Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Het beroep van architect is onverenigbaar met dat van aannemer, en met dat van projectontwikkelaar? (MT Law)

Auteur: Michael Thielens (MT Law)

Een moderne visie op vastgoedontwikkeling en ondernemerschap inpassen in (ver)oude(rde) (?) wetgeving, het blijft een moeilijke denkoefening. Zo stelt zich de vraag of een architect ook actief mag zijn als projectontwikkelaar. Een vraag die o.a. stoot op de grenzen van artikel 6 van de “Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van den titel en van het beroep van architect” (hierna de “Architectenwet”) en de artikelen 4 en 10 van het “Reglement van 27 mei 2022 van beroepsplichten door de Nationale Orde der Architecten vastgesteld”, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 16 november 2022 (hierna het “Reglement Beroepsplichten”). Een vraag die het voorwerp uitmaakt van het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Hasselt van 19 oktober 2022 (hierna het “Vonnis”).

Het beroep van architect is immers een van oudsher wettelijk geregeld beroep, gekenmerkt door burgerrechtelijke en deontologische verplichtingen, onverenigbaarheden en onafhankelijkheden. Zo maakt bepaalde rechtsleer een strikt onderscheid tussen de:

– Onverenigbaarheid, zijnde een verplichting – met burgerrechtelijke gevolgen (zie hierna omtrent de openbare orde / nietigheid) o.a. voor de geldigheid van de gesloten overeenkomsten – in hoofde van de architect om zich te onthouden om bepaalde activiteiten / hoedanigheden te verenigen. Ontwerp van, en controle op de uitvoering van, de werken (wettelijke minimale opdracht van de architect – artikel 4 Architectenwet) dient te worden onderscheiden van de uitvoering van de werken (opdracht van de aannemer).

Hiervoor wordt verwezen naar artikel 6 Architectenwet (zoals bevestigd in artikel 10, 1° Reglement Beroepsplichten), hetgeen bepaalt:

“Het uitoefenen van het beroep van architect is onvereenigbaar met dat van aannemer van openbare of private werken.”

(eigen benadrukking door onderlijning)

Een daadwerkelijke controle op de uitvoering van de werken door de aannemer wordt onmogelijk indien de controlerende architect tegelijk de aannemer is of contractueel met hem verbonden is. De maatschappij – het algemeen belang – heeft baat bij deugdelijke bouwwerken, waardoor deze onverenigbaarheid tussen (de beroepen en belangen van) architect en aannemer de openbare orde raakt. Overeenkomsten in strijd met deze onverenigbaarheid zijn dan ook absoluut nietig.

– Onafhankelijkheid, zijnde een deontologische verplichting – zonder burgerrechtelijke gevolgen voor de geldigheid van de gesloten overeenkomsten (dixit deze strekking in de rechtsleer) – in hoofde van de architect om zich onafhankelijk op te stellen. De architect moet – zonder enige (persoonlijke) druk of inmenging – over de vrijheid beschikken om de beste materialen en technieken voor te stellen / te ontwerpen, en de toepassing ervan te controleren.

Hiervoor wordt verwezen naar artikel 4, lid 2 Reglement Beroepsplichten, hetgeen bepaalt:

“Ongeacht zijn statuut moet de architect de nodige onafhankelijkheid hebben om zijn beroep uit te oefenen overeenkomstig de opdracht die van openbare orde is en de regels van de plichtenleer, om aldus de verantwoordelijkheid op te nemen voor de daden die hij stelt.”

(eigen benadrukking door onderlijning)

Neemt men daarbij de vaststaande rechtspraak dat de “onverenigbaarheid”, als beperking op de vrijheid van ondernemen, strikt geïnterpreteerd moet worden (Cass. 9 januari 2020, Cass. 7 november 2019, Cass. 16 november 2012), dan zouden we het antwoord op onze denkoefening hebben: het beroep van architect is enkel onverenigbaar met het beroep van aannemer, en enkel deze onverenigbaarheid kent burgerrechtelijke gevolgen. De vraag of een architect ook mag optreden als projectontwikkelaar wordt zo een vraag naar onafhankelijkheid en derhalve een zuiver deontologisch vraagstuk in hoofde van de architect.

Dit is volgens andere rechtsleer te kort door de bocht. De “onverenigbaarheid zou immers door de wetgever zijn geïnstalleerd om de “onafhankelijkheid van de architect te waarborgen. De onafhankelijkheid van de architect vormt als het ware de grondslag van de onverenigbaarheid, zodat bij de beoordeling van deze verplichtingen een gelijkaardige redenering moet worden gemaakt. Hiervoor kan bij wijze van voorbeeld worden verwezen naar het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Nijvel van 9 november 1990:

“Attendu que si l’article 6 de la loi du 20 février 1939 édicte l’incompatibilité de l’exercice de la profession d’architecte avec celui de la professiond’entrepreneur, c’est parce que le souci d’assurer cette indépendance de l’architecte commande, dans l’intérêt à la fois de cette profession, des maîtres de l’ouvrage et de la collectivité, de dissocier la conception et le contrôle des travaux d’une part, et leur exécution d’autre part (Cassation 18 décembre 1967, Pas. 1968, 1, page 516);”

(eigen benadrukking door onderlijning)

Vrije vertaling:

“Overwegende dat artikel 6 van de wet van 20 februari 1939 de onverenigbaarheid van de uitoefening van het beroep van architect met dat van aannemer bepaalt, omdat de zorg om de onafhankelijkheid van de architect te waarborgen, in het belang van dit beroep, van de bouwheren en van de maatschappij, vereist dat het ontwerp en de controle van het werk worden losgekoppeld van de uitvoering van het werk (Cassatie 18 december 1967, Pas. 1968, 1, blz. 516);”

Deze redenering brengt bepaalde rechtsleer ertoe te stellen dat het beroep van architect ook onverenigbaar is met het beroep van projectontwikkelaar. Deze stelling kan a fortiori worden bijgetreden wanneer een persoon (al dan niet met tussenkomst van aan hem verbonden vennootschappen) op éénzelfde project als projectontwikkelaar én als architect optreedt (zie evenwel contra deze a fortiori redenering: Cass. 7 november 2019: “Dit belet evenwel niet dat het verbod om beide beroepen te cumuleren algemeen is, zich uitstrekt tot de werkzaamheid in dienst van een aannemer van openbare en private werken en niet beperkt is tot de cumulatie van de functie van aannemer en architect in het raam van eenzelfde concreet bouwproject” – eigen benadrukking door onderlijning). Niet alleen heeft deze persoon – onder het hoedje van projectontwikkelaar – een contractuele band met de aannemer op dit project (waarbij (indirecte) contractuele banden of belangenvermengingen in ieder geval worden geviseerd door artikel 6 Architectenwet), het risico bestaat bovendien dat deze persoon – onder het hoedje van architect – zijn ontwerp- en controleverbintenissen anders invult (o.a. bedenkelijke materiaalkeuzes maakt of bepaalde uitvoeringsfouten door de aannemer door de vingers ziet) teneinde de bouwkost te drukken ten voordele van zijn winstmarge – onder het hoedje van projectontwikkelaar – op het project.

(Overtuigende) rechtspraak was ons tot op heden niet bekend, tot de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Hasselt met het Vonnis oordeelde:

Niettegenstaande art. 6 van de Architectenwet strikt geïnterpreteerd moet worden, is de onverenigbaarheid ook van toepassing tussen het beroep van architect en projectontwikkelaar, te meer wanneer het gedrag van de architect doet twijfelen aan de onafhankelijkheid in zijn hoofde (…). Een projectontwikkelaar kan onder de Wet Breyne desgevallend – net zoals een aannemer – worden aangesproken op grond van art. 1792 B.W. Tevens onderhandelt de projectontwikkelaar met aannemers waarbij hij belang heeft bij een lage bouwkost in functie van de winstmarge op het project. Dit is niet verenigbaar met het belang dat een architect voor ogen heeft om bepaalde keuzes in vraag te stellen in het algemeen belang van de constructie. Een effectieve controle op de uitvoering van de werken is bovendien onmogelijk indien de controlerende architect tegelijk de aannemer is of met hem verbonden is (…).”

Zoals besproken, zijn de gevolgen van het vaststellen van deze onverenigbaarheid zeer verregaand en blijven deze niet beperkt tot de architect. Doordat de onverenigbaarheid de openbare orde raakt, vertonen de gevolgen een zeker cascade-effect waarbij elke overeenkomst die er tegen indruist, absoluut nietig is. Hiervoor kan bij wijze van voorbeeld worden verwezen naar het arrest van het hof van beroep Brussel van 9 september 2016:

“Les obligations d’indépendance et d’impartialité imposées par l’article 4 de la loi du 20 février 1939 et, accessoirement, par son article 6, existant dans l’intérêt général, elles concernent l’ordre public et sont prescrites à peine de nullité.

La violation de ces normes frappe de nullité absolue toutes les conventions qui y participent.

(eigen benadrukking door onderlijning)

Vrije vertaling:

“De verplichtingen van onafhankelijkheid en onpartijdigheid die worden opgelegd door artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 en, subsidiair, door artikel 6 ervan, bestaan in het algemeen belang, zij betreffen de openbare orde en zijn voorgeschreven op straffe van nietigheid. De schending van deze normen maakt alle overeenkomsten die er deel van uitmaken absoluut nietig.

(eigen benadrukking door onderlijning)

Of zoals de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Hasselt het in het Vonnis stelt:

“Art. 6 van de Architectenwet is van openbare orde. Elke overeenkomst die indruist tegen de verplichte onafhankelijkheid van de architect is ongeldig en absoluut nietig. Deze nietigheid is niet vatbaar voor bevestiging of bekrachtiging.”

Eerder dan de “onverenigbaarheid tussen architect en projectontwikkelaar” absoluut te formuleren, kan worden besloten dat het een moeilijke denkoefening blijft om (modern) ondernemerschap te laten rijmen met (oude) wetgeving. Een denkoefening die niet in de kiem hoeft te worden gesmoord, maar die geval per geval moet worden gemaakt.

Bron: MT Law