Mede-eigendom: Betwisting van de afrekening van de gemeenschappelijke kosten (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

Wie een factuur ontvangt waarmee hij niet kan akkoord gaan, zal deze niet betalen. Is hij handelaar, dan dient hij deze tijdig te protesteren. De redenen om niet te betalen kunnen veelvuldig zijn: de factuur van een aannemer wordt bijvoorbeeld betwist omdat de werken gebrekkig werden uitgevoerd, of omdat er plots aan hogere eenheidsprijzen werd gerekend.

Het initiatief komt vervolgens aan de schuldeiser toe om tot dagvaarding over te gaan. Wordt onze aannemer geconfronteerd met het protest van de schuldenaar, dan dient hij aan te tonen dat diens klacht onterecht is. Opgelet in mede-eigendom; hier gelden andere regelen! Worden er door de syndicus namens de mede-eigendom facturen uitgestuurd, dan betreft dit hetzij voorschotten welke opgevraagd worden nadat de algemene vergadering hiertoe beslist heeft, hetzij afrekeningen, welke verstuurd worden dat de algemene vergadering de jaarrekening van de mede-eigendom heeft goedgekeurd. De mede-eigenaar die de factuur naast zich legt en weigert te betalen, omdat hij van oordeel is dat de afrekening van de kosten onjuist is, wacht best niet tot hij in betaling gedagvaard wordt. Beslissingen van de algemene vergadering worden immers definitief zo zij niet binnen de vier maanden, te rekenen vanaf de datum van de algemene vergadering, worden aangevochten. Met ‘aangevochten’ wordt bedoeld het instellen van een procedure voor de Vrederechter, waarin men de vernietiging, hetzij de wijziging van de beslissing van de algemene vergadering vordert.

Reeds in een arrest d.d. 4 februari 2008 stelde het Hof van Cassatie dat de mede-eigenaar die zich wil beroepen op de onregelmatigheid van een beslissing van de algemene vergadering, dit moet doen binnen de bij artikel 577-9 § 2 BW voorgeschreven termijn (thans vier maanden), zelfs als die onregelmatigheid het gevolg is van een strijdigheid van een bepaling van de basisakte of van het reglement van mede-eigendom met een wetsbepaling van dwingend recht. Nu de mede-eigenaar de beslissing van de algemene vergadering waarbij de eindafrekening van de kosten was goedgekeurd, niet had aangevochten voor de Vrederechter, kon hij de van hem gevorderde voorschotten ook niet meer betwisten.

Bron: Theoma