Het onttrekken van gemeenschappelijke delen aan het regime van mede-eigendom. Cass. 11 april 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Veurne, van 16 november 2023.

Overeenkomstig artikel 577-3, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek zijn de artikelen 577-3 tot en met 577-14 van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Overeenkomstig artikel 577-4, § 1, Oud Burgerlijk Wetboek vormen de basisakte en het reglement van mede-eigendom de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend goed en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van de waarde van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden.

Overeenkomstig artikel 577-4, § 1/1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek hebben de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart.

Volgens artikel 577-7 Oud Burgerlijk Wetboek is de algemene vergadering bevoegd om met de door deze bepaling vereiste meerderheid te beslissen over een wijziging van de statuten, over een bestemmingswijziging van het onroerend goed of een deel ervan, over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, alsook over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom.

Krachtens artikel 577-14 Oud Burgerlijk Wetboek zijn de artikelen 577-3 tot en met 577-13 Oud Burgerlijk Wetboek van dwingend recht. De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen.

Uit deze bepalingen volgt dat, behoudens toepassing van artikel 577-4, § 1/1, eerste lid, Oud Burgerlijk Wetboek, een statutaire clausule, waarbij de bouwpromotor zich het recht voorbehoudt om eenzijdig, zonder beslissing van de algemene vergadering, de gemeenschappelijke delen, zoals beschreven in de basisakte, te wijzigen en te onttrekken aan het regime van de mede-eigendom, strijdig is met de dwingende bepalingen inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen, die van toepassing zijn van zodra het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is.

In zoverre het onderdeel ervan uitgaat dat het conventioneel bedingen van de mogelijkheid voor de bouwpromotor om gemeenschappelijke delen aan het regime van de mede-eigendom te onttrekken, ook wanneer of nadat kopers privatieve delen hebben aangekocht, niet strijdig is met de openbare orde of met bepalingen van dwingend recht, faalt het naar recht.

Lees hier het Cassatie-arrest