Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024

Het appartementsrecht: één groep van gebouwen, meerdere VME’s? (Caluwaerts Uytterhoeven)

Auteurs: Steven Slachmuylders en Zoë Amber Deijkers (Caluwaerts Uytterhoeven)

Van zodra een onverdeeldheid is ontstaan door overdracht of toekenning van tenminste één kavel, beschikt een onder het appartementsrecht vallende groep van gebouwen van rechtswege over een vereniging van mede-eigenaars op het niveau van de groep. Op heden is het mogelijk een of meer deelverenigingen op te richten die bevoegd zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen terwijl de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen (Cass. 14 oktober 2022, C.22.001.N).

Appartementsrecht, een groep van gebouwen: quid?

Een groep van gebouwen houdt in: “twee of meerdere van elkaar losstaande/afzonderlijke zelfstandige constructies, in principe op eenzelfde terrein of twee of meer gebouwen ten dienste waarvan zich bepaalde onroerende goederen bevinden die in staat van mede-eigendom zijn geplaatst.

Inzake mede-eigendom bepaalt art. 3.84 BW:

“De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in de artikelen 3.78 tot 3.83 en de bepalingen van dit hoofdstuk zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van dit hoofdstuk kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

Ieder gebouw of iedere groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte, een reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt.

Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er één of meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van één of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 3.84 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen.”

Project met een groep van gebouwen oprichten: hoe notarieel vormgeven en wat zijn hiervan de gevolgen op het niveau van de VME?

Er zijn in de notariële praktijk drie manieren om de oprichting van een groep van gebouwen te organiseren:

1. Een overkoepelende basisakte (voor de gehele groep van gebouwen) zonder deelverenigingen

Bij deze eerste piste moet de grond, waarop de gevestigde bouwen staan, in onverdeeldheid zijn tussen alle kavels binnen deze groep van gebouwen. Hier is er één vereniging van mede-eigenaars (hierna: VME) voor het overkoepelende geheel. De groepen van eigenaars van de afzonderlijke gebouwen binnen de grotere groep van gebouwen hebben in deze structuur geen afzonderlijke VME en dus geen afzonderlijke rechtspersoonlijkheid.

Om misbruik te voorkomen, beschikken de mede-eigenaars evenwel enkel over een stemrecht over de gemene delen waartoe zij financieel bijdragen en dit overeenkomstig hun aandeel in die gemene delen. Deze inperking van het stemrecht geldt niet indien er beslissingen worden genomen die betrekking hebben op het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom (bestemming van het gebouw, heropbouw of afbraak, veiligheid, hygiëne, …).

2. Een afzonderlijke basisakte voor elk gebouw met erfdienstbaarheden tussen de verschillende gebouwen 

Bij deze separatistische piste wordt elk gebouw afzonderlijk als een losstaande eigendom ontwikkeld. Per gebouw stelt men statuten en een reglement van interne orde op. Elk gebouw heeft in dit geval eigen organen (zoals de algemene vergadering, syndicus, commissaris van de rekeningen, etc.) en wordt afzonderlijk beheerd door zijn eigen VME.

Om de verbinding tussen de verschillende gebouwen (basisakten) te maken, steunt deze structuur op erfdienstbaarheden. De gemene delen van de verschillende gebouwen worden opgenomen in één basisakte, maar worden tegelijkertijd bezwaard met gebruiksrechten ten voordele van de kavels in de andere gebouwen.

3. Een overkoepelende basisakte met deelverenigingen

Deze derde en laatste piste is de zogenaamde tussenoplossing voor voormelde pistes en vindt zijn oorsprong in art. 3.84, lid 4 BW. Naast de overkoepelende VME, die bevoegd is voor de algemeen gemene delen, worden er in deze structuur deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid opgericht. Deze laatsten zijn bevoegd voor de bijzonder gemene delen. Op deze wijze kunnen er in de groep van gebouwen “gebouwgebonden” bevoegdheden bestaan, waarover uitsluitend de eigenaar(s) uit dat specifieke gebouw kunnen beslissen. Over de andere “algemene” aangelegenheden kunnen daarentegen alle eigenaars meebeslissen.

Appartementsrecht en de overkoepelende VME

Zowel de overkoepelende VME als de deelverenigingen hebben rechtspersoonlijkheid. In deze structuur bestaan er dus drie soorten delen:

  1. De private delen, waarbij de andere mede-eigenaars geen belang hebben;
  2. De bijzonder gemene delen, waarbij enkele maar niet alle mede-eigenaars belang hebben;
  3. De algemene delen, waarbij alle mede-eigenaars belang hebben.

Vanzelfsprekend hebben de deelverenigingen uitsluitend bevoegdheid over de bijzonder gemene delen. De overkoepelende VME blijft exclusief bevoegd voor de algemene gemene delen. Beide actoren beslissen als afzonderlijke rechtspersonen in volle autonomie. Zo houden zij afzonderlijke algemene vergaderingen en worden hun vermogens afzonderlijk beheerd.

Opgelet: deze optie is enkel mogelijk in projecten van minstens twintig kavels.

Bron: Caluwaerts Uytterhoeven

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed