Het Vlaamse Pachtdecreet: de verplichting van een geschreven overeenkomst, de minstens te vermelden gegevens (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Webinar

‘Nieuwe pachtwetgeving in Vlaanderen. De wijzigingen voor pachter én verpachter toegelicht aan de hand van 20 praktijkvragen’

• Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)
• Live op 5 december 2023 (12u30 – 14u30), nadien on demand aangeboden.

Wat zegt de toelichting bij het decreet?

Waarom de nood aan een geschreven pachtovereenkomst?

Vaak is er geen geschreven pachtovereenkomst voorhanden. Dat zorgt voor veel rechtsonzekerheid bij pachters en verpachters. In de huidige Pachtwet is de verplichting opgenomen om de pacht schriftelijk vast te stellen. Als er geen geschrift is, heeft dat echter geen gevolgen voor de geldigheid van de pachtovereenkomst. Een mondelinge pacht kan dus zonder meer.

De wetgever beoogde nu van de schriftelijke overeenkomst de norm te maken. Om sociale en economische redenen is er echter voor geopteerd de pachter niet het slachtoffer te laten zijn van een weigering van de eigenaar om een schriftelijke overeenkomst op te maken. Dat zou immers wel het gevolg zijn geweest als de rechtsgeldigheid van de overeenkomst in twijfel zou worden getrokken bij ontstentenis van een schriftelijke pachtovereenkomst. De wetgever heeft er dan ook eerder voor geopteerd alleen de pachter de mogelijkheid te bieden om het bestaan van een mondelinge pachtovereenkomst met alle rechtsmiddelen te bewijzen.

Welke gegevens moeten minimaal worden vermeld in de schriftelijke pachtovereenkomst?

1. de identiteit van de contracterende partijen. Voor natuurlijke personen zijn dat de eerste twee voornamen, de achternaam, de woonplaats, het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid en, als die gegevens bekend zijn, het ondernemingsnummer. Bij gebrek aan een identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid worden de geboortedatum en -plaats van geboorte vermeld. Voor rechtspersonen gaat het om de maatschappelijke naam en zetel, het ondernemingsnummer en de identiteit van de personen die gemachtigd zijn om de rechtspersoon te vertegenwoordigen;
2. de begindatum van de pacht;
3. de duur van de pacht;
4. de kadastrale aanduiding van de percelen, die is opgenomen in het uittreksel uit de kadastrale legger, onder vermelding van minstens de gemeente waar de percelen liggen, de afdeling, de sectie, het perceelnummer, de oppervlakte en de straat- of veldnaam;
5. het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel, alsook de landbouwstreek waarin elk perceel ligt;
6. de pachtprijs, waarvan het maximum vastgesteld is conform artikel 29 van het decreet.

Wat indien een partij zou weigeren om een pachtovereenkomst op te stellen?

Artikel 6 voert de mogelijkheid in om naar de rechter te stappen als een partij zou weigeren om een pachtovereenkomst op te stellen. Die mogelijkheid zal zowel voor bestaande pachten als voor nieuwe pachten gelden. Daarom zijn de woorden “op ieder ogenblik” in de tekst opgenomen. Op die manier wordt het op schrift stellen van nog bestaande mondelinge pachtovereenkomsten zo veel mogelijk in de hand gewerkt.

Paragraaf 1 van artikel 6 voert tevens een sanctiemechanisme in voor de partij die weigert om haar medewerking te leveren aan een schriftelijk contract. Als de verpachter de onwillige partij is en de vordering van de pachter wordt ingewilligd, dan zal, ongeacht de aanvangsdatum van de pacht, de pacht vernieuwd worden op de datum waarop de uitspraak definitief wordt. Er speelt in dat geval een onweerlegbaar vermoeden in het voordeel van de pachter, ongeacht of de pacht daadwerkelijk al vroeger een aanvang heeft genomen. Die sanctie geldt alleen als de verpachter weigert om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Dat impliceert dus dat er een pachtovereenkomst bestaat tussen de partijen en dat het bewijs daarvan ook geleverd werd. Als de pachter weigert om een geschreven contract op te stellen, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen.

