Kopen onder de wet Breyne? Weinig verrassingen mogelijk m.b.t. de prijs na ondertekening van de overeenkomst (Reyns Advocaten)

Auteur: Alexandre Bastenier (Reyns Advocaten)

De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de bouw en de verkoop van woningen, beter bekend als de wet Breyne is van toepassing op onder andere aannemingsovereenkomsten voor het bouwen van een woning, overeenkomsten tot verkoop van een woning, evenals de zogenaamde “sleutel-op-deur-overeenkomsten”.

Deze regelgeving garandeert de kandidaat-bouwer en/of kandidaat-koper – die een aanzienlijk financieel engagement aangaat – uitgebreide bescherming.  De wet legt onder meer vast wie verantwoordelijk is en voorziet financiële garanties voor de koper/bouwheer (bv. bij insolventie van de verkoper).

Informatieverplichting onder de wet Breyne

De wet voorziet onder meer dat de totaalprijs van een project (evenals de betalingsvoorwaarden) in de overeenkomst tussen partijen (verkoper en koper) op transparante wijze geregeld moet worden.

Zo bepaalt de wet Breyne dat de verkoper/aannemer/bouwpromotor naar de koper/bouwheer toe een duidelijke informatieverplichting m.b.t. de prijs heeft. De totale prijs voor de “normale bewoonbaarheid” dient gekend te zijn, minstens 15 dagen voor ondertekening van de overeenkomst.

Deze informatieverplichting wordt ruim geïnterpreteerd en bevat onder meer de kostprijs nodig voor bv. de keuring van de elektriciteit of de kost van het EPB-certificaat (indien nodig). Belastingen (BTW, registratierechten, ….) en notariële aktekosten moeten echter niet begroot worden.

Voormelde informatieverplichting geldt al bij het ondertekenen van de onderhandse akte en niet enkel bij de ondertekening van de notariële akte. Het is voor de verkoper/aannemer/bouwpromotor dus van belang dat de kostprijs van het project reeds integraal en minutieus berekend werd, nog voor het moment van ondertekenen van de onderhandse overeenkomst. De verkoper/aannemer/promotor is met andere woorden verantwoordelijk voor foutieve inschattingen of leemtes in offertes/lastenboeken.

Op basis van de ervaring in onze praktijk merken wij dat er door verkoper/aannemer/bouwpromotor op deze informatieverplichting vaak gezondigd wordt. Tijdens het bouwproces komen maar al te vaak kosten te boven waaraan de verkoper bij voorstelling van diens bouwproject aan de koper niet had gedacht. Deze kosten worden vervolgens vaak verhaald op de (onwetende) koper, in weerwil van hetgeen de wet bepaalt.

Prijsherziening onder de wet Breyne

De wet Breyne voorziet enkel in een optionele regeling om de prijs te mogen herzien, in het voordeel van de verkoper/aannemer/bouwpromotor, voor zover dit in de overeenkomst tussen partijen wordt bepaald.

Deze prijsherziening wordt strikt door de wetgever geregeld, en gebeurt op basis van wettelijke criteria die in een prijsherzieningsformule zijn opgenomen. De prijs is voor ten hoogste 80 % vatbaar voor herziening, enkel omwille van schommelingen in enerzijds lonen en anders prijzen van gebruikte of verwerkte materialen en grondstoffen.

Kanttekening moet gemaakt worden voor wijzigingen aan initiële plannen en/of offertes die in gezamenlijk overleg worden gemaakt. Vanzelfsprekend kunnen dergelijke wijzigingen invloed hebben op de initiële prijs. Dit wordt toegelaten voor zover het akkoord met betrekking tot de aangevraagde wijzigingen en de prijswijziging schriftelijk tussen partijen bepaald werd.

Tenslotte bestaat er onenigheid in de rechtspraak/rechtsleer over prijswijzigingen ingevolge bijkomende kosten die gemaakt moeten worden door omstandigheden die op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst niet te voorzien waren, doch die noodzakelijk zijn om het bouwwerk op te leveren. Een gedeelte van de rechtspraak/rechtsleer is van mening dat deze meerkost onder het risico van de verkoper/aannemer/bouwpromotor valt, aangezien de wet voorziet dat de totaalprijs definitief moet zijn en enkel voor herziening vatbaar is op basis van de hierboven beschreven wettelijke criteria. Een andere deel van de rechtspraak/rechtsleer is van mening dat, voor zover deze kosten daadwerkelijk onvoorzienbaar waren, dat deze meerkost aan de koper/bouwheer kan doorgerekend worden. Uiteraard moeten deze kosten op transparante wijze gestaafd worden. Om discussies te vermijden, valt het voor de verkoper/aannemer/bouwpromotor alleszins aan te bevelen om een uitdrukkelijk akkoord van de koper/bouwheer te vragen, nog voor dat deze bijkomende onverwachte kosten gemaakt worden.

***

Gelet op voormelde strenge wettelijke verplichtingen aangaande de prijsvermelding en de vaak onverwachte omstandigheden die zich tijdens een bouwproces kunnen voordoen, zal het ongetwijfeld geen verrassing zijn dat de facturatie en prijsbepaling maar al te vaak tot discussies tussen partijen leiden. Deze discussies zijn bijzonder hinderlijk, aangezien deze het bouwproces kunnen vertragen. Dit is zowel nefast voor de koper/bouwheer als voor de verkoper/aannemer/bouwpromotor.

Bron: Reyns Advocaten