte term om de fiscale behandeling van meerwaarde op de verkoop van onroerende goederen, gerealiseerd na een (weder)verkoop, te omvatten. Die kan worden geheven op het deel van de verkoopwaarde dat de oorspronkelijke aankoopprijs van de verkoper (of diegene die het hem geschonken heeft) overstijgt.

Of de verkoper belast wordt en tegen welk tarief, hangt af van de termijn waarbinnen het onroerend goed wordt verkocht. Het maakt ook een verschil of het om een huis of een grond gaat en of de verkoper het onroerend goed zelf gekocht heeft, dan wel geërfd heeft of door schenking heeft verkregen.

Termijnen

Als men een gebouw aankoopt, dan wordt men daar in principe enkel op belast als men het goed binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt. De termijn wordt berekend op basis van de data van de authentieke akte van de koop-verkoop (Artikel 90, 10° WIB 92). Gaat het om een zelf opgericht gebouw, dan geldt de termijn van vijf jaar vanaf de eerste ingebruikname van de woning (Artikel 90, 10° a) WIB 92). Als er echter wordt gebouwd op een bouwgrond die men reeds vijf jaar in bezit heeft, dan wordt men niet belast wanneer men die woning binnen de vijf jaar na ingebruikname zou verkopen (Artikel 90, 10 c) WIB 92).

Wanneer de verkoper de eigen woning verkoopt, dus diegene die hij effectief zelf bewoonde als hoofdverblijfplaats, dan wordt men niet belast op de meerwaarde bij een verkoop, ook niet als deze binnen de vijf jaar na de ingebruikname gebeurt en met winst. Uiteraard volstaat het niet om zich korte tijd in een woning te domiciliëren om ze dan vervolgens belastingvrij te kunnen verkopen. De verkoper moet minstens 12 maanden effectief vóór de verkoop gedomicilieerd zijn op het adres van de woning (Artikel 93bis, 1° WIB 92).

Indien men de woning niet zelf heeft aangekocht, maar heeft verkregen via een schenking dan is de meerwaardebelasting verschuldigd bij verkoop, ruil en inbreng in een vennootschap binnen de drie jaar na de akte van schenking en binnen vijf jaar na de datum van verkrijging onder bezwarende titel door de schenker (Artikel 90, 10°, b) WIB 92).

Berekening

Om belasting te kunnen heffen, moet men natuurlijk een basis bepalen waarop de belasting kan worden berekend. Zoals het woord “meerwaardenbelasting” zelf al bepaalt, gaat het daarbij over de meerwaarde die men realiseert na een (her)verkoop van een bepaald onroerend goed, of het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs/-waarde en de behaalde verkoopprijs/-waarde.

De verkoopprijs wordt voor deze berekening verminderd met de verkoopkosten en eventuele bijkomende kosten gedragen om de (her)verkoop mogelijk te maken, zoals publiciteitskosten, het ereloon van de vastgoedmakelaar, handlichting, attesten en documenten enz… De aankoopprijs mag voor deze berekening dan weer worden verhoogd ofwel met een forfait van 25% op de aankoopprijs ofwel met de werkelijk gedragen kosten van verkrijging zoals verkooprechten, schenkingsrechten, BTW, erelonen van notaris, kosten voor de overschrijving van de akte enz., indien deze meer dan 25% van de aankoopprijs bedragen (Artikel 101, §2, 1° WIB 92), en daarnaast ook met 5% op de aankoopprijs per volledig jaar dat verstreken is tussen de aankoop en verkoop (Artikel 101, §2, 2° WIB 92). Tevens wordt de aankoopprijs verhoogd met de kosten van de werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer en eventueel verminderd met de vergoedingen verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw (Artikel 101, §2, derde lid, a) en b) WIB 92).

De meerwaardebelasting bedraagt 16,5 %, te verhogen met crisisbijdrage en gemeentebelasting.

Gronden

Voor gronden bestaat er een gelijkaardige regeling als bij een gebouw. Hier wordt de verkoper belast als hij de grond binnen de acht jaar na de aankoop opnieuw verkoopt. Bovendien bedraagt het tarief 33% meer gemeentebelastingen als de verkoop plaatsvindt binnen de vijf jaar en 16,5% als dit daarna gebeurt, maar nog steeds binnen de acht jaar.

Voorwaarde om niet als grond, maar als gebouw beschouwd te worden, is dat de waarde van het onroerend goed dat gebouwd is op de grond, minstens 30 % vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs (Artikel 91, WIB 92).

In afwijking van het voorgaande is er geen meerwaardetaxatie op de verkoop van goederen die toebehoren aan minderjarigen (jonger dan 18 jaar) noch op inkomsten uit onteigening (Artikel 93, 3° en 4° WIB 92).

Normaal beheer van het patromonium

Wanneer men niet handelt binnen het normale beheer van het privévermogen, zal men niet onder de toepassing van de voorgaande principes vallen en dus ook niet kunnen genieten van het verstrijken van de aangehaalde termijnen. In sommige gevallen wil de fiscus die termijnen immers overstijgen en de occasionele winst die een natuurlijke persoon realiseert bij de overdracht van onroerende goederen onder een afzonderlijk principe belasten.

Het al dan niet van toepassing zijn hiervan zal neerkomen op een feitenkwestie die geval per geval moet worden bekeken, maar wanneer men onroerende goederen verkoopt die aanvankelijk niet werden verkregen door een erfenis, een schenking of met middelen die men had gespaard dan kan het dat de fiscus wat achterdochtig wordt.

Zo zal men een concrete overdracht meer aandachtig gaan bekijken wanneer er:

• “speculatieve” intenties waren van de belastingplichtige (een transactie met veel risico, waarbij men bij zich voordoende prijsstijging of prijsdaling kan op veel winst, maar ook op een groot verlies heeft)
• de belastingplichtige- voor een groot gedeelte- een beroep heeft gedaan op leningen of kredietopeningen voor de financiering van de aankopen
• het feit dat er verbeteringswerken zijn uitgevoerd
• het aantal verrichtingen, m.n. wanneer door de belastingplichtige meerdere wederverkopen met meerwaarde worden gerealiseerd in een beknopt tijdbestek
• het gebruik van de persoonlijke kennis van de belastingplichtige van de vastgoedsector
• het feit dat aankopen in onverdeeldheid zijn geschied

Om de belastbare basis binnen deze toepassing te berekenen mag men de oorspronkelijke aankoopprijs verhogen met alle kosten die men maakte om het goed te verkrijgen, naar analogie met de verhoging van de aankoopprijs bij de “gewone” meerwaarde op gronden en gebouwen. Hier kan men evenwel geen forfait in rekening brengen en zal men dus alle kosten effectief moeten aantonen (Artikel 97, §1 WIB 92).

De verkoopprijs mag dan weer, eveneens naar analogie, worden verminderd met de kosten, die noodzakelijk waren om het goed te verkopen. Ook bepaalde intresten die gedragen werden tijdens het verkoopjaar mogen in rekening worden gebracht.

De belasting zal evenwel altijd verschuldigd zijn, ongeacht hoe lang geleden men zelf zou hebben aangekocht of verkregen. De te betalen meerwaardebelasting bedraagt in dit geval 33% (Artikel 171, 1° a) WIB 92).

Wanneer men een meerwaarde realiseert op een vastgoedtransactie binnen het kader van zijn of haar professionele activiteiten, kan de gerealiseerde meerwaarde trouwens als beroepsinkomst worden gekwalificeerd. Bemerk dat een eerdere keuze in hoofde van een natuurlijk persoon om zelf aan te kopen als beroepskoper (teneinde toepassing te kunnen maken van het tarief van 4%) automatisch met zich mee zal brengen dat de resultaten uit de (wettelijk verplichte) herverkoop per definitie als beroepsinkomen zullen worden aanzien.

Beroepsinkomsten worden op zich zeer ruim begrepen. Het gaat vaak om een geheel van transacties die vaak genoeg voorkomen en verbonden zijn om een voortdurende en gewone bedrijvigheid op te leveren. Zij vallen vanzelfsprekend buiten het normale beheer van het privévermogen.

Om te beoordelen of bepaalde inkomsten al dan niet belastbaar zouden zijn als beroepsinkomsten zal de fiscus rekening houden met een hele resem criteria, zoals:

• De frequentie
• De financiering van de activiteiten
• De eigenlijke beroepsactiviteiten van de belastingplichtige
• Het beroep doen op het verlaagd tarief van 4%.

De meerwaarde die men zou realiseren wordt bepaald door de verkoopprijs/-waarde, verminderd met gemaakte kosten, te verminderen met de aankoopprijs. De aankoopprijs moet zelfs nog bijkomend verminderd worden met waardeverminderingen en afschrijvingen, maar enkel gebouwen kunnen worden afgeschreven.

De gerealiseerde meerwaarde wordt in dit geval bovenop andere inkomsten geteld en binnen de gewone schrijven belast.

Uittreksel uit het boek Beleggingsvastgoed in de Praktijk, 2024, Larcier, Ruben Volckaert – Özge Guneç – Mathieu Verfaillie

Bron: Bricks Advocaten