De sanctie geldt pas voor de onwillige pachter of verpachter als de weigering volgehouden wordt tot aan het moment dat de zaak in beraad wordt genomen. De partijen kunnen dus alsnog tot een akkoord komen, bijvoorbeeld tijdens de verzoeningsprocedure of zelfs tijdens de procedure ten gronde. In dat geval zal de sanctie dus niet gelden. Als er geen discussie ontstaat over de vraag om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, maar wel over de inhoud ervan, dan zullen de vermelde sancties niet gelden. Zo kan het zijn dat partijen het wel eens zijn over het feit dat er een pacht bestaat en willen zij de overeenkomst ook op schrift stellen, maar is er discussie over de modaliteiten of de opname van bepaalde bedingen, bijvoorbeeld de vraag of het gaat om een contract van vaste duur als vermeld in artikel 12, §5. Aangezien bepaalde clausules en modaliteiten nieuw zijn zal de rechter op basis van de aanvangsdatum van de pacht hieromtrent overigens al heel wat geschillen gemakkelijk kunnen beslechten. Als de pacht namelijk dateert van vóór het decreet dan zullen heel wat van deze clausules nooit kunnen zijn overeengekomen bij het sluiten van de overeenkomst, gewoonweg omdat ze destijds niet bestonden. De rechter zal er echter steeds over moeten waken dat het opwerpen van een discussie over bepaalde modaliteiten in bepaalde gevallen niet neerkomt op de weigering van een geschrift (bijvoorbeeld een verpachter die enkel een overeenkomst van vaste duur als vermeld in artikel 12, §5, op schrift wil zetten, terwijl de pachtovereenkomst dateert van ruim voor de datum van dit decreet. In dat geval lijkt de verpachter misbruik te maken en zal dit misbruik toch moeten worden gelijkgesteld met een weigering om een geschrift op te stellen. In dat geval geldt de sanctie van pachtvernieuwing wel).

Wat inzake bewijs en model van pachtovereenkomst?

Wat het bewijs van de pachtovereenkomst betreft, bevat artikel 3 van de huidige Pachtwet een sanctie die gericht is tegen verpachters die geen schriftelijke overeenkomst hebben opgemaakt. In het nieuwe decreet wordt artikel 3 van de Pachtwet overgenomen door artikel 6, met de bedoeling om van de geschreven pachtovereenkomst niet alleen voor nieuwe, maar ook voor bestaande pachtovereenkomsten de norm te maken. Eerst worden de gegevens vermeld die minstens in de schriftelijke overeenkomst moeten worden opgenomen. De Vlaamse Regering krijgt de opdracht om de entiteit aan te wijzen die een model van pachtovereenkomst ter beschikking zal stellen. Het staat de partijen vrij al dan niet gebruik te maken van dat model. Er wordt dus voor geopteerd om geen verplicht typecontract op te leggen.

Bij ontstentenis van een schriftelijke overeenkomst kan degene die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Daarnaast kan de exploitant het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, verricht overeenkomstig artikel 27, tweede lid, waarop de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de bevoegde rechter binnen zes maanden na de betekening van de bevestigingsbrief, vermeld in het derde lid.

Het bestaan van een pacht, het jaar en het perceel waarop het persoonlijk aanbod van betaling, vermeld in het tweede lid, betrekking heeft, worden binnen de vijftien kalenderdagen door een beveiligde zending betekend. Die bevestigingsbrief vermeldt minstens de volgende gegevens:

1. het woord “pacht”;
2. het jaar waarop de betaling betrekking heeft;
3. de vermelding dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen zes maanden na de betekening van de bevestigingsbrief reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde rechter.

Als de verpachter niet binnen de zes maanden na de betekening van de bevestigingsbrief reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde rechter, geldt de betaling van de pacht als bewijs van een pacht. Als de overeengekomen pachtprijs niet bewezen is, stelt de rechter de pachtprijs vast overeenkomstig hoofdstuk 6. Als er een andersluidend geschrift is, kan degene die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

Bij ontstentenis van een nauwkeurige datum voor de aanvang van de overeenkomst wordt die geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.

Wat indien er geen plaatsbeschrijving wordt opgemaakt?

Voor de ingenottreding van de pachter of uiterlijk vier maanden na de ingenottreding van de overnemer aan wie de pacht is overgedragen met toepassing van artikel 45, maken de partijen een plaatsbeschrijving op waarvan ze samen de kosten dragen. Die plaatsbeschrijving wordt als bijlage bij de schriftelijke pachtovereenkomst gevoegd indien er een schriftelijke overeenkomst werd opgesteld. De plaatsbeschrijving is tegensprekelijk, omstandig en gedetailleerd. Ze omschrijft zo nauwkeurig mogelijk de staat van het goed bij de aanvang van de pachtovereenkomst.

Als de partijen het onderling niet eens worden over de plaatsbeschrijving, kan de rechter een deskundige aanstellen om de plaatsbeschrijving op te maken. In geval van pachtoverdracht met toepassing van artikel 45, wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt tussen de overdrager, de overnemer en de verpachter. Bij gebrek aan een plaatsbeschrijving wordt de pachter of de overnemer, behoudens tegenbewijs, geacht het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bevindt op het ogenblik dat hij het verlaat.

Lees hier de volledige fiche van het Decreet