Het gewijzigd appartementsrecht : wat wijzigt er inzake de statuten en het reglement van interne orde? (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 31/08/2018

Prof.dr. Vincent Sagaert (of counsel Eubelius) heeft niet alleen de wetswijziging voorbereid als mede-voorzitter van de ministeriële werkgroep, hij is tevens mede-editor van het in augustus 2018 bij Intersentia gepubliceerd boek ‘Appartementsrecht III’.

LegalNews.be vroeg hem meer toelichting over een aantal wijzigingen inzake statuten en reglement van inwendige orde, dit aan de hand van zijn bijdrage in het pas gepubliceerde boek.

Welke wijzigingen werden er doorgevoerd wat de statuten betreft?

Een belangrijke wijziging van de Wet bestaat in de afslanking van de statuten (d.i. de basisakte en het reglement van mede-eigendom).
Voortaan bevatten de statuten nog slechts twee verplichte vermeldingen, namelijk:

1. de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en
2. de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten  (art. 577-4 BW).

Het reglement van inwendige orde is niet langer facultatief, wat wou de wetgever hiermee bereiken?

De regels betreffende de algemene vergadering en de syndicus, die sowieso van dwingend recht zijn en dus niet veel contractuele vrijheid laten, verschuiven naar het reglement van interne orde.

Dit laatste is dan niet langer facultatief, maar wel verplicht op te stellen, en te actualiseren door de syndicus. In dat licht is ook artikel 577-14 BW aangevuld: niet alleen de niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen, maar ook de bepalingen van het reglement van interne orde.

De bedoeling van de herziening van dat evenwicht tussen statuten en reglement van interne orde is om de wijziging van de statuten flexibeler te maken.
Zowel bij een wetswijziging als bij een wijziging van de statuten door een beslissing van de algemene vergadering is thans telkenmale een authentieke akte nodig, wat kosten genereert en tot vertraging (en dus een blinde vlek) leidt.

Door de wijziging wordt het voor de algemene vergadering mogelijk om uitsluitend te beslissen op basis van de elementen ten gronde, en (meer) op basis van de kosten die aan de formalisering ervan zullen verbonden zijn. Bovendien komt de wijziging ook de transparantie ten goede, aangezien voor het reglement van interne orde in een ‘visibele’ publiciteit is voorzien.

Welke verplichtingen die weggenomen zijn uit de statuten moeten voortaan verplicht opgenomen worden in het reglement van inwendige orde?

De verplichte vermeldingen die weggenomen zijn uit de statuten, moeten voortaan verplicht worden opgenomen in het reglement van interne orde.

Het gaat met name om:

1. de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1° c)
2. de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen
3. de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.

Wat is de rol van de syndicus wat het reglement van inwendige orde betreft?

Het reglement van interne orde moet voortaan verplicht worden opgesteld, maar kan onderhands blijven.

De keerzijde van de in 2018 nagestreefde flexibilisering is dat het cruciaal is dat het reglement van interne orde geactualiseerd wordt. Transparantie moet gevrijwaard blijven. Zulks is met name van belang naar degenen die niet zetelen in de algemene vergadering, zoals de huurder of een latere koper van een kavel. Transparantie is ook de reden waarom aan de syndicus de wettelijke verplichting wordt opgelegd om het reglement van interne orde te actualiseren, zowel bij een beslissing van de algemene vergadering als bij een wetswijziging (art. 577-10, §2 BW). Indien zulks het gevolg is van een wetswijziging, hoeft hij hiervoor geen voorafgaande toelating van de algemene vergadering te bekomen. Komt de syndicus deze wettelijke verplichting niet na, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de hieruit voortvloeiende schade, bijvoorbeeld indien een nieuwe eigenaar door de nalatigheid van de syndicus niet op de hoogte is van de correcte inhoud van het reglement van interne orde en hij daardoor schade lijdt.

Dienen de statuten nu onmiddellijk afgeslankt te worden?

In het overgangsregime is gekozen voor een vriendelijke regeling voor de bestaande statuten: het is niet noodzakelijk om onmiddellijk alle statuten af te slanken in het licht van de nieuwe bepalingen. De bepalingen onder 1°, 2° en 3° van het nieuwe artikel 577-4, § 2 van het Burgerlijk Wetboek die zich bij de inwerkingtreding van de wetswijziging nog in het reglement van mede-eigendom bevinden, worden geacht deel uit te maken van het reglement van interne orde. Hiermee wil de wetgever een herhaling van het ‘co-ordinatie debacle’ uit 2010 vermijden. Dat ontslaat uiteraard de syndicus niet van zijn wettelijke verplichting om het reglement van interne orde te actualiseren.

Deze problematiek komt aan bod in het  boek ‘Appartementsrecht III’ (Intersentia, augustus 2018)