Het nieuwe Boek 6 en de impact inzake verzekeringen:
een analyse aan de hand van 10 knelpunten

Mr. Sandra Lodewijckx en mr. Pieter-Jan Van Mierlo (Lydian)

Webinar op vrijdag 26 april 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Het nieuwe Boek 6 en de impact
voor de bouw- en vastgoedsector:
10 aandachtspunten

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 23 april 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024

Leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid in Vlaanderen (DVD Tax Law)

Auteur: Luc De Meyere (DVD Tax Law)

a) algemeen 

Al decennialang zijn leegstaande en verwaarloosde woningen, gebouwen en bedrijfsruimten (en in een latere fase ook ongeschikte woningen)  het voorwerp van voornamelijk lokale belastingheffing. Lokale overheden blijken het best geplaatst om in het kader van het lokaal woonbeleid onder meer ook de fiscaliteit te kiezen om het woonbeleid te financieren en bijkomstig leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid zoveel als mogelijk te vermijden. In de loop van de jaren ’90 van de vorige eeuw, mengde ook het Vlaams Gewest zich in de discussie, maar gaandeweg zag men op dat niveau in dat dit meer het terrein is van de lokale overheden. Vandaag beperkt het Vlaams Gewest zich veelal tot de creatie van een richtinggevend kader en heft enkel nog een belasting op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten en in bepaalde omstandigheden wordt ook een Vlaamse heffing op ongeschikte woningen geheven.

Op vandaag worden er door de meeste Vlaamse gemeenten een viertal belastingen toegepast, met name :

  • belasting op leegstaande woningen en gebouwen
  • belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen
  • belasting op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimten
  • belasting op ongeschikte of onbewoonbare woningen.

 

Voor de toepassing van deze belastingen moet rekening worden gehouden met een hele reeks regels. Zowel decretale bepalingen, als gemeentelijke reglementen kunnen van toepassing zijn. Dit zorgt er ook voor dat er nogal wat verschillen zijn van gemeente tot gemeente.

b) opname op de inventaris

De heffingen op leegstand, verwaarlozing en ongeschiktheid hebben allen als belastbaar feit, de opname op de inventaris (of register) van de leegstaande woningen/gebouwen, verwaarloosde woningen/gebouwen, leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten en de ongeschikte en onbewoonbare woningen.

De heffingsfase wordt dus voorafgegaan door de opname op één of meerdere van voormelde inventarissen. Zolang een woning, gebouw of bedrijfsruimte niet is opgenomen op de inventaris, kan de heffing in geen geval verschuldigd zijn. Anderzijds, van zodra er een opname is op de inventaris blijft de heffing verschuldigd tot wanneer het onroerend goed terug wordt geschrapt uit de inventaris, behoudens eventuele toepasselijke vrijstellingen (of opschorting van heffing).

De opname op de inventaris is dus een zeer belangrijke stap in het heffingsproces. Bij elk van de heffingen is er in principe in het belastingreglement voorzien in een procedure teneinde de opname op de inventaris of het register te betwisten. Deze procedure wordt vooral gekenmerkt door zeer korte termijnen (vaak slechts één maand) om bezwaar in te dienen tegen de opname op de inventaris.

Indien het onroerend goed ten onrechte is opgenomen op de inventaris of het register dient dit in deze fase te worden betwist. Het Hof van Cassatie heeft in een tweetal arresten geoordeeld dat de opname op de inventaris niet kan worden betwist in de bezwaarfase tegen de heffing. De mogelijkheid om de opname op de inventaris te betwisten, sluit uit dat wanneer de heffingsplichtige die mogelijkheid niet heeft benut of ze tevergeefs heeft uitgeput, de rechter nog uitspraak doet over de wettigheid van de registratie in het kader van een geschil omtrent de heffing zelf.

Indien de leegstand, verwaarlozing of ongeschiktheid is opgelost is het ook van belang dat er spoedig wordt gevraagd om het onroerend goed te schrappen uit de inventaris, dit teneinde te vermijden dat een nieuwe heffing alsnog verschuldigd is op de verjaardag van de opname op de inventaris (voor de te volgen procedure is het aangewezen het toepasselijk belastingreglement te raadplegen).

c) leegstaande woningen en gebouwen

Op vandaag zullen de meeste Vlaamse gemeenten een belasting heffen op leegstaande woningen en gebouwen.

Een woning zal over het algemeen als leegstaand worden beschouwd, wanneer zij gedurende een bepaalde termijn (veelal ten minste twaalf opeenvolgende maanden) niet aangewend wordt in overeenstemming met:

  1. hetzij de woonfunctie;
  2. hetzij elke andere bij gemeentelijke verordening omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengt.

