Huurder moet in aangifte inlichtingen geven over huur en verhuurder (De Broeck Van Laere & Partners)

Auteur: De Broeck Van Laere & Partners

Vanaf aanslagjaar 2024 moet elke huurder (zowel particulier als vennootschap) in geval van beroepsmatig gebruik van een gehuurd pand, een nieuwe bijlage voegen bij zijn/haar aangifte. Dat moet het gemakkelijker maken voor de fiscus om het juiste belastingregime toe te passen bij de verhuurder. Tegelijk wordt een wettelijk aftrekverbod voor huur ingevoerd in twee situaties.

Voor wie een onroerend goed verhuurt, is het belangrijk om te weten wat de huurder ermee wil doen. Het fiscale regime van huurinkomsten verschilt namelijk naargelang het gebruik dat de huurder maakt van het pand. Voor verhuur aan een gewone particulier, die het gebouw niet gebruikt voor zijn/haar beroep, dus alleen gebruikt om er in te wonen, wordt de verhuurder belast op het kadastraal inkomen plus 40%. Als de huurder daarentegen het pand gebruikt voor zijn beroep, of als de huurder een rechtspersoon is, wordt de verhuurder belast op het bedrag van de werkelijk ontvangen huur (met als minimum het kadastraal inkomen plus 40%).

Beroepsmatig gebruik door huurder: hogere belasting voor verhuurder

Die tweede situatie is in de meeste gevallen een stuk nadeliger voor de verhuurder omdat het kadastraal inkomen doorgaans veel lager ligt dan de werkelijke huurwaarde. Het kadastraal inkomen wordt immers verondersteld de huurwaarde van 1975 te weerspiegelen.

Die inkomsten worden blijkbaar vaak verkeerd aangegeven, vaak ook uit onwetendheid. De verhuurder is ook niet altijd op de hoogte van de activiteiten van de huurder. De wetgever wil aan dat probleem verhelpen en de controletaak van de fiscus vergemakkelijken door de huurder te verplichten de nodige informatie aan te leveren.

Nieuwe bijlage bij aangifte

Vanaf aanslagjaar 2024 zal die huurder daarom alle relevante informatie moeten meedelen aan de fiscus in een bijlage bij de belastingaangifte. Die inlichtingen zijn drieledig: de gegevens over het gehuurde pand, de betaalde huur (en huurvoordelen) en de identiteit van de verhuurder.

Het gaat overigens niet alleen om huur in de strikte zin van het woord. Ook vergoedingen voor een erfpacht, een opstal, een vruchtgebruik of een erfdienstbaarheid moeten worden vermeld.

Alleen voor wie huur aftrekt

Particulieren die het gehuurde pand sowieso niet beroepsmatig gebruiken, zijn vrijgesteld van de nieuwe aangifteplicht. Idem voor mensen die het beroepskostenforfait toepassen. Voor belastingplichtigen die onderworpen zijn aan de personenbelasting (of de belasting van niet-inwoners/natuurlijke personen) geldt de verplichting namelijk alleen als ze de betaalde huur geheel of gedeeltelijk als werkelijke beroepskost in aftrek brengen.

De sanctie voor het niet naleven van de aangifteverplichting bestaat trouwens in het verwerpen van de aftrek. Als de inlichtingen niet vermeld zijn in de bijlage bij de aangifte, is de huurprijs van het onroerend goed niet aftrekbaar als beroepskost.

Verhuurder wordt beschermd

De aftrek wordt echter ook nog in een tweede geval verworpen, namelijk als de kosten betrekking hebben op gehuurde panden waarvoor het huurcontract kosteloos is geregistreerd omdat het uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een individu. Op die manier biedt de wetgever een oplossing voor gevallen waarin de huurder achter de rug van de verhuurder om en tegen de afspraken in, het pand beroepsmatig gebruikt. Tot nu toe zou de verhuurder in die situatie in principe geconfronteerd worden met een hogere belastingfactuur, ook al wist hij niets af van de activiteiten van zijn/haar huurder. Dat wordt nu vermeden door automatisch de aftrek te verwerpen in hoofde van de huurder. Verhuurders die te goeder trouw een particuliere huurovereenkomst hebben afgesloten, worden dus niet langer geconfronteerd met het risico op een belasting op basis van de reële huurinkomsten, aldus de regering.

De parlementaire voorbereiding gaat niet dieper in op dat punt, maar de redenering is dat aftrek van de huur als beroepskost gelijkgesteld wordt met beroepsgebruik. Het effectieve gebruik van het gehuurde pand doet er dus eigenlijk niet toe. Dat verklaart ook waarom in de nieuwe bijlage bij de aangifte geen uitleg gegeven moet worden over het gebruik dat gemaakt wordt van het gehuurde pand. Het effectieve gebruik zou in veel gevallen ook zeer moeilijk te controleren zijn.

Wet van 28 december 2023 houdende diverse fiscale bepalingen (art. 83-84), Staatsblad van 29 december 2023

Bron: De Broeck Van Laere & Partners