Kan de VME beslissen over het uitvoeren van werken aan privé-gedeelten van het gebouw en zo ja, hoe gaat dit dan in zijn werk? (Forum Advocaten)

Auteurs: Ilse De Geyter en Sidney van Wellen (Forum Advocaten)

1. Normaliter neemt de Vereniging van Mede-Eigenaars beslissingen over de gemene delen, dat is algemeen geweten. Het is echter niet uitgesloten dat de Vereniging van Mede-eigenaars soms ook beslissingen neemt over de privatieve delen, wat veel minder geweten is.De reden daarvoor hoeft niet vergezocht te worden. Omdat het een ingrijpende impact heeft op het eigendomsrecht van de mede-eigenaars om beslissingen te nemen over wat hen privatief toebehoort, gebeurt dit niet al te vaak en dient daar hoe dan ook met omzichtigheid over beslist te worden.

2. Voor wat betreft werken aan de gemene delen dient er een 2/3de meerderheid voor te liggen op de Algemene Vergadering, maar welke meerderheid dient er voor te liggen voor wat betreft werken aan de privatieve delen?Voor werken aan de privé-gedeelten is evenzeer een 2/3 de meerderheid vereist, doch er komt wel nog een bijkomende vereiste bij kijken (zie infra).De mede-eigenaar die bezwaar heeft tegen de genomen beslissing die zijn privatief deel affecteert, dient alleszins tegen zo’n beslissing op te komen binnen de 4 maanden na het nemen van deze beslissing op de Algemene Vergadering.

3. Omdat zo’n beslissing echter vrij ingrijpend is -men grijpt immers in in het eigendomsrecht van mede-eigenaars- dient daarvoor wel aan bepaalde bijkomende voorwaarden voldaan te zijn. Er dient nl. bijzonder gemotiveerd te worden vanuit technische of economische reden dat de geplande werken noodzakelijk zijn en daarbij ook het privé-gedeelte mee behandeld moet worden.Werken aan de terrassen zijn daarvan een typerend voorbeeld. Terrassen hebben immers doorgaans een gemengd statuut. De ondergrond van de terrassen behoort immers meestal tot de gemene delen wegens verankerd in (de gemene muren van) het gebouw (betonstructuur, borstweringen, boordstenen, chape en de waterdichtingslaag) daar waar de bovengelegen bevloering tot de privatieve delen behoort.Een lek in de gemeenschappelijke delen kan in bepaalde gevallen maar hersteld worden door bijvoorbeeld eerst de private bekleding van het terras weg te nemen. Het kan ook zijn dat er zich een breuk voordoet in de waterleiding die zich in een privégedeelte situeert, waardoor de waterdruk niet meer tot de hogere verdiepingen raakt.

4. Het Hof van Cassatie sprak zich op 15.01.2021 nog uit over zo’n situatie, waarbij het Hof verduidelijkte wanneer nu net voldaan is aan de voorwaarde van ‘bijzondere motivering’.Volgens het Hof is het voldoende wanneer uit de context van de notulen en de stukken die bij de oproeping aan de mede-eigenaars bezorgd werden, blijkt welke economische of technische redenen in dat concrete geval de uitvoering van de werken aan privatieve delen rechtvaardigen.

5. Zo kan bijvoorbeeld uit een verslag van een architect blijken dat werken aan de privé-delen noodzakelijk zijn, waarbij dat verslag dan deel kan uitmaken van de motivering. Het feit dat er geen uitdrukkelijke motivering in de notulen opgenomen is, is dus geen voldoende reden om te stellen dat de beslissing onrechtmatig is wanneer de motivering op een andere manier tot uiting gekomen is via bijvoorbeeld verslaggeving van een architect.

Bron: Forum Advocaten