Hof van Cassatie bevestigt: ook een tijdelijk bouwverbod kan aanleiding geven tot planschadevergoeding (GD&A Advocaten)

Auteur: Thomas Geyns (GD&A Advocaten)

26 maart 2026 – “ontwijkende planologie” vrijwaart lokale besturen niet van planschadevorderingen

Met een arrest van 26 maart 2026 (C.25.0002.N) heeft het Hof van Cassatie een principieel standpunt ingenomen dat een serieuze impact kan hebben voor de Vlaamse gemeenten. Het Hof oordeelt dat een tijdelijk bouwverbod, opgelegd via een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP), wél aanleiding kan geven tot planschadevergoeding in de zin van artikel 2.6.1, §2 VCRO. Daarmee vernietigt het Hof het arrest van het hof van beroep te Gent van 20 september 2024.

De feiten: woonuitbreidingsgebied bevroren tot 2040

De zaak betrof een perceel gelegen in woonuitbreidingsgebied. Een GRUP had tot doel het reservekarakter van dit woonuitbreidingsgebied te bestendigen door elke woonontwikkeling te bevriezen tot 2040. De bestemming als woonuitbreidingsgebied bleef formeel ongewijzigd, maar gedurende een periode van twintig jaar werd elk bouw- en verkavelingsrecht de facto ontnomen.

De eigenaar van het perceel zag een verkavelingsaanvraag geweigerd en vorderde vervolgens een planschadevergoeding van de gemeente.    Zowel de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk als het hof van beroep te Gent wezen die vordering af. De appelrechters oordeelden dat het perceel vóór en na de inwerkingtreding van het GRUP in dezelfde bestemmingszone gelegen bleef en dat een tijdelijk bouwverbod geen bestemmingswijziging uitmaakte, zodat er geen recht op planschadevergoeding kon ontstaan.

De cassatiebeslissing: een formele bestemmingswijziging is niet vereist

Het Hof van Cassatie maakt in heldere bewoordingen komaf met de redenering van de appelrechters. Het overweegt dat planschadevergoeding verschuldigd is wanneer een perceel op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan niet meer in aanmerking komt voor een bouw- of verkavelingsvergunning, terwijl het daar voorheen wél voor in aanmerking kwam.

Cruciaal is dat het Hof daarbij twee principes vastlegt:

• Ten eerste is het niet vereist dat het bestemmingsgebied zelf formeel wordt gewijzigd.
• Ten tweede kan zowel een definitief als een tijdelijk bouw- of verkavelingsverbod aanleiding geven tot planschade.

Door te oordelen dat een tijdelijk bouwverbod van twintig jaar géén planschade genereert, schonden de appelrechters volgens het Hof artikel 2.6.1, §2 VCRO. Het bestreden arrest wordt vernietigd en de zaak wordt verwezen naar het hof van beroep te Antwerpen.

De context: ontwijkende planologie en de bouwshift

Dit arrest past in een bredere evolutie. Steeds meer lokale besturen kiezen voor een tijdelijk bouwverbod zonder formele herbestemming. Deze handelswijze kadert in de zogenaamde Vlaamse “bouwshift” en beoogt de financiële gevolgen van een herbestemming te vermijden.

Het Woonreservedecreet voorziet immers een deadline: voor gronden waarvoor op 1 januari 2040 geen vrijgavebesluit is opgemaakt of die niet herbestemd zijn via een RUP, stelt de Vlaamse Regering uiterlijk op 31 december 2043 definitief een RUP vast, met financiële gevolgen voor het Vlaamse niveau.

Het Hof van Cassatie maakt met dit arrest duidelijk dat deze strategie van “ontwijkende planologie” de lokale besturen niet vrijwaart van planschadevorderingen. Een tijdelijk bouwverbod ontneemt feitelijk het bouwrecht en genereert daardoor planschade, ongeacht of de bestemming formeel ongewijzigd blijft.

Wat betekent dit voor uw bestuur?

De gevolgen van dit arrest zijn niet te onderschatten. Gemeenten die via een GRUP een tijdelijk bouwverbod hebben opgelegd in woonuitbreidingsgebieden (een praktijk die in het kader van de bouwshift op vele plaatsen werd toegepast) worden nu geconfronteerd met een reëel risico op planschadevorderingen. Dit geldt zowel voor lopende procedures als voor toekomstige claims van eigenaars die zich door een tijdelijk bouwverbod in hun eigendomsrechten geschaad achten.

Het is dan ook van essentieel belang dat lokale besturen hun ruimtelijke planningsdossiers herbekijken in het licht van deze cassatierechtspraak en een doordachte strategie uitwerken, zowel op het vlak van ruimtelijke ordening als op het vlak van de beheersing van de financiële gevolgen.

Bron: GD&A Advocaten