Het woninghuurrecht per gewest toegelicht (Peeters Advocaten)

Dit artikel beperkt zich tot de opvallendste gelijkenissen en verschillen in de gewestelijke regels aangaande de woninghuur.

Op het vlak van de handelshuur blijft de federale regelgeving nog van toepassing, behalve voor wat betreft de handelshuur van korte duur of de zogenaamde “pop-up” huur, die in Vlaanderen reeds bestaat, en in Wallonië en Brussel in de pijplijn zit.
Wat de woninghuur betreft, heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het startschot gegeven met de invoeging van Titel XI “Woninghuurovereenkomsten” in de Brusselse Huisvestingscode (BHC). Deze nieuwe regeling is op 1 januari 2018 in werking getreden.

Hierna volgde het Waalse Gewest, dat haar Décret relatif au bail d’habitation op 28 maart 2018 publiceerde. Deze regelgeving zal op 1 september 2018 van kracht zijn.

Tot slot werd ook het ontwerp van Vlaams Huurdecreet op 18 mei 2018 definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Dit decreet zou normaal gezien tevens op 1 september 2018 in werking treden, maar werd op vraag van de Huurdersorganisaties uitgesteld tot begin 2019.

Hieronder sommen we enkele opvallende vernieuwingen op uit deze nieuwe decreten, waar de regels in de onderscheiden gewesten op elkaar gelijken maar toch kunnen verschillen.

1. Een verruimd toepassingsgebied

Een eerste opmerkelijke verruiming die we zowel bij de Vlaamse als de Waalse decreetgever kunnen terugvinden is de verruiming van het woninghuurrecht tot roerende goederen.

Naast de klassieke woningen, zal het nieuwe woninghuurrecht in Vlaanderen en Wallonië ook op bv. stacaravans en woonboten van toepassing zijn.

Deze verruiming tot de roerende goederen werd expliciet in beide decreten  opgenomen. De Brusselse BHC laat echter na te expliciteren of roerende goederen ook onder het toepassingsgebied vallen.

2. Gegevens die men mag opvragen bij kandidaat-huurders

De drie gewesten hebben allen regels uitgevaardigd met betrekking tot de gegevensbescherming van kandidaat-huurders.

Volgens de Vlaamse decreetgever zal een verhuurder aan de kandidaat-huurder “alleen de documenten mogen opvragen die noodzakelijk zijn om na te gaan of de kandidaat-huurder aan zijn huurverplichtingen zal kunnen voldoen”.

Het Waals Woninghuurdecreet daarentegen voorziet in artikel 6 een beperkende lijst van gegevens die een verhuurder mag opvragen bij kandidaat-huurders. Hieronder vallen bv. naam, voornaam, geboortedatum, gezinssamenstelling, alsook een bewijs van betaling van vroegere huurgelden, voor zover dit niet verder gaat dan de 3 laatste betalingen. Andere gegevens dan deze vermeld in de beperkende lijst (bv. loonfiches) mogen door de verhuurder niet worden opgevraagd tenzij dit verzoek wordt gerechtvaardigd door ernstige redenen, evenredig aan het nagestreefde doel.

In de Brusselse regelgeving  worden de gegevens die de verhuurder van de kandidaat-huurder mag vragen opgesomd in art. 200ter van de BHC. Dit zijn onder meer documenten om de identiteit, alsook de bekwaamheid tot contracteren van de kandidaat-huurder na te gaan, alsook het bedrag van de financiële middelen waarover de huurder beschikt of de raming ervan. Echter mogen in Brussel noch de oorsprong, noch de aard van de financiële middelen door de verhuurder in aanmerking worden genomen om een woning te weigeren.

3. Een vulgariserende toelichting door de gewesten

De drie gewesten hebben opdracht gegeven aan hun regeringen om een zogenaamde “vulgariserende toelichting” op te stellen, waarin de rechten en plichten van de huurders en de verhuurders, de toepasselijke wetgeving en de bepalingen in het contract in mensentaal worden uitgelegd.

In zowel het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als het Waals Gewest dient deze toelichting verplicht bij de huurovereenkomst gevoegd te worden. In het Vlaams Gewest volstaat het voorlopig dat het contract verwijst naar deze toelichting. De Vlaamse Regering zal de wijze bepalen waarop deze toelichting ter beschikking gesteld wordt aan het publiek. Vermoedelijk zal deze via de website van de Vlaamse overheid te consulteren zijn.

4. Het belang van de registratie van de huurovereenkomst

Op het vlak van de registratieverplichting kan men reeds opmerkelijke verschillen tussen de gewesten waarnemen.

Onder de federale wetgeving kan een huurder zonder termijn en zonder vergoeding opzeggen zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd wordt door de verhuurder.

De Vlaamse Decreetgever zal deze regel behouden. Bij niet-registratie brengt de huurder de verhuurder op de hoogte van de opzegging, die ingaat op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan.

