Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

Het aanwezigheidsquorum op de algemene vergadering van mede-eigenaars: hoe gebeurt de berekening? Uitgelegd aan de hand van voorbeelden (Odigo Advocaten)

Auteurs: Stefaan Desrumaux en Lissa Cloet (Odigo Advocaten)

Het aanwezigheidsquorum heeft betrekking op feit dat de algemene vergadering geldig kan vergaderen.

Dit quorum wordt beoordeeld aan het begin van de algemene vergadering.
Er moet rekening gehouden worden met verschillende componenten die bepalen of de algemene vergadering van mede-eigenaars geldig kan doorgaan.

1. méér dan de helft van de mede-eigenaars dient aanwezig te zijn

→ Dit wil zeggen dat de helft alleen niet volstaat, het moet gaan om “méér” dan de helft.

Voorbeeld

Bij een appartementsgebouw met 12 appartementen, is de aanwezigheid van 7 mede-eigenaars nodig om aan méér dan de helft te geraken.

→ Voor de berekening kijkt men naar het aantal kavels en niet naar de personen die eigenaar zijn.

Voorbeeld

Bij een appartementsgebouw met 12 appartementen waarbij één persoon 2 appartementen en 1 garage bezit, zal hij gerekend worden voor 3 eigenaars en niet 1.

→ Voor de berekening houdt men ook rekening met “kleinere” kavels (garage, …), indien hieraan aandelen zijn toegekend.

Voorbeeld

Bij een appartementsgebouw met 12 appartementen en 12 garages, dienen minstens 13 mede-eigenaars aanwezig te zijn.

2. OF méér dan de helft dient vertegenwoordigd te zijn

→ Men houdt ook rekening met mede-eigenaars die geldig vertegenwoordigd zijn.

Voorbeeld

Bij een appartementsgebouw met 6 appartementen, is de aanwezigheid of vertegenwoordiging van 4 mede-eigenaars nodig om aan méér dan de helft te geraken.
Aan het aanwezigheidsquorum is voldaan indien 1 eigenaar fysiek aanwezig is en in eigen naam en krachtens volmacht voor rekening van 3 andere mede-eigenaars deelneemt aan de vergadering.

3. ÉN minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten

→ Voor de berekening houdt men rekening met de totaliteit van de gemeenschappelijke delen en niet met de optelling van de aandelen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. De wetgever heeft deze voorwaarde ingevoerd om te beletten dat mede-eigenaars van ‘kleine’ kavels hun beslissingen zouden kunnen doorduwen op de algemene vergadering.

→ Dit wil zeggen dat de helft hier volstaat.

Voorbeeld

In een appartementsgebouw met een totaliteit van 1000 aandelen, dienen de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars minstens 500 aandelen te bezitten.

4. uitzondering: mede-eigenaars met meer dan drie vierde van de aandelen

→ De wetgever gaat ervan uit dat in sommige situaties het hoge aanwezigheidsquorum problematisch kan zijn in grote complexen. Een correctie is dus nodig. De algemene vergadering kan niettemin geldig doorgaan wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd aan het begin van de algemene vergadering meer dan drie vierde van de aandelen vertegenwoordigen.

Voorbeeld

In een appartementsgebouw met 20 mede-eigenaars en met een totaliteit van 1000 aandelen, kan de algemene vergadering rechtsgeldig beraadslagen indien 9 mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn indien zij minstens 751 van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

5. speciaal geval: agendapunten waarvoor eenparigheid noodzakelijk is

→ Als de wet eenparigheid voorschrijft, d.i. voor beslissingen i.v.m. afbraak en totale heropbouw van het onroerend goed of wijziging in verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, en dat niet bereikt wordt door afwezigheid van één mede-eigenaar, zal een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.

Voorbeeld

Een appartementsgebouw met 20 mede-eigenaars waarvan 19 mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, kan niet beraadslagen over een agendapunt waarvoor eenparigheid noodzakelijk is.

Na 30 dagen wordt een tweede algemene vergadering samengeroepen waarbij 15 mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Er kan rechtsgeldig beraadslaagd worden maar het agendapunt zal enkel aangenomen worden als alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars akkoord zijn.

6. aanwezigheidsquorum niet bereikt? tweede algemene vergadering zonder quorum

→ Indien geen van voormelde quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering volgen met dezelfde agendapunten na het verstrijken van een (wacht)termijn van minstens 15 dagen die kan beraadslagen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars en ongeacht hoeveel aandelen in de gemeenschappelijke delen zij vertegenwoordigen.

7. Aandachtspunt: stemreductie (of “stembeperking”) NOOIT toepassen bij de berekening van het aanwezigheidsquorum

→ Er moet dus altijd met de wettelijke chronologie rekening gehouden worden: eerst het aanwezigheidsquorum, vervolgens het stemquorum

→ Artikel 3.87 § 7, 4e lid bepaalt dat niemand aan de stemming kan deelnemen voor een groter aantal dan het totaal van de stemmen waarover de andere mede-eigenaars beschikken.

Dit gaat om een stemreductie die moet toegepast worden bij de berekening van de stemmen, maar niet ervoor, dus NIET bij de berekening van de aanwezigheden.

Voorbeeld

Bij een appartementsgebouw met 10.000 aandelen en 7 mede-eigenaars, waarvan 6.000 aandelen nog eigendom zijn van één bouwheer, is de bouwheer afwezig tijdens de algemene vergadering en ook niet vertegenwoordigd. De 4.000 andere aandelen, in het bezit van 6 verschillende mede-eigenaars zijn wel aanwezig. De eerste vereiste van de meerderheid van mede-eigenaars is voldaan (6 van de 7). Maar wat betreffende de meerderheid van de gemeenschappelijke aandelen?

Men zou hierbij de redenering kunnen maken dat de 6.000 aandelen van de bouwheer moeten gereduceerd worden tot 4.000, en dienvolgens dat de algemene vergadering rechtsgeldig kan vergaderen, want de helft van de gemeenschappelijke delen volstaat om te beraadslagen… MAAR: dit is volledig verkeerd! De stemreductie mag nooit toegepast worden bij de berekening van het aanwezigheidsquorum.

In dit concreet geval moet een tweede algemene vergadering georganiseerd worden zoals hierboven beschreven, ook al zijn alle andere mede-eigenaars aanwezig.

Samenvattend:

Er moet altijd nauwkeurig rekening gehouden worden met de juiste principes alsook met de uitzonderingen, om achteraf niet bedrogen uit te komen. Indien hiertegen fouten gemaakt worden, kan deze beslissing met succes voor de Vrederechter worden aangevochten wegens de onregelmatigheid ervan.

Bron: Odigo Advocaten