Mag ik als vastgoedmakelaar dan toch energiedeskundige zijn? (Forum Advocaten)

Auteurs: Annelies Janssen en Frederic Rosiers (Forum Advocaten)

U hebt vast de artikels gelezen waarin stond dat de vastgoedmakelaars ingevolge de beslissing van minister Zuhal Demir en het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) geen EPC-attesten meer mogen opmaken. Dit wordt thans genuanceerd nadat onder meer de beroepsfederatie CIB hieromtrent haar bezorgdheden uitte. U leest het hier.

EPC-attest

Het energieprestatiecertificaat geeft de energiezuinigheid van een woning aan. Dit attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige en is verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning.

Het EPC-attest wint aan belang doordat er in januari 2023 een renovatieverplichting werd opgelegd voor woningen waarbij het energielabel slechter scoort dan EPC-label D. Een waarheidsgetrouw attest is dan ook essentieel bij de verkoop van een woning.

Ook vastgoedmakelaars hebben ondertussen de kans gegrepen om zich om te scholen tot energiedeskundigen.

Belangenvermenging?

De beslissing dat vastgoedmakelaars niet mogen optreden als energiedeskundigen, was ingegeven vanuit het principe van de belangenvermenging dewelke een vastgoedmakelaar te allen tijde dient te vermijden. Men wilde dus een onverenigbaarheid invoeren tussen het beroep van vastgoedmakelaar en dat van energiedeskundige waarbij men zou dienen te kiezen tussen één van beide activiteiten.

De vastgoedsector was niet te spreken over het feit dat men dit als een absolute onverenigbaarheid beschouwde. Immers dient een energiedeskundige onafhankelijk, objectief en neutraal te zijn.

De onafhankelijkheidsvereiste wordt thans objectiever ingevuld waarbij er géén algemeen beroepsverbod komt.

Wat mag er dan nu wel en wat niet?

Het gewijzigd Energiebesluit zoals in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 1/02/2024 preciseert als volgt:

“Het onafhankelijk, objectief en neutraal vervullen van de opdracht als energiedeskundige is onverenigbaar met het opmaken van een energieprestatiecertificaat voor een gebouw of gebouweenheid waarvoor hij of zij een overeenkomst tot verkoop-,  aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling sluit of reeds gesloten heeft, alsook onverenigbaar met het opmaken van een energieprestatiecertificaat voor een gebouw of gebouweenheid waarvoor hij of zij een syndicusovereenkomst zoals vermeld in art. 3.89, §1, 2de lid van het Burgerlijk Wetboek sluit of reeds gesloten heeft. Ieder mandaat, iedere functie of activiteit, al dan niet bezoldigd, in dienst van een vastgoedbemiddelaar die de verkoop-,  aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling op zich neemt of die de taak van syndicus opneemt voor hetzelfde gebouw of dezelfde gebouweenheid als waarvoor het energieprestatiecertificaat wordt opgemaakt, is verboden voor energiedeskundigen”

Een vastgoedmakelaar mag aldus niet optreden als energiedeskundige voor de panden dewelke hij zelf in portefeuille heeft (ook niet via een tussenpersoon). Hij mag dus geen EPC-attest opmaken voor een pand dat hij nadien zelf op de markt gaat brengen. Immers zou de vastgoedmakelaar er alsdan belang bij hebben om een zo positief mogelijk EPC-attest af te leveren.

Indien de vastgoedmakelaar het desbetreffende pand niet in portefeuille heeft, dan mag deze bijgevolg wél optreden als energiedeskundige.

Het begrip “vastgoedmakelaar”

Het begrip “vastgoedmakelaar” krijgt bovendien een ruimere interpretatie. Elkeen die bemiddelt bij een vastgoedtransactie valt onder de onverenigbaarheid met het beroep als energiedeskundige, zo ook landmeters en architecten.

Op die manier wordt de klassieke vastgoedmakelaar niet gediscrimineerd ten opzichte van andere beroepsgroepen dewelke eveneens bemiddelen bij een transactie.

Controle

Middels klachten en steekproeven zal het BIV er op toezien dat aan de onafhankelijkheidsvereiste wordt voldaan.

Daarnaast zal ook VEKA controleren en kunnen energiedeskundigen boetes worden opgelegd dan wel geschorst worden of zelfs een definitief beroepsverbod krijgen.

Inwerkingtreding

De onverenigbaarheid zal conform het gewijzigde Energiebesluit pas ten vroegste op 1/07/2026 in werking treden, nog nader vast te stellen door de Vlaamse Minister bevoegd voor energie.

Bron: Forum Advocaten