Overheidsopdrachten
anno 2022
(Incl. Jaarboek Overheidsopdrachten
2021 – 2022)

Studiedag op 2 december 2022

 

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar op 20 oktober 2022

Beëindiging van contracten
en sancties wegens wanprestaties

Webinar on demand

Het nieuwe verbintenissenrecht

Webinar on demand

De koop anno 2021 and beyond – Inclusief publicatie

Webinar on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het gevaar van werken met gesplitste contracten onder de Wet Breyne (Reyns Advocaten)

Auteur: Daisy Daggelinckx (Reyns Advocaten)

Woningbouwwet omzeilen? Niet zonder gevaar!

Een belangrijke wet voor de bouwsector is de zgn. ‘Woningbouwwet’ ook wel de ‘Wet Breyne’ genoemd. Deze wet bevat een aantal dwingende regels ter bescherming van particuliere bouwheren en kopers op plan, waaronder :  de verplichting om als aannemer of promotor een waarborg te stellen en een strikte regelgeving omtrent de betaling van de werken in functie van het verloop ervan. Sommige aannemers en bouwpromotoren ervaren de verplichtingen die de Woningbouwwet hen oplegt als een te grote last en durven al wel eens op zoek te gaan naar achterpoortjes om de strenge toepassingsvoorwaarden van de wet te omzeilen. De bepalingen van de Woningbouwwet bewust omzeilen door het werken met een opsplitsing van de contracten is echter niet zonder gevaar. 

De techniek: opsplitsing van contracten

Opdat een overeenkomst onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet valt, is vereist dat er in hoofde van de aannemer of bouwpromotor een contractuele verplichting tot voltooiing van het gebouw bestaat: de aannemer of bouwpromotor is verplicht om het huis of appartement af te werken in die zin dat  de opdrachtgever (of koper op plan) het op normale wijze kan bewonen. Geldt de verplichting tot afwerking niet dan zijn de dwingende bepalingen van de Woningbouwwet niet van toepassing. De aanneming van een loutere ruwbouw of de verkoop op plan van een niet-afgewerkte woning (bv. casco) vallen dus buiten het toepassingsgebied van de Woningbouwwet.

Dit principe biedt in theorie de mogelijkheid om op artificiële wijze de Woningbouwwet buiten spel te zetten. Een veelgebruikte techniek bestaat in het kunstmatig opsplitsen, en dus het systematisch vervangen van een algemene overeenkomst van aanneming of een algemene verkoop, door verschillende contracten die elk afzonderlijk niet aan de strenge toepassingsvoorwaarden van de Woningbouwwet moeten voldoen.

Enerzijds sluit men met de bouwheer of koper dan een contract waarbij een huis of appartement casco wordt verkocht. Anderzijds komt men in een afzonderlijk contract overeen om het huis of appartement verder af te werken, al dan niet door een andere aannemer. Aangezien bij een zuivere casco verkoop de aannemer of bouwpromotor niet verplicht is om een normaal bewoonbare woning af te leveren, menen sommige aannemers en bouwpromotoren door op die manier te werk te gaan aan de dwingende regels van de Woningbouwwet te kunnen ontsnappen.

De houding van de Belgische rechtbanken

Dat de hierboven beschreven techniek van werken met gesplitste contracten nadelig is voor de bouwheer of koper hoeft geen betoog. Deze verliest hierdoor immers de bescherming van de Woningbouwwet, terwijl de kerntoepassingsvoorwaarden van deze wet er juist in bestaan om, naast de beschermingsmechanismen voorzien in het gemeen recht, aan de bouwheer of koper een bijkomende bescherming te bieden. Onder meerdoor. de inlassing van een waarborgregeling (art. 12) en een regeling inzake betalingsmodaliteiten (art. 10) die de bouwheer of koper ervoor behoedt betalingen te verrichten waar nog geen prestatie tegenover staat.

Het zal dan ook niet verbazen dat de overgrote meerderheid van de rechtbanken het gebruik van de techniek van gesplitste contracten hekelt. De hieraan verbonden gevolgen voor de aannemer of bouwpromotor zijn  niet mals.

