Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Isoleren van een buitenmuur of gemene muur aan de kant van de buur: mag dat? (De Groote – De Man)

Auteur: De Groote – De Man

Isolatie is steeds belangrijker: energienormen, energieprijzen die uit de pan swingen, huurwoningen die aan steeds strengere woonkwaliteitsvereisten moeten voldoen .. iedereen wil de efficiëntste en goedkoopste oplossing. Isolatie is daarvoor cruciaal.

Mag je al dan niet isolatie aanbrengen op je wachtgevel, ook al hangt die isolatie dan eigenlijk over de eigendom van je buur ?

Een veel voorkomend probleem is de buitenisolatie van een bestaande wachtgevel of scheidingsmuur, omdat de aan te brengen isolatie de eigendomsgrens overschrijdt. De wachtgevel is een ongebruikte scheidingsmuur aan of op de (eigendom)grens van uw perceel. Aan de buitenzijde isoleren is meestal de meest kostenefficiënte methode.

We hebben het in deze bijdrage dus niet over de voorgevel van uw woning en het geval waar de isolatie deels op eigendom van het openbaar domein zou worden aangebracht.

Niet alleen als bouwheer of investeerder, maar ook als projectleider of architect bent u zich best bewust van de regels en de beperkingen.

Uitgangspunt is dat het eigendomsrecht van de buur in principe beschermd wordt tegen grensoverschrijdende handelingen. Zomaar zonder akkoord of zonder gesprek isolatie aanbrengen tot voorbij uw eigendomsgrens is absoluut af te raden.

Wat als uw buur niet wil meewerken? Twee principes zijn cruciaal:

Ten eerste het principe van de “normale hinder” uit nabuurschap (Nieuw Burgerlijk Wetboek). Als de overschrijding van de perceelsgrens door de isolatie geen bovenmatige hinder veroorzaakt moet uw buur dit tolereren.

Ten tweede mag er geen sprake zijn van rechtsmisbruik: een weigering van het naastliggende perceel om de buitenisolatie toe te laten is rechtsmisbruik als deze weigering u een onredelijk nadeel brengt terwijl uw buur zelf geen enkele of zeer beperkte hinder zou ondervinden.

Opgepast, als uw buur ooit zou willen (ver)bouwen en uw isolatie en gevelafwerking verhinderen dit, dan zal uw buur kunnen eisen om de isolatie en afwerking te verwijderen op uw kosten. Dat is logisch.

Welke oplossingen zijn mogelijk?

De beste optie is om een eenvoudig en evenwichtig akkoord te vinden met uw buur dat ieders rechten respecteert. Er zijn bijvoorbeeld volgende opties:

  1. Uw buur verklaart zich akkoord de plaatsing van de isolatie, met garantie dat de isolatie -op uw kosten- weg kan worden geruimd wanneer de buur zelf zou (ver)bouwen in de toekomst; of
  2. Er wordt een bepaalde vergoeding overeengekomen voor het tijdelijk gebruik en/of definitieve overname van de nodige eigendom voor plaatsing van de isolatie;
  3. Indien de buur niet akkoord is met het plaatsen van isolatie op zich, kan u als alternatief van de gelegenheid gebruik maken om overeen te komen een “gemene muur” te bouwen, die bv. te paard op de perceelsgrens staat; die kan in de toekomst indien nodig gebruikt worden voor een nieuw bouwproject; bouwtechnisch verdient dit meestal de voorkeur omdat er het minste ruimteverlies is voor beide partijen (terwijl in de gemene muur toch isolatie kan voorzien worden);
  4. ..
Wat als uw buur uiteindelijk niet akkoord gaat?

Als uw buur zich ondanks uw constructieve houding en redelijke eisen toch halsstarrig blijft verzetten zouden wij de zaak kunnen voorleggen aan de Vrederechter, zodat deze hem kan verplichten.

Bron: De Groote – De Man