Handelshuur van korte duur: flexibel huren voor ondernemers (Intinya)

Auteur: Elisah Vanhecke (Intinya)

In een eerdere blogtekst lichtten wij reeds het toepassingsgebied van de handelshuurwet toe.

Deze wet bevat een aantal dwingende bepalingen, waaronder:

Toch biedt de wetgever een alternatief, onder de vorm van een handelshuur van korte duur. Hierna worden de belangrijkste verschillen met de gewone handelshuur uiteengezet[1].

1. Duurtijd

De handelshuur van korte duur is beperkt tot maximaal één jaar.

Om onder dit bijzonder handelshuurregime te vallen, moet de huurovereenkomst uitdrukkelijk een duurtijd van hoogstens één jaar vermelden. Wordt geen duurtijd bepaald, dan geldt automatisch de gewone handelshuurwet met een minimumduur van negen jaar. De korte duur kan dus niet stilzwijgend worden overeengekomen. Evenmin kan beroep worden gedaan op een louter mondelinge overeenkomst: ook die valt automatisch onder de klassieke handelshuurwet.

Het vereiste van een geschrift betekent echter niet dat er steeds een formeel ondertekend contract nodig is. Ook wederzijdse briefwisseling of e-mailverkeer kan volstaan om het bestaan van een handelshuurovereenkomst van korte duur aan te tonen.

Belangrijk om te weten: zodra door opeenvolgende verlengingen de totale duurtijd van de huur meer dan één jaar bedraagt, wordt de overeenkomst geacht te zijn gesloten voor negen jaar overeenkomstig de handelshuurwet. Dit bovendien retroactief, vanaf de oorspronkelijke aanvangsdatum van de handelshuur.

2. Beëindigingsmogelijkheden

In onderling akkoord

De handelshuur van korte duur kan steeds in onderling akkoord tussen de verhuurder en de huurder voortijdig worden beëindigd.

In tegenstelling tot de gewone handelshuurwet is hiervoor geen notariële akte of vonnis vereist: een eenvoudig onderhands geschrift volstaat.

De schriftelijkheidsvereiste blijft wel strenger dan onder het gemeen huurrecht, waar een mondeling akkoord tot beëindiging voldoende kan zijn.

Opzeg door de huurder

De huurder beschikt over een bijkomende opzeggingsmogelijkheid: hij kan de handelshuur van korte duur op elk ogenblik beëindigen, mits een opzegtermijn van één maand wordt gerespecteerd.

De opzeg moet gebeuren per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot. De opzegtermijn gaat in op de dag na ontvangst van de kennisgeving.

Onder de gewone handelshuurwet kan de huurder pas beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, mits een opzegtermijn van zes maanden wordt gerespecteerd.

Geen opzeggingsmogelijkheid door de verhuurder

De verhuurder kan de handelshuur van korte duur niet eenzijdig beëindigen.

Onder de klassieke handelshuurwet bestaat er wél een opzeggingsmogelijkheid: de verhuurder  kan bij het verstrijken van elke driejarige periode de huur beëindigen om het pand zelf te gebruiken of te laten gebruiken door bepaalde verwanten of een personenvennootschap onder bepaalde voorwaarden, mits een opzegtermijn van één jaar wordt gerespecteerd (zie hierover meer: blogtekst). In sommige gevallen zal de verhuurder bovendien een vergoeding verschuldigd zijn aan de huurder. Deze beëindigingsmogelijkheid moet evenwel uitdrukkelijk in de huurovereenkomst zijn opgenomen en is aan strikte wettelijke voorwaarden onderworpen.

3. Huurprijs

De verhuurder en huurder zijn vrij om de omvang van de huurprijs te bepalen.

Bij de handelshuur van korte duur worden belastingen en retributies, waaronder de onroerende voorheffing, de toepasselijke registratierechten en eventuele gemeentelijke belastingen, geacht in de huurprijs begrepen te zijn. Deze regeling wijkt af van de gewone handelshuur.

Bij de handelshuur van korte duur geldt dus een vermoeden in het voordeel van de huurder: tenzij uitdrukkelijk anders bepaald, wordt verondersteld dat alle lasten inbegrepen zijn in de overeengekomen huurprijs.

Wie van dit principe wil afwijken, moet dit uitdrukkelijk en schriftelijk vastleggen in de huurovereenkomst.

4. Recht van de huurder om verbouwingswerken uit te voeren

Welke verbouwingswerken?

De huurder (van korte duur) heeft het recht om verbouwingen uit te voeren die nuttig zijn voor zijn onderneming, op voorwaarde dat de kostprijs niet hoger is dan één jaar huur.

Dit vormt een afwijking van de gewone handelshuurwet, waar de maximale kostprijs voor de toegelaten werken drie jaar huur bedraagt.

Daarnaast gelden volgende voorwaarden:

Deze regeling is van aanvullend recht. Dit betekent dat de verhuurder in de huurovereenkomst het recht van de huurder om verbouwingswerken uit te voeren volledig kan uitsluiten. Dat wijkt af van de gewone handelshuur, waar dit recht van dwingend recht is en dus niet contractueel kan worden beperkt.

Wanneer de voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder (van korte duur) enkel de mogelijkheid om verbouwingen uit te voeren mits de voorafgaande goedkeuring van de verhuurder.

Lot van de werken bij einde van de huur

Bij het einde van de handelshuur van korte duur heeft de verhuurder het recht om de verwijdering van de verbouwingen te eisen. Kiest de verhuurder ervoor om de werken te behouden, dan is hij geen vergoeding verschuldigd aan de huurder.

Dit verschilt fundamenteel van de gewone handelshuurwet:

Voor beide vormen van handelshuur (korte duur en gewone) geldt echter dat deze regels van  aanvullend recht zijn. Verhuurder en huurder kunnen dus contractueel een andere regeling overeenkomen.

5. Verbod op overdracht en onderhuur

Bij de handelshuur van korte duur geldt een verbod op overdracht van huur en onderhuur.

De wetgever heeft niet verduidelijkt of dit verbod van dwingend recht is (waarvan partijen niet kunnen afwijken) dan wel van aanvullend recht (waarbij afwijking contractueel mogelijk is). In de praktijk blijft dit een onzekerheid.

Dit wijkt af van zowel het gemeen huurrecht als de gewone handelshuur:

6. Overdracht van het gehuurde goed

Wanneer het gehuurde pand wordt overgedragen, moet de nieuwe eigenaar de geregistreerde huurovereenkomst van korte duur naleven. Hij kan de huurder niet uitzetten. Een contractueel beding dat hiervan afwijkt, het zogenaamde uitzettingsbeding, is nietig en wordt voor niet geschreven gehouden.

Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, geldt de regel van het gemeen huurrecht: de koper van het goed is dan niet verplicht de overeenkomst te respecteren.

Deze regeling wijkt aanzienlijk af van de handelshuurwet: een nieuwe eigenaar kan de huurder onder bepaalde voorwaarden toch uitzetten, zelfs wanneer de huurovereenkomst niet is geregistreerd. 

[1] In deze blogtekst wordt enkel de handelshuur van korte duur voor onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest behandeld (Decreet van 17 juni 2016, BS 26 juli 2016).

Bron: Intinya