Het statuut van het appartementsterras: een privatief of gemeenschappelijk gedeelte? (Forum Advocaten)

Auteurs: Sid Van Wellen en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Publicatiedatum: 30/10/2020

In tegenstelling tot wat mede-eigenaars vaak veronderstellen, is het geenszins vanzelfsprekend dat hun terras volledig in privatieve eigendom aan hen als mede-eigenaar toebehoortDoorgaans bezit het terras immers een gemengd statuut. In de basisakte is vaak, doch niet altijd, bepaald dat de bekleding van het terras (bvb: in hout) wel degelijk privatief is, doch dat de onderliggende lagen en de structuur gemeenschappelijk zijn. Dit is ook niet onlogisch omdat de terrassen uiteraard verankerd zijn in de gevels van het appartementsgebouw die ook gemeenschappelijk zijn en vaak een impact hebben op het gebouw (bvb: een dakterras dat voor lekken zorgt in de onderliggende kavels).

Alsof het nog niet ingewikkeld genoeg is, zijn er ook nog delen van het terras waarbij het nóg minder vanzelfsprekend is om te weten of ze gemeenschappelijk dan wel privatief zijn en waarbij de enige manier om dit te achterhalen, nazicht van de basisakte vereist.

Of balustrades en tralies geplaatst op het terras gemeenschappelijk dan wel privatief zijn, dient namelijk steeds geverifieerd te worden in de basisakte. Welk statuut zij uiteindelijk toegekend krijgen, wordt steeds overgelaten aan de willekeur van de notaris die de statuten opstelt.

Om zekerheid te hebben over het statuut van een gedeelte van het terras is het dus alleszins aangewezen om nazicht van de basisakte te verrichten.

Welk gevolg heeft het statuut voor eventuele herstellingen?

Het basisprincipe is eenvoudig. Herstellingen aan de gemeenschappelijke delen van het terras (bvb: roofing onder bekleding) dienen bekostigd te worden door alle mede-eigenaars conform quotiteiten (lees: door de vereniging van mede-eigenaars), terwijl herstellingen aan de privatieve delen (bvb: de bankirai bekleding) van het terras door de eigenaar van het appartement betaald dienen te worden.

Het wordt echter moeilijker wanneer om tot herstelling van gemeenschappelijke delen over te gaan de privatieve delen verwijderd dienen te worden, bvb: wanneer om tot herstelling van de structuur van het terras over te gaan, de bekleding van het terras verwijderd en teruggeplaatst dient te worden.

Soms voorzien de statuten in een oplossing door te bepalen hoe de verdeling van de kosten in dat geval dient te gebeuren, maar even vaak behouden de statuten het stilzwijgen omtrent dergelijke situatie.

Indien er in de statuten niets bepaald is, is het logisch dat de kost voor de herstelling van de structuur ten laste van de vereniging van mede-eigenaars komt te vallen. Maar wat met de kost van het verwijderen van de bekleding, wanneer deze bekleding zelf geen herstel behoeft?

Al te vaak wordt er binnen de VME beslist dat de kost voor het verwijderen en de terugplaatsing van de bekleding van het terras voor rekening van de eigenaar(s) met een terras is.

U voelt zelf aan dat dit niet geheel logisch is, daar het verwijderen en terugplaatsen van de bekleding het loutere gevolg is van de herstelling aan het gemeenschappelijk gedeelte, daar waar het privatief gedeelte (de bekleding) niet hersteld wordt.

Hoe oordeelt de rechtspraak hierover?

De vrederechter van Oostende oordeelde op eenzelfde manier in zijn vonnis van 15.03.2018:

Zelfs in het geval dat terrasbekleding en balustrades privatief zijn, moeten de kosten voor de verwijdering van de terrasbekleding en de balustrades om een deugdelijke renovatie van de dakafdichting mogelijk te maken begrepen worden als een schade, aangericht ingevolge de werken aan gemeenschappelijke delen welke de vereniging van mede-eigenaars verplicht tot herstel. Artikel 544 BW noopt overigens degene, die hinder veroorzaakt welke de grens van de normale ongemakken van nabuurschap overschrijdt, het verbroken evenwicht te vergoeden.”

Besluit

Wanneer er een herstelling met betrekking tot het terras gepland staat, is het dus steeds zeer belangrijk om goed in de basisakte na te gaan of de herstelling betrekking heeft op gemeenschappelijke delen dan wel privatieve delen van het terras of eventueel zelfs op privatieve én gemeenschappelijke delen. Van zodra u dit weet, is het betrekkelijk eenvoudig uit te maken of de gehele gemeenschap voor de herstelling dient bij te dragen of enkel één van de mede-eigenaars dan wel of er een opsplitsing gemaakt dient te worden tussen beide.

Lees hier het originele artikel