Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het nieuwe Boek 6 en de impact inzake verzekeringen:
een analyse aan de hand van 10 knelpunten

Mr. Sandra Lodewijckx en mr. Pieter-Jan Van Mierlo (Lydian)

Webinar op vrijdag 26 april 2024


Bouwteam(overeenkomsten):
een praktijkgerichte analyse

Mr. Michael Thielens (MT Law)

Webinar op vrijdag 15 maart 2024


Het nieuwe Boek 6 en de impact
voor de bouw- en vastgoedsector:
10 aandachtspunten

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 23 april 2024


Vereffening-verdeling van nalatenschappen:
16 probleemstellingen

Mr. Nathalie Labeeuw (Cazimir)

Webinar op vrijdag 26 april 2024


Buitencontractuele aansprakelijkheid:
het nieuwe boek 6 is een feit

Prof. dr. Ignace Claeys en prof. dr. Thijs Tanghe (Eubelius)

Webinar op dinsdag 5 maart 2024

Het Vlaamse pachtdecreet is in werking getreden: wat zijn de belangrijkste veranderingen? (Monard Law)

Auteurs: Jolien Van der Veken en Stefaan Van Dyck (Monard Law)

Sinds de 6e staatshervorming zijn de gewesten volledig bevoegd voor de pachtwetgeving. Deze wetgeving regelt de overeenkomsten waarbij een eigenaar (de verpachter) tegen betaling van een vergoeding een onroerend goed tijdelijk ter beschikking stelt van een zogenaamde pachter, die deze hoofdzakelijk gebruikt in zijn landbouwbedrijf (uitgezonderd bosbouw). De gewesten kunnen in deze materie dus eigen regelgeving uitvaardigen die afwijkt van de federale Pachtwet van 4 november 1969. In navolging van het Waalse Gewest, heeft nu ook het Vlaamse Gewest de pachtwetgeving hervormd met ingang vanaf 1 november 2023.

In dit artikel lichten wij de belangrijkste veranderingen toe.

UITBREIDING TOEPASSINGSGEBIED TOT KORTE ERFPACHTEN

Het toepassingsgebied van de federale Pachtwet was beperkt tot de pacht (huur) van onroerend goed gebruikt in het landbouwbedrijf van de pachter en tot de ingebruikname van dergelijke goederen door de vestiging van vruchtgebruik onder de levenden door de wil van de mens en voor bepaalde duur. Het Vlaamse Pachtdecreet is ook van toepassing indien dergelijke goederen in gebruik worden genomen door een erfpachtrecht te vestigen voor een duur van minder dan 27 jaar.

EEN SCHRIFTELIJKE PACHTOVEREENKOMST ALS NORM

Onder de federale Pachtwet bestond er reeds een verplichting om de pachtovereenkomst schriftelijk vast te stellen. Er was  echter geen sanctie voorzien voor het geval deze verplichting niet werd nageleefd.  Het Vlaamse Pachtdecreet voert nu de mogelijkheid in om naar de rechter te stappen als een partij zou weigeren om een pachtovereenkomst op te stellen. Daarnaast voorziet het decreet een sanctiemechanisme voor de partij die weigert om haar medewerking te verlenen. Als de verpachter weigert en de vordering van de pachter wordt ingewilligd, wordt de pacht vernieuwd in het voordeel van de pachter (op voorwaarde dat dit in de ingebrekestelling stond). Als de pachter niet meewerkt, kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen (op voorwaarde dat dit in de ingebrekestelling stond). Ten slotte somt het decreet een aantal gegevens op die minstens in de schriftelijke overeenkomst moeten worden opgenomen.

PACHTOVEREENKOMST MET EEN “KLEINE EIGENAAR”

Wat de duurtijd van een pachtovereenkomst betreft, geldt het principe dat deze voor minstens 9 jaar wordt gesloten. Als er niet wordt opgezegd conform de wettelijke voorwaarden, wordt de pacht bij het eindigen van de gebruiksperiode van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van 9 jaar, zelfs als de eerste gebruiksperiode meer dan 9 jaar bedroeg.

Het Vlaamse Pachtdecreet geeft aan eigenaars van kleine gronden de mogelijkheid om eenmalig grond te verpachten voor een vaste duur van 9 jaar of meer, indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de overeenkomst van rechtswege een einde neemt bij het einde van deze eenmalige periode en dus niet wordt verlengd. Onder een “kleine eigenaar” wordt een natuurlijk persoon verstaan die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst titularis is van enig zakelijk recht op een of meer nog niet-verpachte cultuurgronden die gezamenlijk een oppervlakte hebben van maximaal 1,5 hectare. De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan.

UITBREIDING OPZEGGINGSMOGELIJKHEDEN VOOR BEBOSSING OF NATUURREALISATIE

Onder de federale Pachtwet was het voor een openbaar bestuur of publiekrechtelijk rechtspersoon al mogelijk om een pacht op te zeggen met het oog op de realisatie van bos of natuur in het kader van de opzegging voor doeleinden van algemeen belang en dit bij het verstrijken van elke pachtperiode. Het Vlaamse Pachtdecreet voert nu twee opzeggingsmogelijkheden in voor de verpachter specifiek voor bebossing of natuurrealisatie. Deze opzeggingsmogelijkheden laten toe om de pacht op ieder ogenblik te beëindigen.

De eerste opzeggingsmogelijkheid kan ook door particulieren worden aangewend, maar is beperkt tot gronden die in “groene bestemmingen” liggen. De tweede opzeggingsmogelijkheid staat alleen open voor gemeenten, maar geldt wel in alle bestemmingen. Het decreet zet een aantal voorwaarden uiteen voor elk van de opzeggingsmogelijkheden.

De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 3 maanden en wordt in voorkomend geval verlengd om gewassen te oogsten.

Wel zijn deze opzeggingsmogelijkheden onderworpen aan de “leefbaarheidstoets”. Dit betekent dat de rechter de geldigverklaring van de opzegging beperkt tot bepaalde percelen of tot een bepaalde oppervlakte of zelfs weigert, indien de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering van de pachter ernstig in het gedrang komt. In een aantal gevallen, opgesomd in het decreet, wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat de leefbaarheid ernstig wordt verstoord.

BIJKOMENDE OPZEGGINGSMOGELIJKHEID VOOR DE VERPACHTER NA 18 JAAR

Het Vlaamse Pachtdecreet voorziet daarnaast een bijkomende opzeggingsmogelijkheid voor de verpachter na een periode van 18 jaar om het verpachte goed geheel of gedeeltelijk te vervreemden. Deze opzeggingsmogelijkheid dient wel uitdrukkelijk in de schriftelijke pachtovereenkomst te zijn opgenomen. Concreet kan er vanaf de tweede pachtperiode en tegen het einde van die periode worden opgezegd om te vervreemden. Indien de eerste pachtperiode echter een duur heeft van minstens 18  jaar, kan de overeenkomst al tegen het einde van de eerste pachtperiode worden opgezegd. Ook tegen het einde van elke daaropvolgende negenjarige periode kan de verpachter de overeenkomst opzeggen om te vervreemden. De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 2 jaar en ten hoogste 4 jaar. Zonder opzegging wordt er stilzwijgend verlengd voor 9 jaar.

OPZEGGING VAN EEN PACHTOVEREENKOMST MET EEN GEPENSIONEERDE PACHTER

De federale Pachtwet gaf de verpachter reeds de mogelijkheid om de pachtovereenkomst met een gepensioneerde pachter zonder opvolger te beëindigen. De verpachter dient daarbij de bedoeling te hebben om het gepachte goed zelf te exploiteren of om de exploitatie over te dragen aan een of meer van de in de wet bepaalde familieleden of aan een leefbaar landbouwbedrijf. De voorwaarde dat de pachter een rust- of overlevingspensioen ontvangt, vormde echter een hinderpaal. De eigenaar kan namelijk niet weten of de pachter effectief een pensioen geniet.

Het Vlaamse Pachtdecreet voert daarom een weerlegbaar vermoeden in met betrekking tot het ontvangen van een pensioen vanaf de wettelijke pensioenleeftijd. Zo wordt de bewijslast omgekeerd. Vanaf het ogenblik waarop de pachter de wettelijke pensioenleeftijd heeft bereikt, kan de verpachter hem vragen of hij een rust- of overlevingspensioen ontvangt. Als de pachter binnen 60 dagen na die vraag niet heeft bewezen dat hij nog altijd bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, of als hij, in voorkomend geval, niet een of meer bevoorrechte familieleden aanwijst om de exploitatie voort te zetten, wordt hij geacht een rust- of overlevingspensioen te ontvangen, op voorwaarde dat die vereiste ook uitdrukkelijk vermeld wordt in de vraag aan de pachter.