Een gebouw is een perceel of geheel van percelen met een bedrijfsruimte met een oppervlakte die lager is dan 500 m² (want anders kwalificeert het onroerend goed als een bedrijfsruimte (zie hierna)). Een gebouw zal over het algemeen als leegstaand worden beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden, of gedurende een kortere termijn.

Op basis van een aantal indicaties zal een onroerend goed worden opgenomen op de inventaris van de leegstaande woningen of gebouwen. Deze indicaties kunnen zijn, het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister, langdurig aanbieden als te huur of te koop, onmogelijkheid om het gebouw te betreden, ontbreken van nutsvoorzieningen, …. De bewijslast ligt in elk geval bij de administratie.

De heffing zal over het algemeen verschuldigd worden na een opname op het leegstandsregister gedurende een bepaalde periode (veelal 12 maanden). Zolang de woning of het gebouw niet geschrapt wordt uit het leegstandsregister blijft de heffing verschuldigd op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de datum van de eerste verjaardag van de opname op de inventaris.

d) verwaarlozing

Verwaarlozing van bedrijfsruimten, gebouwen en woningen heeft betrekking op uiterlijke gebreken of tekenen van verval (b.v. afbladerende verf, afhangende dakgoot, glasbreuk, …).

De belasting zal jaarlijks verschuldigd zijn ingevolge de opname op de inventaris gedurende een termijn van 12 maanden. Veelal wordt de belasting verschuldigd op de datum van opname op de inventaris.

e) bedrijfsruimten

De leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten kan het voorwerp uitmaken van een Vlaamse heffing, doch ook van een gemeentelijke heffing. Daarnaast kan de gemeente er ook voor opteren om opcentiemen te heffen op de Vlaamse heffing.

Een bedrijfsruimte is voor de toepassing van de heffing, de verzameling van alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt, als één geheel te beschouwen en die toebehoren aan dezelfde eigenaar. Deze verzameling heeft een minimale oppervlakte van 5 aren (anders is er sprake van een gebouw; zie hiervoor). Uitgesloten is het perceel waarop zich een bedrijfsgebouw bevindt waarin de woning van de eigenaar een niet-afsplitsbaar onderdeel uitmaakt en dat nog effectief wordt benut als verblijfplaats.

Een bedrijfsruimte wordt over het algemeen als geheel of gedeeltelijk leegstaand beschouwd, van zodra dat meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen niet effectief wordt benut.

De  Vlaamse heffing is verschuldigd vanaf het kalenderjaar dat volgt op de derde opeenvolgende registratie in de inventaris voor geheel of gedeeltelijk leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten (voor de gemeentelijke heffingen dient telkenmale het toepasselijk belastingreglement te worden geconsulteerd).

f) ongeschiktheid – onbewoonbaarheid van woningen

Ongeschikte of onbewoonbare woningen kunnen enkel nog het voorwerp zijn van de Vlaamse heffing, indien er op het grondgebied van de gemeente geen heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen voorhanden is of de betreffende heffing niet voldoet aan één van de decretaal voorziene minima. De gemeente kan er ook voor opteren om opcentiemen te heffen op de gewestelijke heffing.

Deze heffing betreft de kwaliteit van de woning. Het merendeel van de woningen zal ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard op basis van de Vlaamse Codex Wonen, maar ook de burgemeester beschikt over de bevoegdheid om de openbare veiligheid en openbare gezondheid op het grondgebied van de gemeente te bewaken (op grond van artikel 135 N.Gem.W.).

Aan het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van een woning is een zeer uitgebreide procedure verbonden (te raadplegen ofwel in de Vlaamse Codex Wonen, dan wel in het toepasselijk belastingreglement).

Ook in dit geval zal de heffing jaarlijks verschuldigd zijn, zolang de woning opgenomen blijft op de inventaris.

SLOTBESCHOUWINGEN

De voormelde heffingen kunnen oplopen qua bedrag, zeker wanneer deze gedurende een aantal jaren verschuldigd zijn. Het is dus zeker van belang om zeer alert te reageren op elke stap in het heffingsproces.

De heffingsreglementen voorzien in de meeste gevallen wel een mogelijkheid tot tijdelijke vrijstelling van belastingheffing voor bijvoorbeeld renovatie. Maar ook aan dergelijke aanvragen zijn vaak strikte regels verbonden, waarbij de timing van de aanvraag veelal zeer belangrijk is.

Een goede begeleiding doorheen het volledige proces van opname op de inventaris tot en met de heffing, is zeker geen overbodige luxe.

Bron: DVD Tax Law

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed