Kies ik voor een klassieke compromis of een aankoop-verkoopbelofte? (Forum Advocaten)

Auteurs: Annelies Janssen en Frederic Rosiers (Forum Advocaten)

U doet een bod op uw droomwoning dat door de verkoper wordt aanvaard. De volgende logische stap is het ondertekenen van een sluitend juridisch document dat de verkoop en de modaliteiten ervan duidelijk op papier zet. Uw notaris stelt een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte voor en u stelt zich de vraag wat dit juist inhoudt en waarom niet kan worden volstaan met een klassieke verkoopovereenkomst, de zogenaamde “compromis”. Waarom kiezen voor het één of het ander?

De klassieke onderhandse verkoopovereenkomst of “compromis”

Principe: onmiddellijke koopverkoop

Een klassieke “compromis” verbindt zowel de koper als de verkoper definitief. De koopverkoop komt bij ondertekening van de overeenkomst in principe onmiddellijk tot stand.

Indien wordt voorzien in een opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld tot het bekomen van een hypothecaire lening, wordt de koopverkoop pas definitief na vervulling van deze voorwaarde.

Doorgaans wordt voorzien dat de eigendom pas overgaat bij het verlijden van de akte.

De akte dient binnen de vier maanden te worden verleden

Van zodra de koopverkoop definitief is, dient deze binnen een termijn van vier maanden te worden geregistreerd en dienen de registratierechten of verkooprechten te worden voldaan.   Deze belasting dient door de koper te worden betaald, maar de administratie kan zich ook tot de verkoper wenden om betaling te bekomen. Vandaar dat doorgaans wordt bepaald dat de authentieke verkoopakte binnen een termijn van vier maanden dient te worden verleden bij de notaris.

De ondertekening van deze authentieke akte is de bevestiging van de koopverkoop die reeds bij het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst tot stand is gekomen en is noodzakelijk voor de zogenaamde overschrijving in het hypotheekregister (thans het kantoor Rechtszekerheid).

Wat als de verbintenissen niet worden nagekomen?

Indien de opschortende voorwaarden zijn vervuld, maar één van de partijen toch nalaat om de authentieke akte te verlijden, dan heeft de andere partij de keuze. Ofwel de gedwongen uitvoering van de overeenkomst (het laten verlijden van de akte) ofwel een ontbinding met inbegrip van een schadevergoeding.   Het voordeel is dat een koopverkoop tot stand gekomen is en gedwongen uitvoering mogelijk is, namelijk dat aan de rechtbank gevraagd kan worden dat het vonnis geldt als titel die overgeschreven kan worden.   Het nadeel is dat bij niet-uitvoering door de koper, de verkoper zich naar de rechtbank dient te wenden om de overeenkomst te laten ontbinden.  Enkel met een gerechtelijke ontbinding kunnen de verkooprechten worden teruggevorderd/gecompenseerd.  Om deze reden wordt trouwens doorgaans gebruik gemaakt van de minnelijke ontbinding van het compromis, waarbij de verkoper dan overtuigd wordt afstand te doen van een schadevergoeding.  Het alternatief is immers een tijdrovende procedure waarbij de verkoop geblokkeerd is.

De wederzijdse aankoop-verkoopbelofte

Principe: partijen zijn gebonden, maar er is nog geen verkoop

Om aan de nadelen van de klassieke koopverkoopovereenkomst tegemoet te komen heeft het notariaat een complexe overeenkomst uitgewerkt om partijen te verbinden tot aankoop en verkoop, zonder dat er juridisch al sprake is van een koopverkoop.

Bij een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte is er een aankoop- of call-optie voor de kandidaat-koper  en aansluitend een verkoop- of put-optie voor de kandidaat-verkoper.

De wederzijdse beloftes houden een verbintenis in om iets te doen, namelijk het aangaan van een koopverkoopovereenkomst voor zover één van  de opties wordt gelicht. Het lichten van de optie heeft in principe de totstandkoming van de overeenkomst tot gevolg, maar vaak wordt voorzien in een plechtig contract zodat de optielichting niet de totstandkoming van de overeenkomst tot gevolg heeft, maar enkel de verplichting om de overeenkomst tot stand te brengen in de toekomst (namelijk bij het verlijden van de akte).

De kandidaat-koper zal in ruil voor zijn optie meestal een optievergoeding dienen te betalen van doorgaans 5 tot 10% van de koopprijs. Deze optievergoeding zal bij een effectieve verkoop worden aangerekend op de verkoopprijs als voorschot.

U hebt als kandidaat-koper de mogelijkheid om binnen een bepaalde voorziene termijn uw aankoopoptie te lichten (dit is gewoonlijk tevens de uiterste datum waarop de akte dient te worden verleden). Indien u uw optie geldig licht, is de verkoper gehouden om de woning aan u te verkopen, dit is de verkoopbelofte van de verkoper.

U licht uw aankoopoptie door de verkoper (schriftelijk) uit te nodigen om tot ondertekening van de authentieke akte over te gaan. In de praktijk wordt deze aankoopoptie veelal gelicht doordat de notaris van de koper met de notaris van de verkoper een datum afspreekt voor het verlijden van de akte.

Stel dat u niet of niet tijdig zou ingaan op uw aankoopoptie, dan dooft uw aankoopoptie uit en heeft de verkoper de keuze om zijn verkoopoptie al dan niet te lichten in een welbepaalde voorziene periode, dit betreft uw aankoopbelofte.   Indien de kandidaat-verkoper zijn optie licht dan kan hij u dwingen om de akte te verlijden.  U zal in dat geval interesten verschuldigd zijn op de koopprijs, gezien u niet tijdig bent ingegaan op uw aankoopoptie en de akte dienvolgens later dan voorzien zal worden verleden.

Licht de kandidaat-verkoper zijn optie niet, dan komt de overeenkomst te vervallen. Opgelet: gewoonlijk komt de door u betaalde optievergoeding dan toe aan de verkoper als schadevergoeding.

Ga er dus niet zonder meer vanuit dat het om een vrijblijvende overeenkomst gaat. De overeenkomst is namelijk wel degelijk bindend.

Voordelen

Bij de aankoop-verkoopbelofte drukken partijen de wil uit om een koopverkoopovereenkomst te sluiten indien de optie op geldige wijze wordt gelicht. Er is pas een wil om de overeenkomst te sluiten van zodra de optie gelicht wordt. Hoewel er dus reeds een akkoord is over de zaak en de prijs, wordt de eigenlijke verkoop als het ware uitgesteld tot aan het lichten van de optie dan wel tot aan het verlijden van de authentieke akte in geval van een plechtig contract.   De verkooprechten zijn dan ook pas verschuldigd op dat ogenblik, zodat partijen niet onder een fiscale tijdsdruk komen te staan.

Indien een kandidaat-koper nalaat om zijn verbintenissen na te komen, kan de kandidaat-verkoper ervoor kiezen om zijn optie niet te lichten en de optievergoeding te behouden.  Hij dient hiervoor dan niet naar de rechtbank.  Is één van de opties reeds gelicht, kan de kandidaat-verkoper de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden, zonder fiscale nadelige gevolgen.  Hij kan dan onmiddellijk op zoek naar een andere kandidaat-koper zodat het verkoopproces niet geblokkeerd wordt.   Ook omgekeerd geldt dit: indien een kandidaat-verkoper onwillig is kan de kandidaat-koper de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden en een schadevergoeding eisen, zonder fiscale nadelige gevolgen.

Nadeel: de gedwongen uitvoering van de koopverkoop is niet mogelijk

Stel dat de opschortende voorwaarden zijn vervuld en de optie wordt gelicht door de ene partij, doch de andere partij laat na om de authentieke akte te verlijden, dan kan u slechts de ontbinding van de aankoop-verkoopbelofte bekomen met inbegrip van een schadevergoeding.

In tegenstelling tot een klassiek compromis is er immers nog geen koopverkoop ontstaan die afgedwongen kan worden.  Enkel is er een belofte om voor de notaris te verschijnen die men via dwangsommen kan proberen afdwingen, maar in de praktijk zal dit bij een onwillige partij neerkomen op een ontbinding met schadevergoeding.

Is het ene document dan meer waard dan het andere?

Zowel het compromis als de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte zijn bindend. U dient zich te houden aan de verbintenissen zoals deze werden opgenomen in het door u ondertekende document. Doet u dit niet, dan riskeert u dat u in gebreke wordt gesteld.

Beide overeenkomsten hebben dezelfde finaliteit, namelijk een koopverkoop tot stand brengen. Echter hebben deze onderscheiden juridische gevolgen.

Iedere verkooptransactie is complex maar ook verschillend. In de onderhandse aankoop-verkoopbelofte evenals het  compromis moeten vaak specifieke clausules worden opgenomen die nauwkeurig dienen te worden bekeken, zo onder meer wat betreft de sanctie in geval van niet-nakoming van de verbintenissen van één van de partijen. U dient voorafgaand aan ondertekening te weten waaraan en waaraf.

Bron: Forum Advocaten