De opvolger, die door de gepensioneerde pachter werd aangewezen, moet de exploitatie voortzetten binnen een jaar na de aanwijzing. Zo niet, kan de verpachter de overeenkomst toch opzeggen. De rechter kan de opzegging echter wel ongeldig verklaren in bijzondere omstandigheden.

De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 1 jaar en ten hoogste 4 jaar.

DE VEILIGE KOPER

Ook onder het Vlaamse Pachtdecreet beschikt de pachter bij verkoop van het in pacht gegeven goed over een voorkooprecht voor zichzelf of een of meer bevoorrechte familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen.

Een nieuwigheid is de invoering van het begrip “veilige koper”. Dit is een koper-natuurlijke persoon die in de koop-verkoopovereenkomst (of bij de toewijzing in geval van een fysieke openbare verkoop of een gedematerialiseerde verkoop) schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter gedurende 18 jaar onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten. Wanneer het in pacht gegeven goed aan een veilige koper wordt verkocht, kan de pachter zijn voorkooprecht voortaan niet meer overdragen aan derde. De pachter krijgt in dat geval een pachtvernieuwing.

NIEUWE UITZONDERINGEN OP HET VOORKOOPRECHT VAN DE PACHTER

Het Vlaamse Pachtdecreet voegt een aantal gevallen toe waarin er geen recht van voorkoop is voor de pachter.

  • De pachter verliest zijn recht van voorkoop in geval van verkoop met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheerplan binnen 3 jaar door een overheid. Er geldt wel een uitzondering indien de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter ernstig wordt verstoord door de niet-aanbieding van het voorkooprecht.
  • De pachter beschikt niet meer over een voorkooprecht als hij de pensioensleeftijd heeft bereikt en een rust-of overlevingspensioen ontvangt. Om toch aanspraak te kunnen maken op het recht van voorkoop, moet hij binnen 2 maanden nadat de instrumenterende ambtenaar hem dat heeft gevraagd, bewijzen dat hij nog bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, ofwel dat hij een of meer bevoorrechte familieleden heeft aangewezen die zijn exploitatie eventueel kunnen voortzetten.
RECHT OP INFORMATIE VOOR DE VERPACHTER

De pachter mag het gepachte goed niet in onderpacht geven, noch zijn pacht overdragen aan anderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter. Het Vlaamse Pachtdecreet somt een aantal gegevens op die op straffe van nietigheid dienen te worden opgenomen in het verzoek tot toestemming voor een pachtoverdracht of onderpacht.

Ten slotte geeft het Vlaamse Pachtdecreet de verpachter het recht om bepaalde informatie op te vragen bij de pachter. Hij kan de pachter meer bepaald verzoeken om binnen een termijn van 2 maanden mee te delen wie het pachtgoed op een bepaald ogenblik of binnen een bepaalde periode exploiteert of heeft geëxploiteerd gedurende een periode van maximum 5 jaar voorafgaand aan de kennisgeving. Indien dat niet de pachter zelf is, informeert de pachter de verpachter over de aard van het gebruiksrecht van de derde die het pachtgoed exploiteert.

Het verzoek van de verpachter kan wel geen betrekking hebben op de exploitatie die dateert van voor de datum van de inwerkingtreding van het Vlaamse Pachtdecreet.

Er zal een digitaal loket ontwikkeld worden, zodat eigenaars op een eenvoudige manier informatie kunnen vinden over de identiteit van de persoon die hun eigendom bewerkt. Zo kan de verpachter zijn vraag tot informatie gerichter stellen.

INWERKINGTREDING

Het Vlaamse Pachtdecreet is in werking getreden op 1 november 2023 en is zowel van toepassing op nieuwe overeenkomsten als op overeenkomsten die reeds gesloten waren vóór deze datum en niet werden opgezegd.

Bron: Monard Law

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Verbintenissen & Goederen