Het Waalse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hanteren hieromtrent een andere regeling. Ze behouden de mogelijkheid voor de huurder om zonder vergoeding en zonder termijn op te zeggen, maar hier beschikt de huurder enkel over deze mogelijkheid indien de verhuurder per aangetekende brief in gebreke wordt gesteld en die laatste nalaat om de huurovereenkomst binnen de maand na de ingebrekestelling te registreren. De verhuurder beschikt met andere woorden over een respijttermijn om zijn fout recht te zetten.

In het Waals Gewest wordt nog een bijkomende sanctie voorzien bij niet-registratie: zolang de verhuurder de overeenkomst niet registreert, zal hij de huurprijs niet kunnen herzien of indexeren. Deze sanctie vindt men niet in de Brusselse Huisvestingscode.

5. Wat gebeurt er ingeval van overlijden van de huurder?

Ook bij overlijden van de huurder zijn opmerkelijke verschillen waar te nemen.

Onder het federale recht (art. 1732 Burgerlijk Wetboek) eindigt de huurovereenkomst niet bij het overlijden van de huurder, en loopt deze door ten laste van de nalatenschap, die dan kan beslissen om de huurovereenkomst volgens het geldende recht op te zeggen.

De Waalse decreetgever is afgestapt van deze regeling. Volgens artikel 46 van het Decreet zal de huurovereenkomst automatisch beëindigd worden drie maanden na het overlijden van de huurder. Indien het pand onbewoond is, kan de verhuurder de overeenkomst eerder beëindigen indien hij het onbewoond karakter van het pand laat vaststellen door de gerechtsdeurwaarder. De huurovereenkomst zal dan eindigen op het moment van deze vaststelling.

De Brusselse huisvestingscode behoudt de federale regeling, maar voegt eraan toe dat de verhuurder de huurovereenkomst als beëindigd mag beschouwen zonder opzeg noch vergoeding indien de woning na dit overlijden onbewoond is door de leden van het gezin van de huurder en indien de huurprijs en/of lasten onbetaald blijven gedurende een termijn van twee maanden vanaf het overlijden.

Onder het Vlaamse Decreet zal de overeenkomst automatisch ontbonden worden op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de erfgenamen voor het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder hebben verklaard de huurovereenkomst te zullen voortzetten. Als de huurovereenkomst dan automatisch wordt beëindigd, is de nalatenschap aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd van één maand huur.

6. Opzeggen van huurovereenkomsten van korte duur wordt mogelijk

Een nieuwigheid die nog niet bestond onder de federale regelgeving is de mogelijkheid voor de huurder om een huurovereenkomst van korte duur ten allen tijde op te zeggen, mits naleving van een opzegtermijn van 3 maanden en het betalen van een opzegvergoeding.

Het gaat hier om huurovereenkomsten van korter dan 3 jaar, die tweemaal mogen worden verlengd maar waarvan de totaalduur nooit meer dan 3 jaar mag bedragen.

Deze mogelijkheid werd zowel in Brussel, Wallonië als in Vlaanderen opgenomen.

Er zijn ook hier weer een aantal kleine verschillen op te merken.

• Zo staat deze mogelijkheid in Brussel pas open van zodra de duur van de korte huurovereenkomst minstens 6 maanden bedraagt. In Wallonië en Vlaanderen bestaat deze minimumdrempel niet.
• Verschillen in verband met de opzegvergoeding :
  • De opzegvergoeding bij vervroegde beëindiging van de korte huur bedraagt in Brussel en Wallonië steeds 1 maand.
  • In Vlaanderen bedraagt deze vergoeding anderhalve maand, één maand of een halve maand, naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst.

7. Nieuw regime voor studentenhuur

De drie gewesten hebben ook nieuwe regels uitgevaardigd voor wat de huur aan studenten betreft.

Zowel onder het Vlaams als onder het Waals regime wordt het in de studentenhuur mogelijk voor de huurder om de overeenkomst zonder vergoeding op te zeggen indien hij zijn studies stopzet of een van zijn ouders overlijdt op voorwaarde dat deze mee instond voor zijn onderhoud.

De opzegtermijn bedraagt in deze gevallen 2 maanden.

In Wallonië staat deze mogelijkheid voor de student enkel open indien hij voor 15 maart van het lopende academiejaar opzegt.

Dit is in het Vlaamse recht niet vereist.

In het Brusselse recht kan de huurder ten allen tijde opzeggen zonder motivering, mits hij een opzegtermijn van 2 maand respecteert.

8. Besluit

De overdracht van de bevoegdheden naar de gewesten heeft tot een fragmentatie van het huurrecht geleid. Hoewel duidelijk is dat de gewesten zeker naar elkaar kijken en nieuwigheden van elkaar overnemen (zo bv. de studentenhuur, opzegmogelijkheid ten allen tijde van de huur van korte duur) vormen de onderscheiden regelgevingen zeker geen exacte kopieën van elkaar.

Dit heeft het huurrecht, zeker voor eigenaars die goederen bezitten in de drie gewesten, er niet eenvoudiger op gemaakt.

Indien u verloren raakt in dit kluwen van nieuwe regels, staan wij uiteraard steeds paraat om u bij te staan en te adviseren.

Lees hier het originele artikel