Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024

Het ene k(r)ot is het andere niet: Wat is huisjesmelkerij … en wat is het niet? (Bannister)

Auteur: Bannister

Op 18 juni 2024 sprak de correctionele rechtbank te Leuven zich uit over een dossier van zogenoemde ‘huisjesmelkerij’. De beklaagden werden veroordeeld tot effectieve gevangenisstraffen, miljoenenboetes en verbeurdverklaringen. De beklaagden stonden in het Leuvense al jarenlang bekend als de verhuurders van ‘twijfelachtige koten’. Toch is het niet die verhuur die leidde tot de specifieke veroordeling voor ‘huisjesmelkerij’. Reden om te verduidelijken wat huisjesmelkerij precies inhoudt … en wat niet.

Huisjesmelkerij: het misbruik maken van de kwetsbare toestand

De Belgische wetgever stelde bij wet van 10 augustus 2005 het door misbruik te maken van een kwetsbare toestand het verhuren,  het ter beschikking stellen of het verkopen van ruimten in strijd met de menselijke waardigheid met het doel om een abnormaal profijt te verkrijgen, strafbaar.

De wetgever wilde de situatie waarin misbruik wordt gemaakt van de ‘fragiliteit van de sociale situatie’ expliciet bestraffen. Daarnaast wenste de Belgische wetgever te vermijden dat iemand, Belg of vreemdeling, in een leefomgeving zou belanden waar er geen (of tekorten zijn aan) elektronische voorzieningen of waar er geen (of tekorten aan) sanitaire voorzieningen zijn. Ook te kleine ruimten in verhouding met het aantal gehuisveste huurders zijn uit den boze.

Wie zich schuldig maakt aan huisjesmelkerij riskeert niet alleen een gevangenisstraf tot drie jaar, maar ook een boete. De wetgever koos om bij de boete de logica uit het sociaal strafrecht te volgen: de boete moet vermenigvuldigd worden met het aantal slachtoffers dat gehuisvest werd. Op die manier wil men het immorele winstbejag dat nagestreefd werd, beteugelen.

Huisjesmelkerij vereist dat er misbruik gemaakt wordt van een kwetsbare positie. Het is namelijk enkel en alleen door zulke kwetsbare positie dat het slachtoffer de kwestieuze ruimte huurde. De wetgever preciseert wel niet wat zulke ‘kwetsbare positie’ inhoudt. De voorbereidende werken leren ons alvast dat het begrip ruim ingevuld moet worden: zo kan het bestaan van schulden of het verlies van een tewerkstelling al indicatief zijn.

‘Krotverhuur’: niet-conforme of overbewoonde verhuur

Naast huisjesmelkerij, stelt de Vlaamse wetgever in de Vlaamse Codex Wonen ook de zogenoemde ‘krotverhuur’ strafbaar.

Hiermee wordt bestraft: de verhuur van een niet-conforme woning. Dit houdt in dat bepaalde van de vereisten van de Vlaamse Codex Wonen niet aanwezig zijn. Het gaat dan om de normen opgelijst in artikel 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen. Onder meer betreft het standaarden inzake hygiëne, gasinstallaties en de aanwezigheid van drinkbaar water.

Ook de verhuur van een goed dat niet noodzakelijk voor wonen wordt bedoeld, terwijl dit goed gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden, wordt bestraft. De Vlaamse wetgever preciseert dat dergelijk risico aanwezig is wanneer er geen degelijke basisnutsvoorzieningen zijn, zoals elektriciteit, kookgelegenheid of verwarmingsmogelijkheden. Strengere straffen worden voorzien als dergelijke huur een gewoonte uitmaakt, of als de terbeschikkingstelling in vereniging gebeurt. De vermenigvuldiging van de boete gebeurt in dit geval – in tegenstelling tot bij huisjesmelkerij –  niet.

Besluit

Als huurder bent u goed beschermd. In geen geval mag u blootgesteld worden aan niet-conforme woningen. Er moet altijd een gedegen nutsvoorziening, warmtevoorziening en ruimte voorhanden zijn. Hier speelt de bescherming van de Vlaamse Codex Wonen. Deze bescherming is ruim: er moet niet noodzakelijk misbruik gemaakt worden van een bepaalde toestand. Ook is het niet vereist dat er sprake is van een abnormaal profijt. Het enkele gegeven dat de woning niet conform is, is voldoende voor de strafbaarstelling. Als verhuurder zal men dus de nodige voorzorgen en voorzichtigheid aan de dag moeten leggen.

Als u in een woning terechtkomt omdat er bovendien misbruik gemaakt werd van een kwetsbare positie én er een abnormaal profijt wordt nagejaagd, dan speelt de bescherming van het Strafwetboek ook. In dit geval is er sprake van huisjesmelkerij.

Bron: Bannister

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed