Het vermoeden van vergunning als oplossing voor oude niet-vergunde zonevreemde constructies (Gevaco Advocaten)

Auteur: Lars Motmans (Gevaco Advocaten)

Het komt vaak voor dat men bepaalde vergunningsplichtige werken wenst uit te voeren aan oude gebouwen, die zonevreemd blijken te liggen. Denk maar aan woningen gebouwd tussen de jaren ‘50-‘70, die na de inwerkingtreding van de gewestplannen in agrarisch gebied of natuurgebied zijn te komen liggen.

Die woningen zijn dan ‘zonevreemd’ (want horen in dergelijke bestemmingsgebieden niet thuis). In zulke gevallen kan men in principe alleen maar vergunning bekomen op basis van de zonvreemde basisrechten (artt. 4.4.10 – 4.4.19 VCRO).

Eén van de voorwaarden om gebruik te maken van die zonevreemde basisrechten is dat het moet handelen om hoofdzakelijk vergunde constructies.

De Stedenbouwwet dateert van 1962 en trad in werking op 22 april 1962. Vanaf dit moment was in principe een vergunning nodig voor het oprichten van een constructie. Doordat de vergunningsplicht nog vaak niet werd nageleefd, controles hierop beperkt waren en gemeenten nog niet onmiddellijk beschikten over een register, bestaan er op de dag van vandaag een grote hoeveelheid aan niet-vergunde constructies, waardoor men vaak geen beroep kan doen op de basisrechten voor zonevreemde constructies.

Onder bepaalde voorwaarden kan deze situatie opgelost worden, omdat aan de vereiste van een ‘hoofdzakelijk vergunde constructie’ eveneens voldaan is indien de constructie beschouwd kan worden als ‘vergund geacht’ (art. 4.1.1 VCRO).

Opdat een constructie beschouwd kan worden als ‘vergund geacht’ dient men aan te tonen dat de constructie kan genieten van ‘het vermoeden van vergunning’.  De decretale regeling hieromtrent is terug te vinden in de Vlaamse Codex ruimtelijke Ordening (VCRO).

Artikel 4.2.14 VCRO somt twee soorten vermoedens van vergunning op:

• een onweerlegbaar vermoeden van vergunning dat geldt voor bestaande constructies waarvan wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962.

Dit vermoeden geldt te allen tijde en houdt niet op te gelden door “langdurig onbruik” van de opgerichte constructie.

• een weerlegbaar vermoeden van vergunning dat geldt voor bestaande constructies waarvan wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn.

Dit vermoeden kan in bepaalde gevallen weerlegd worden als het vergund karakter wordt tegengesproken door een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift opgesteld binnen een               termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Met een gemotiveerd verzoek kan men de gemeente waar het goed gelegen is, vragen om een constructie op te nemen in het vergunningenregister als ‘vergund geacht’ op basis van deze vermoedens van vergunning.

Het is in de eerste plaats aan diegene die beroep wenst te doen op het vermoeden van vergunning om te beschrijven wat precies dient opgenomen te worden. Het bewijs is met alle middelen mogelijk. Doorgaans wordt er gebruik gemaakt van oude foto’s, getuigenverklaringen, luchtfoto’s van GEOPUNT of van het NGI (Nationaal Geografisch Instituut), kadastrale leggers, facturen aannemers, opmetingsplannen, … .

Indien duidelijk kan worden aangetoond dat een gebouw binnen de relevante periode werd gebouwd (lees: voor april 1962 of vóór de inwerkingtreding van het Gewestplan) geldt dit enkel maar voor de oorspronkelijke staat van het gebouw in die periode. Met andere woorden: aanpassingen die later werden aangebracht (bv. uitbreiding van het afdak, vervangen dak, aanbouw carport), kunnen in principe niet genieten van ‘het vermoeden van vergunning’.

Tegen een beslissing tot weigering of opname in het vergunningenregister als ‘vergund geacht’ kan beroep worden ingesteld bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

***

De opname in het vergunningenregister als ‘vergund geacht’ op basis van een vermoeden van vergunning lijkt een eenvoudige procedure, maar is niet altijd evident omwille van de zware bewijslast. Het is immers vaak moeilijk om relevant bewijsmateriaal bij te brengen dat het bestaan van een constructie op een bepaald moment aantoont. Ook rust er op de gemeente desbetreffend een eigen onderzoeksplicht.

Bij een succesvolle aanvraag kan men nadien wel genieten van ruimere mogelijkheden, waaronder de basisrechten voor zonevreemde constructies voor zover voldaan is aan de overige voorwaarden.

Bron: Gevaco Advocaten