Herstelvordering door Wooninspecteur na vergunde renovatie door nieuwe eigenaars. Cass. 17 maart 2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Het arrest van het hof van beroep te Brussel, correctionele kamer, van 24 april 2025

Het arrest stelt vast en oordeelt dat:

• de hoeve door de eerste en de tweede verweerder werd verkocht aan derden, aan wie op 23 september 2021 een omgevingsvergunning onder voorwaarden werd verleend om de hoeve en aanpalende gebouwen te verbouwen tot een eengezinswoning met stallen en een bureauruimte;
• uit recente foto’s die door de eerste en de tweede verweerder worden voorgelegd, blijkt dat de oude hoeve en de stallingen volledig worden gerenoveerd, waarbij enkel de buitenmuren werden behouden;
• de vorige feitelijke bestemming als meergezinswoning is opgeheven en er geen sprake meer is van een onvergunde toestand van het gebouw.

Met die redenen, waaruit blijkt dat het pand een woonfunctie als eengezinswoning heeft overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en als zodanig in aanmerking komt voor werken om die woning conform te maken, oordeelt het arrest wettig dat de alternatieve herstelmaatregel van de herbestemming of de sloop niet meer aan de orde is.

De visie van het Hof van Cassatie

De alternatieve herstelmaatregel van de herbestemming of de sloop in de zin van artikel 3.43, eerste lid, Vlaamse Codex Wonen van 2021 kan niet worden bevolen wanneer het in die bepaling bedoelde integraal herstel als principiële herstelmaatregel mogelijk is in het licht van de bepalingen en uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. In dat geval dient de rechter de overtreder te bevelen om werken uit te voeren om de woning of het pand dat het gebouw met de aanwezige woningen omvat, conform te maken en om de overbewoning te beëindigen.

De rechter die naar aanleiding van een herstelvordering in de zin van artikel 3.43, eerste lid, Vlaamse Codex Wonen van 2021 dient te oordelen of de woning in aanmerking komt voor werkzaamheden om die woning conform te maken, kan zich hierbij baseren op gegevens die niet zijn vervat in een proces-verbaal van vaststelling.

De aanvoering dat de rechter op een foto iets niet ziet dat er is of iets wel ziet dat er niet is, levert geen miskenning van de bewijskracht van akten op indien de miskenning enkel is gesteund op de foto los van om het even welke tekst die deze foto zou illustreren.

Uit de tekst van de artikelen 3.1, 3.34 en 3.43 Vlaamse Codex Wonen van 2021, hun ontstaansgeschiedenis en de doelstellingen van de decreetgever volgt dat het gevorderde herstel in hoofdorde tot integraal herstel moet strekken, dit wil zeggen tot het wegwerken van alle gebreken aan het onroerend goed teneinde het te laten voldoen aan de vereisten en normen vastgesteld krachtens artikel 3.1 Vlaamse Codex Wonen van 2021. Behoudens een vastgesteld integraal herstel, mag de vordering slechts worden afgewezen in het geval van kennelijke onredelijkheid.

Het in artikel 3.43 Vlaamse Codex Wonen van 2021 bedoelde herstel is slechts dan kennelijk onredelijk wanneer het voordeel van het herstel voor de verwezenlijking van de doelstelling van de decreetgever om de kwaliteit van het woningenbestand te vrijwaren en te vermijden dat bewoners in ongeschikte of onbewoonbare panden worden ondergebracht, kennelijk niet opweegt tegen de last die het herstel met zich meebrengt voor de overtreder.

Het arrest oordeelt dat geen van de in 2019 vastgestelde gebreken nog voorhanden is, dat er geen aanwijzingen zijn dat na de volledige uitvoering van de renovatiewerken door de nieuwe eigenaars conform de hen verleende regularisatievergunning de woning niet conform zal zijn aan de actuele woonkwaliteitsnormen en dat de nieuwe eigenaars zelf moeten instaan voor de conformiteit van de woning.

Uit die vaststellingen, waaruit niet blijkt dat de woning conform is, noch dat het herstel een onevenredige last zou inhouden voor de verweerders, kan het arrest niet afleiden dat het bevelen van werken om de woning conform te maken en om de overbewoning te beëindigen, kennelijk onredelijk is.

Het middel is in zoverre gegrond.

Lees hier het arrest