Klaagt een opdrachtgever of koper het gebruik van gesplitste contracten aan bij de rechter, dan zal deze moeten nagaan of de door de aannemer of bouwpromotor gekozen manier van werken er op gericht was de bouwheer of koper de bescherming van de Woningbouwwet te ontzeggen. Is de rechter van oordeel dat dit bewijs afdoende wordt geleverd  – en een meerderheidsvisie binnen de rechtspraak en rechtsleer gaat er a priori van uit dat wanneer een bouwheer of koper veinzing voorwendt, er effectief sprake is van veinzing – dan zal hij de opgesplitste contracten herkwalificeren als één contract waarop de Woningbouwwet integraal van toepassing is. De opsplitsing wordt dus als het ware door de rechter fictief ongedaan gemaakt.

De (mogelijke) sancties

Vaak blijft het echter niet bij een loutere herkwalificatie tot één overeenkomst. Een voor de aannemer of bouwpromotor ingrijpender gevolg is dat, door de herkwalificatie, de gesplitste overeenkomsten worden geacht te zijn opgesteld in strijd met de bepalingen van de Woningbouwwet, wat leidt tot de nietigheid van de overeenkomst. Het gevolg van deze sanctionering is dat het bouwcontract wordt geacht nooit te hebben bestaan. Een concreet gevolg hiervan zou dan kunnen zijn dat de aannemer of promotor alles wat reeds door de bouwheer of koper betaald werd, moet terugbetalen.

Bepaalde rechtbanken gaan nog een stap verder in hun beoordeling van de aansprakelijkheid van de aannemer of bouwpromotor door te oordelen dat deze een precontractuele fout begaat wanneer hij verzuimt een geldige overeenkomst aan de bouwheer of koper te bezorgen met de bedoeling hen op onwettige wijze voorschotten te laten betalen, geen waarborg te moeten vestigen, e.a..

Een treffende illustratie van de toepassing van de twee boven vermelde sancties kan worden gevonden in een uitspraak van het Hof van Beroep van Antwerpen, waarbij het Hof in niet mis te verstane bewoordingen oordeelde:

De daadwerkelijke bescherming die de Woningbouwwet beoogt, brengt mee dat de nietigheid van de aan deze wet onderworpen bouwcoördinatieovereenkomst de nietigheid tot gevolg heeft van de aannemingsovereenkomst die daarmee een onlosmakelijke band heeft. (…) Dat de bouwcoördinator, die beroepshalve de Woningbouwwet moet kennen, een buitencontractuele fout beging door de bouwheren een nietig contract te laten ondertekenen en een dergelijk foutief optreden de coördinator verplichtte tot het vergoeden van de door de bouwheren geleden schade.

Last but not least riskeert de aannemer of promotor correctioneel te worden gestraft. Indien immers de Woningbouwwet ten onrechte niet werd nageleefd (meer bepaald indien betalingen worden gevraagd die niet overeenstemmen met de verplichtingen van de Woningbouwwet), dan loopt de aannemer of bouwpromotor het risico op strafrechtelijke vervolging (gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en/of een geldboete van 208,00 EUR tot 1.600,00 EUR).

De conclusie: bezint eer ge begint.

Door de strikte toepassingsvoorwaarden van de Woningbouwwet is het voor aannemers en bouwpromotoren vaak verleidelijk om manieren te zoeken om aan de veelal dwingende bepalingen van deze wet te  ontsnappen. Is het in theorie perfect mogelijk om te werken met gesplitste contracten, dan moet men zich hier in de praktijk voor hoeden.

Bezint vooraleer ge begint. De voordelen van het niet moeten naleven van de strenge toepassingsvoorwaarden van de Woningbouwwet wegen niet op tegenover het grote gevaar dat men loopt wanneer men door het werken met gesplitste contracten tracht de wet te omzeilen. De kans dat een alerte  opdrachtgever of koper de techniek van het werken met gesplitste contracten hekelt, is reëel. In dat geval riskeert men als aannemer of bouwpromotor niet alleen alles te moeten terugbetalen wat al werd ontvangen maar loopt men bovendien het risico bijkomende schadevergoedingen te moeten betalen én bestaat er het risico op een strafrechtelijke veroordeling.

Een verwittigd aannemer / promotor is er twee waard…

Bron: Reyns Advocaten