Kan een recht van doorgang stilzwijgend uitdoven wanneer de noodzaak verdwijnt? (Gevaco Advocaten)

Auteur: Maarten Broekx (Gevaco Advocaten)

Erfdienstbaarheden, en in het bijzonder het recht van doorgang, blijven in de praktijk aanleiding geven tot talrijke discussies. Dit is des te meer het geval wanneer de feitelijke situatie doorheen de tijd ingrijpend wijzigt. Een vraag die daarbij regelmatig opduikt, is of een contractueel gevestigd recht van doorgang kan blijven bestaan wanneer de oorspronkelijke noodzaak die aan de basis lag van dat recht volledig is weggevallen.

In een belangrijk arrest van 15 mei 2026 (C.25.0293.F) heeft het Hof van Cassatie zich opnieuw uitgesproken over deze problematiek. Het arrest biedt een waardevolle verduidelijking van de rol die de partijbedoeling speelt bij de beoordeling van conventionele erfdienstbaarheden en bevestigt dat dergelijke rechten onder bepaalde omstandigheden stilzwijgend kunnen uitdoven.

Feiten en voorgeschiedenis

De zaak vindt haar oorsprong in een notariële akte uit 1923, waarin een erfdienstbaarheid van doorgang werd gevestigd tussen verschillende percelen. Uit de inhoud van de akte en de bijhorende plannen bleek dat deze erfdienstbaarheid een zeer concrete en functionele doelstelling had, met name het verhelpen van een toestand van insluiting en het verzekeren van toegang tot de openbare weg, een tuinzone en sanitaire voorzieningen. Het ging dus duidelijk om een recht dat werd ingegeven door een feitelijke noodzaak op dat moment.

In de daaropvolgende decennia wijzigde de feitelijke situatie echter fundamenteel. De betrokken percelen en gebouwen werden heringericht en samengevoegd, waarbij onder meer een rechtstreekse toegang tot de straat en de tuin werd gecreëerd. Hierdoor verdween de oorspronkelijke noodzaak van de doorgang volledig.

Desondanks bleven de titularissen van het heersend erf zich beroepen op het bestaan van de erfdienstbaarheid, terwijl de eigenaar van het lijdend erf stelde dat het recht intussen was uitgedoofd.

Procedure en beoordeling in beroep

De appelrechter volgde de redenering van de eigenaar van het lijdend erf en oordeelde dat de erfdienstbaarheid was tenietgegaan, niet door een rechterlijke opheffing, maar door de vervulling van een stilzwijgende ontbindende voorwaarde.

Tegen dat oordeel werd cassatieberoep ingesteld, waarbij onder meer werd aangevoerd dat een ontbindende voorwaarde uitdrukkelijk in de titel moest zijn opgenomen om rechtsgevolgen te kunnen hebben.

Juridisch kader

Het Hof van Cassatie stelt vooreerst vast dat, gelet op de datum van vestiging van de erfdienstbaarheid, het oude Burgerlijk Wetboek van toepassing blijft. Binnen dat kader herinnert het Hof eraan dat eigenaars op grond van artikel 686 oud BW een ruime contractuele vrijheid genieten bij het vestigen van erfdienstbaarheden. Dit impliceert dat zij niet alleen de inhoud, maar ook de modaliteiten van dergelijke rechten kunnen bepalen.

Cruciaal is dat het Hof expliciet erkent dat een conventionele erfdienstbaarheid kan worden onderworpen aan een ontbindende voorwaarde, en dat niets in de wet eraan in de weg staat dat deze voorwaarde stilzwijgend is.

Stilzwijgende ontbindende voorwaarde en partijbedoeling

Het zwaartepunt van de analyse ligt bij de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen. Het Hof bevestigt dat het aan de feitenrechter toekomt om deze bedoeling te achterhalen, rekening houdend met alle relevante elementen, zoals de bewoordingen van de akte, de plannen en de feitelijke configuratie van de percelen op het ogenblik van de vestiging van de erfdienstbaarheid.

Daarbij mag de rechter zich niet beperken tot een louter letterlijke interpretatie, maar moet hij nagaan welk economisch en functioneel doel de partijen met de erfdienstbaarheid voor ogen hadden.

In de voorliggende zaak had de appelrechter vastgesteld dat de erfdienstbaarheid uitsluitend was ingegeven door de noodzaak om een situatie van insluiting te verhelpen. Hieruit werd afgeleid dat het bestaan van het recht impliciet was gekoppeld aan het voortbestaan van deze noodzaak.

Uitdoving van het recht van doorgang

Aangezien de noodzaak van de doorgang inmiddels volledig was verdwenen, verloor de erfdienstbaarheid haar bestaansreden. De rechter besloot dan ook dat de erfdienstbaarheid van rechtswege was uitgedoofd door de vervulling van de stilzwijgend overeengekomen ontbindende voorwaarde.

Het Hof van Cassatie bevestigt dat deze redenering juridisch correct is.

Geen rechterlijke opheffing

Het Hof benadrukt daarbij een belangrijk onderscheid: de rechter heeft de erfdienstbaarheid niet opgeheven, maar enkel vastgesteld dat zij reeds was geëindigd door de werking van de overeenkomst zelf.

Dit nuanceert de aard van de beslissing fundamenteel en onderscheidt deze situatie van een klassieke gerechtelijke opheffing.

Onderscheid met artikel 710bis oud BW

Het arrest moet duidelijk worden onderscheiden van de hypothese van artikel 710bis oud BW, dat betrekking heeft op de gerechtelijke opheffing van erfdienstbaarheden wegens nutteloosheid.

In dit geval ging het niet om een beoordeling van het nut van de erfdienstbaarheid door de rechter, maar om de toepassing van een contractueel mechanisme dat besloten ligt in de oorspronkelijke wil van de partijen.

Praktische implicaties

Het arrest heeft belangrijke gevolgen voor de praktijk. Het bevestigt dat bij de beoordeling van erfdienstbaarheden niet alleen de tekst van de titel doorslaggevend is, maar ook de context waarin het recht tot stand kwam en de functie die het vervulde.

Daarnaast blijkt dat feitelijke evoluties, zoals stedenbouwkundige ingrepen of herinrichtingen van percelen, een impact kunnen hebben op het voortbestaan van zakelijke rechten, zonder dat daarvoor noodzakelijk een formele opheffing vereist is.

Verder onderstreept dit arrest het belang van bewijsvoering omtrent de partijbedoeling, die in dergelijke geschillen vaak doorslaggevend zal zijn.

Besluit

Dit arrest brengt een belangrijke nuancering aan bij de klassieke opvatting dat conventionele erfdienstbaarheden in beginsel een permanent karakter hebben. Hoewel zij vaak duurzaam zijn, blijkt dat hun voortbestaan afhankelijk kan zijn van impliciete elementen, zoals de blijvende noodzaak van het recht.

Een recht van doorgang dat ooit essentieel was, kan aldus zijn juridische bestaansreden verliezen en, zoals het Hof van Cassatie bevestigt, zelfs stilzwijgend uitdoven wanneer de noodzaak die eraan ten grondslag lag definitief verdwijnt.

Bron: Gevaco