Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Leegstaande gebouwen: wanneer kan u aanspraak maken op een vermindering van onroerende voorheffing wegens improductiviteit? (PwC Legal)

Auteur: Véronique De Brabanter (PwC Legal)

Een eigenaar (of houder van een zakelijk recht) van een onroerend goed betaalt jaarlijks de onroerende voorheffing die wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. De onroerende voorheffing is in principe verschuldigd voor de volledige periode van 12 maanden die loopt van 1 januari tot 31 december van het aanslagjaar. Wanneer een gebouwd onroerend goed echter gedurende een periode leeg staat en geen inkomsten opbrengt, dan kan men – onder bepaalde voorwaarden – aanspraak maken op een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing  wegens improductiviteit.

Aangezien de onroerende voorheffing een gewestbelasting betreft, is de regeling ervan verschillend in de 3 gewesten. Zo werd de vermindering van onroerende voorheffing wegens improductiviteit in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sedert het belastingjaar 2017 opgeheven .

De voorwaarden voor een proportionele vermindering wegens improductiviteit

De vermindering houdt in dat de onroerende voorheffing, op vraag van de belastingplichtige, wordt verminderd in verhouding tot het aantal maanden dat de improductiviteit geduurd heeft. Opdat u als eigenaar van deze vermindering zou kunnen genieten, dienen een aantal voorwaarden te zijn voldaan die door u als belastingplichtige moeten worden bewezen:

  1. Eerst en vooral moet het gaan om een niet-gemeubileerd, gebouwd onroerend goed. Hier wordt een uitzondering gemaakt voor onroerende goederen met industriële, ambachtelijke of handelsdoeleinden. Deze moeten namelijk niet volledig leeg zijn.
  2. Er moet sprake zijn van improductiviteit. Dit betekent dat het goed bijvoorbeeld leegstaat of dat het geen inkomsten heeft opgebracht.
  3. De improductiviteit moet minstens 90 dagen (in Vlaanderen) of 180 dagen (in Wallonië) (al dan niet aaneensluitend) geduurd hebben.

Indien de improductiviteit minstens 90 of 180 dagen naargelang het geval en maximum 12 maanden heeft geduurd, volstaat het dat u als eigenaar kan aantonen dat het onroerend goed heeft leeggestaan. De leegstand mag bovendien niet te wijten zijn aan de belastingplichtige.

Indien de improductiviteit echter meer dan 12 maanden heeft geduurd, dan kan enkel een proportionele vermindering worden toegekend in specifieke in de wet omschreven gevallen, zoals onder meer onteigening en overmacht. In deze gevallen wordt een proportionele vermindering enkel toegekend indien de eigenaar kan aantonen dat deze te wijten is aan redenen onafhankelijk van zijn wil. Over deze voorwaarde ontstaan er in de praktijk vaak discussies. Men zal de administratie moeten overtuigen dat er voldoende inspanningen geleverd werden om het gebouw terug productief te maken, hetgeen een feitenkwestie is.

De rechtspraak beoordeelt dit soepel en aanvaardt het onvrijwillig karakter wanneer er beroep wordt gedaan op een professionele vastgoedmakelaar die het betreffende onroerend goed discreet en niet publiekelijk aan potentiële kandidaten aanbiedt (Gent, 28 juni 2022). Dit werd eveneens aanvaard in een geval waarin, na het gebouw vruchteloos te huur te hebben aangeboden, werd beslist tot afbraak met het oog op herbestemming van het gebouw (Gent, 31 maart 2023). Zelfs wanneer een gebouw vrijwillig wordt gekocht in een toestand die het uitvoeren van werken vereist, aanvaardt de rechtspraak dat er omstandigheden kunnen zijn (bv. een gerechtelijke procedure) die een onvrijwillig karakter hebben en een vermindering verantwoorden (Rb. Lux., 20 januari 2021). In het verleden oordeelde het Hof van beroep te Gent reeds dat zelfs indien men een gebouw aankoopt met de bedoeling er werken in uit te voeren,  dit geen afbreuk doet aan de onvrijwilligheid aangezien het gebouw reeds bij aankoop onbruikbaar was en dergelijke werken moesten worden uitgevoerd dat improductiviteit onvermijdelijk was.

Beoordeling per (gedeelte van) kadastraal perceel

Bovenstaande voorwaarden moeten worden nagegaan per kadastraal perceel. Ze kunnen ook worden nagegaan per gedeelte van kadastraal perceel indien dat gedeelte:

  • een afzonderlijke huisvesting is;
  • een afdeling van productie of werkzaamheden is die of een onderdeel daarvan dat afzonderlijk kan (worden geacht te) werken;
  • een eenheid is die van de andere goederen of delen van het perceel kan worden afgezonderd en afzonderlijk kan worden gekadastreerd.

Het Hof van Beroep te Gent oordeelde in haar arrest van 28 juni 2022 dat twee delen van een gebouw dat gedeeltelijk door de FOD Financiën (uitvoerende macht) en gedeeltelijk door het vredegerecht (rechterlijke macht) werden gebruikt, afzonderlijk kunnen worden gekadastreerd. Het was daarbij niet van belang dat het gebouw in zijn geheel gehuurd werd via de Regie der Gebouwen of dat er aan het vredegerecht via de ingang en ontvangstruimte een recht van doorgang werd verleend, noch dat het gebouw één centrale verwarmingssysteem had.

In haar arrest van 31 maart 2023 oordeelde het Hof van Beroep te Gent dat ook een opsplitsing per verdieping mogelijk is indien aan de voorwaarden is voldaan. Het Hof maakte daarbij een analyse van de afzonderlijke afscheidbaarheid van de verschillende verdiepingen. In de mate dat de verdiepingen autonoom kunnen functioneren kan de improductiviteit per verdieping in aanmerking worden genomen. Alleen de volledig improductieve verdiepingen komen in aanmerking.

Waar en wanneer aanvragen?

De regionale verschillen zorgen voor bijkomende complexiteit op dit vlak. Een proportionele vermindering dient ieder jaar opnieuw te worden aangevraagd door middel van een bezwaar na ontvangst van het aanslagbiljet. In Vlaanderen dient dit  te gebeuren bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) voor 31 maart van het jaar volgend op het aanslagjaar of binnen de 3 maanden indien u het aanslagbiljet in een ander jaar ontvangt dan het jaar waarvoor de aanslag geldt. Voor Wallonië is de Waalse Belastingdienst (SPW Finance) verantwoordelijk en heeft men  6 maanden de tijd (vanaf de derde werkdag na datum van verzending van het aanslagbiljet) om de vermindering aan te vragen.

Voor leegstaande gebouwen kan het bijgevolg interessant zijn om na te gaan of deze in aanmerking komen voor de vermindering wegens improductiviteit. Aangezien dit een feitenkwestie is, moet dit steeds geval per geval worden beoordeeld met aandacht voor de regionale verschillen.

Bron: PwC Legal

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed