Help! Ik (ver)kocht mijn woning, maar de (ver)koper wil niet verder (Odigo Advocaten)

Vooreerst hangt veel af van de manier waarop het bod is geformuleerd. Het bod kan via een document worden ingevuld, zoals een bodformulier/aankoopbelofte, maar het bod kan ook via e-mail, whatsapp geformuleerd worden. Indien er een aanbod en aanvaarding via e-mail tot stand komt, worden er doorgaans geen clausules met betrekking tot de schade toegevoegd (= schadebeding). In een bodformulier/aankoopbelofte komt dit vaker voor.

Zo wordt er vaak bepaald dat bij het afzien van een partij van de aan- of verkoop van de woning, de andere partij gerechtigd is op een schadevergoeding van 10%. Daarmee is de kous af: doordat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, begaat de wederpartij die de overeenkomst niet verder wenst uit te voeren een wanprestatie. Door deze wanprestatie zal de partij die in gebreke blijft de andere partij moeten vergoeden.

Dit is echter eenvoudiger gezegd dan gedaan. Veelal wordt de koopovereenkomst niet erkend en zal de nalatende partij hieromtrent betwisting opwerpen. De begunstigde heeft daarbij de mogelijkheid om zich te wenden naar de rechtbank om de schadevergoeding via deze weg op te strijken.

Tevens dient men te letten op de manier waarop het schadebeding wordt geformuleerd. Zo oordeelde de rechter in een ongepubliceerd vonnis dat de volgende clausule, eerder een ‘opzegbeding’ betreft dan een schadebeding:

“Ondergetekende(n) verkla(a)r(t)en bovendien een forfaitaire vergoeding te zullen betalen van 10% op de aangeboden prijs, wanneer hij/zij van de aankoop zou(den) afzien binnen de hierna vermelde geldigheidsduur (indien het bod reeds aanvaard werd door de eigenaar-verkoper maar de onderhandse verkoopovereenkomst nog niet is ondertekend).” 

De rechter stelt daarbij vast dat de koopovereenkomst eenzijdig en onrechtmatig beëindigen geen schadevergoeding van 10% oplevert – zoals opgenomen in de clausule – doch er rekening dient te worden gehouden met de werkelijke schade. Vergis u zeker niet, want de werkelijke schade kan soms hoger uitkomen dan het contractueel bepaald schadebedrag.

Het nadeel is dat de (ver)koper hiervoor allerlei bewijsstukken ter staving van zijn/haar werkelijke schade moet voorleggen.

Als men zo ver komt, waarbij er reeds een compromis is ondertekend, wordt eveneens beroep gedaan op het contractueel schadebeding. Dezelfde regels gelden, doch wordt het moeilijker om het bewijs van de koopovereenkomst te ontkennen.

Naast het contractueel bepaald schadebeding, geeft het recht het voorkeur aan de uitvoering in natura. Dit betekent dat de koopovereenkomst toch zal worden uitgevoerd. Deze manier wordt vaak gehanteerd in de situatie waarbij de verkoper wil afzien van de koopovereenkomst, maar de koper het onroerend goed verder wil aankopen. De omgekeerde stelling is moeilijker: vaak heeft de koper geen liquide middelen om de woning aan te kopen. De koper is werkelijk in de onmogelijkheid om het goed aan te kopen. De rechtspraak geeft dan ook voorkeur aan een schadevergoeding voor het verbreken van de koopovereenkomst.

Een aspect dat vele begunstigden en bieders vergeten, is dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, ook al wordt de koopovereenkomst door een partij betwist.

Dit betekent dat men in elke stand van zaken gebonden blijft aan de overeenkomst. De woning mag dus niet een tweede maal worden verkocht en de bieder doet er goed aan geen tweede bod te lanceren op een andere woning.

Indien de koopovereenkomst aldus door één partij wordt betwist, maar door de andere partij niet, zal een dagvaarding zich opdringen. Om het onroerend goed terug vrij ter beschikking te stellen, zal de rechter op de inleidingszitting, op verzoek van de verkoper, noteren op het zittingsblad dat de koopovereenkomst wordt betwist en dat een ontbinding zich opdringt na het pleiten van de zaak.

Zo kan de woning terug op de markt worden geplaatst, zonder dat de verkoper aansprakelijk is voor het tweemaal verkopen van zijn/haar woning en daarbovenop zelf een schadevergoeding verschuldigd is.

Kort samengevat, nadat een bod werd aanvaard of een compromis werd ondertekend, zijn er nog ontsnappingsmogelijkheden maar weet dat de overeenkomst bindende kracht heeft en de mogelijkheden eerder beperkt en zeker niet vrijblijvend zijn. Wees dus steeds goed voorbereid. Bij vragen hierover, aarzel niet om uw advocaat te contacteren.

Bron: Odigo Advocaten