Huurindexatie in Brussel zonder EPC-attest. Mogelijk met terugwerkende kracht?. Cass. 27 maart 2026 (Eric B.)

Auteur: Eric B.

Samenvatting gemaakt met behulp van AI

Feiten

Een huurcontract voor een pand in Brussel liep al sinds 2006. In november 2022 verzocht de verhuurder om de huurprijs wettelijk te indexeren. De huurster weigerde echter akkoord te gaan en weigerde te betalen, omdat het verplichte energieprestatiecertificaat (EPC) ontbrak. Toen de verhuurder een deskundige wilde sturen om dit EPC op te maken, werkte de huurster absoluut niet mee. De verhuurder moest uiteindelijk een procedure voor de rechtbank opstarten om de toegang tot het appartement af te dwingen. Het EPC-attest (label C) werd door deze vertraging pas op 12 juni 2023 definitief afgeleverd.  De vrederechter kende de indexatie desondanks toch toe vanaf november 2022, omdat de vertraging volledig te wijten was aan de kwaadwillige onwil van de huurster.

Verweermiddelen

De huurster vocht deze uitspraak van de vrederechter fel aan. Zij wees erop dat de regelgeving rondom huurindexatie in Brussel uiterst streng is. Volgens haar verdediging is een indexatie die de huurprijs verhoogt simpelweg onmogelijk zolang er geen geldig EPC aan de huurder is bezorgd. Ze stelde dat de rechter haar wettelijk gezien niet kon verplichten om de geïndexeerde huur te betalen voor de maanden vóór de uitgifte op 12 juni 2023, ongeacht haar eerdere gebrek aan medewerking.

Principes

De rechtspraak verduidelijkt hier de dwingende regels van de Brusselse Huisvestingscode. Sinds een expliciete wetswijziging op 14 oktober 2022 is een aanpassing van de huur aan de levensduurte enkel verschuldigd als er een geldig EPC-attest beschikbaar is. Deze regel is bovendien van toepassing op werkelijk álle lopende huurovereenkomsten, dus óók voor contracten die al ruimschoots voor oktober 2018 werden afgesloten. Het loutere feit dat een huurder de opmaak van het certificaat moedwillig heeft vertraagd, biedt de rechter geen bevoegdheid om deze harde wettelijke voorwaarde zomaar opzij te schuiven voor de tussenliggende periode.

Besluit

Het eerdere vonnis van de vrederechter wordt in deze zaak integraal vernietigd. Het was een evidente juridische fout om de verhuurder het recht op een verhoogde huur toe te kennen voor de periode vóórdat het EPC-attest daadwerkelijk was afgeleverd. De zaak wordt nu doorverwezen naar een andere rechter, die het geschil helemaal opnieuw en in strikte overeenstemming met de wetteksten zal moeten beslechten.

Lees hier het arrest