Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Het einde van KB Freya?! Vergeet uw bemiddelings-overeenkomsten niet aan te passen! (Forum Advocaten)

Auteur: Frederic Rosiers (Forum Advocaten)

Het KB van 12/01/2007 betreffende bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (het zogenaamde ‘KB Freya’) wordt met ingang vanaf 1/02/2024 opgeheven. Ter vervanging werd een gemoderniseerd nieuw KB gepubliceerd waar u als vastgoedmakelaar bij o.a. de opmaak van uw bemiddelingsopdrachten rekening mee dient te houden.

De belangrijkste punten worden hier voor u opgelijst.

Toepassingsgebied

Belangrijk is dat het nieuw KB dd. 28/09/2023 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 6/11/2023) niet enkel van toepassing is op BIV-erkende vastgoedmakelaars (zoals onder het KB Freya het geval is), maar ook op andere ondernemingen die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doen zoals architecten en landmeter-experten (uitgezonderd notarissen). De wetgever redeneerde dat op die manier een “level playing field” wordt gegarandeerd tussen iedere economische actor die aan bemiddeling inzake onroerend goed doet.

Het nieuw KB is van toepassing op overeenkomsten gesloten met consumenten. Ondernemingen kunnen zich t.a.v. de vastgoedmakelaar dus niet beroepen op de inhoud van dit KB.

Duurzame drager i.p.v. handgeschreven

Het KB Freya vereist dat de bemiddelingsopdracht het voorwerp uitmaakt van een handgeschreven overeenkomst. In het gemoderniseerd KB wordt gepreciseerd dat de bemiddelingsovereenkomst op een duurzame drager wordt opgemaakt.

Herroepingsbeding

Het KB Freya voorzag in een herroepingsbeding van 7 werkdagen. Deze termijn wordt verlengd naar 14 kalenderdagen. De consument kan de bemiddelingsovereenkomst voortaan dus herroepen binnen 14 kalenderdagen na het sluiten ervan (ongeacht waar de overeenkomst werd gesloten).

Evenwel wordt gepreciseerd dat de consument geen beroep meer kan doen op zijn herroepingsrecht indien volgende voorwaarden cumulatief zijn vervuld:

  • Hij geeft de uitdrukkelijke toestemming om onmiddellijk uitvoering te geven aan de overeenkomst én
  • Hij erkent uitdrukkelijk dat hij zijn herroepingsrecht verliest in geval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn (lees: als er tijdens deze termijn een valabele kandidaat-koper werd gevonden).
Vermelding datum en adres, maar niet handgeschreven

Het nieuw KB voorziet dat verplicht dient te worden vermeld waar (gemeente, straat én huisnummer) en wanneer de overeenkomst gesloten is. Dit dient evenwel niet langer handgeschreven te gebeuren.

Voorgedrukte standaardbedingen blijven echter uit den boze, gezien deze geen voldoende aanwijzing geven van het feit waar en wanneer de overeenkomst is gesloten.

Vermelding prijs en verkoopvoorwaarden

In de bemiddelingsopdracht dient de door de consument gewenste prijs te worden opgenomen. Indien de vastgoedmakelaar (of andere onderneming) onderhandelingsbevoegdheid heeft, dan moet bij de verkoop- of verhuurbemiddeling tevens een minimum vraagprijs worden opgenomen.

De consument dient tevens op voorhand de verkoop- of verhuurvoorwaarden te ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door het gebruik van een modelcompromis.

Indien tijdens de bemiddelingsopdracht zou worden afgeweken van de prijs of de voorwaarden, dan impliceert dit een wijziging van één van de essentiële elementen van de bemiddeling hetgeen enkel kan mits uitdrukkelijke en voorafgaande toestemming van de consument (per duurzame drager, dit hoeft niet handgeschreven).

Lijst met noodzakelijke attesten – extra kosten opvragen attest

De vastgoedmakelaar (of onderneming) dient aan de consument als bijlage bij de bemiddelingsovereenkomst een lijst te bezorgen met de vereiste attesten met betrekking tot de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst. Het gaat om het bodemattest, asbestattest, EPC, attest elektrische installatie edm.

De consument moet de keuze krijgen om de attesten zelf op te vragen dan wel de onderneming deze te laten opvragen. Indien de consument opteert voor dit laatste -waarbij de toestemming per attest dient te gebeuren-, dan kan de onderneming hiervoor (indien dit voorafgaand aan de consument ter kennis wordt gebracht) een kost in rekening brengen voor zover dit niet is inbegrepen in het tarief.

Is de prijs van het attest gekend, dan wordt deze prijs meegedeeld. Is de prijs niet gekend, dan dient de berekeningswijze te worden meegedeeld. Is deze prijs niet bepaalbaar, dan moet wor-den meegedeeld dat er extra kosten verschuldigd zijn met indien mogelijk een indicatie van de omvang van de kosten.

De gevraagde kost dient alleszins overeen te stemmen met de werkelijke kost, waarbij het wel is toegelaten dat de onderneming voor de dienst van het opvragen van een attest een bijkomende kost aanrekent dewelke overeenstemt met deze extra moeite. Het mag hierbij evenwel niet gaan om een verdoken verhoogd commissietarief.

Het commisietarief met inbegrip van BTW

Het totale commissietarief dient in de overeenkomst te worden vermeld, met inbegrip van de BTW en de kosten van alle diensten die door de consument moeten worden bijbetaald.

Het is toegestaan een percentage van de finale verkoopsom te bedingen, maar het aangeduid percentage dient het BTW-tarief desgevallend te omvatten.

De exclusiviteit van de opdracht

Veelal wordt bedongen dat de onderneming over een exclusieve bemiddelingsopdracht beschikt. De exclusiviteit omvat onder andere het verbod van de consument om een andere makelaar te gelasten, doch ook het verbod om aan de notaris te vragen een oogje in het zeil te houden of zelf te verkopen.

In de overeenkomst dient de exclusiviteit alleszins duidelijk te zijn bepaald. Tevens dient te worden aangegeven hoe lang deze exclusiviteit duurt. Men kan bijvoorbeeld overeenkomen om een aantal maanden de exclusiviteit te doen gelden dewelke nadien vervalt.

De duur en opzegtermijn van de bemiddelingsovereenkomst

De duur van de bemiddelingsovereenkomst is een essentieel gegeven dat uitdrukkelijk dient te worden gepreciseerd. Indien een exclusieve bemiddeling wordt overeengekomen, dan mag deze niet langer duren dan 6 maanden.

Is de overeenkomst van onbepaalde duur, dan dient een redelijke opzeggingstermijn te worden verleend dewelke maximaal 2 maanden mag bedragen. Het KB Freya voorzag niet in dergelijke maximale opzegtermijn bij overeenkomsten van onbepaalde duur.

In bemiddelingsovereenkomsten wordt tevens vaak voorzien in een beding tot stilzwijgende verlenging bij overeenkomsten van bepaalde duur. De consument dient minstens één maand voorafgaand aan de afloop de tijd te hebben om te beslissen of hij de overeenkomst van bepaalde duur al dan niet wenst verder te zetten.

Is de hernieuwde of stilzwijgend verlengde overeenkomst van bepaalde duur aangegaan voor minder dan 3 maanden, dan is de kosteloze opzegtermijn maximaal één maand. Is deze overeenkomst aangegaan voor een periode van meer dan 3 maanden, dan is de kosteloze opzegtermijn maximaal twee maanden.

Rapporteringsverplichting

Zoals ook onder het KB Freya het geval is, dient de ondernemer de consument conform het nieuwe KB minstens éénmaal per maand per duurzame drager te informeren over de concrete stand van zaken: hoeveel kandidaten, hoeveel bezichtigingen, veelvoorkomende reacties/opmerkingen edm.

Deze rapporteringsverplichting is belangrijk, gezien de consument de gebrekkige uitvoering zou kunnen aantonen indien uit de rapportering zou blijken dat niet de nodige inspanningen werden geleverd om een valabele kandidaat te vinden.

Opzegbeding en opzegvergoeding

In de bemiddelingsovereenkomst wordt normaal voorzien in een opzegbeding. De consument kan desgevallend te allen tijde opzeggen mits betaling van een vergoeding.

Deze vergoeding mag maximaal 50% van de overeenkomen commissie bedragen indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en maximaal 25% indien de overeenkomst wordt opgezegd na deze eerste 3 maanden, dit in beide gevallen op voorwaarde dat het onroerend goed niet wordt verkocht of verhuurd binnen de 6 maanden na de opzegging.

Dit betreft een wijziging ten opzichte van het KB Freya waarin werd voorzien in een maximale opzegvergoeding van 50%, ongeacht het tijdstip van de opzegging.

Inwerkingtreding

Het nieuw KB treedt in werking op 1/02/2024 en is van toepassing op alle overeenkomsten die worden gesloten vanaf deze datum.

Bron: Forum Advocaten

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Verbintenissen & Goederen