Handelshuur en het bewust verzwijgen van de opening van een horecazaak. Cass. 28 maart 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Het cassatieberoep was gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Hasselt, van 26 februari 2024.

De appelrechter stelt vast en oordeelt dat:

• de eiseres bij dagvaarding van 16 maart 2022 heeft aangevoerd dat haar pas op 5 augustus 2021 duidelijk was geworden dat in het handelspand een horecazaak werd geopend en de verweerders dit bewust hebben verzwegen;
• zij een uitzettingsvergoeding heeft gevorderd gelijk aan drie jaar huur, op grond van artikel 25, eerste lid, 6°, Handelshuurwet, omdat er in het handelspand een soortgelijke handel was begonnen waarvan zij niet in kennis werd gesteld;
• de eiseres in conclusie neergelegd ter griffie op 1 juni 2022, bij wijze van uitbreiding van eis, in ondergeschikte orde een uitzettingsvergoeding heeft gevorderd gelijk aan drie jaar huur, op grond van artikel 25, eerste lid, 3°, Handelshuurwet, omdat de eerste tot en met derde verweerders hun voornemen op grond waarvan zij de eiseres uit het goed hadden gezet, niet ten uitvoer hadden gebracht binnen zes maanden en gedurende twee jaren;
• de eiseres hiertoe aanvoerde dat de vierde verweerster, dit is de nieuwe huurder van het pand, een derde betreft en niet een rechtspersoon gerelateerd aan de eerste tot en met derde verweerders, zodat deze laatsten hun voornemen niet hadden waargemaakt om persoonlijk het eigendom in gebruik te nemen;
• het feit dat ten grondslag ligt aan de vordering ingeleid bij dagvaarding bijgevolg specifiek de omstandigheid was dat er in het handelspand een soortgelijke handel werd gedreven, met bijkomend de verzwijging van dit feit in het kader van de opzegging;
• de termijn waarbinnen uitvoering werd gegeven aan het voornemen op grond waarvan de verhuurder de huurder uit het pand had gezet, en dus de niet-verwezenlijking van de weigeringsgrond van de huurhernieuwing, niet de feitelijke grondslag vormde van de vordering van de eiseres, ingesteld bij dagvaarding;
• zowel naar feitelijkheden als naar de door de eiseres aangeduide rechtsgrond in deze inleidende akte, noch impliciet noch expliciet, melding is gemaakt van of verwijzing is gedaan naar feiten die zich vereenzelvigen met een miskenning zoals opgenomen onder artikel 25, eerste lid, 3°, Handelshuurwet;
• de vordering op grond van artikel 25, eerste lid, 3°, Handelshuurwet, ingesteld bij conclusie die werd neergelegd ter griffie op 1 juni 2022, laattijdig werd ingesteld en dus niet ontvankelijk is.

Door aldus te oordelen dat de vordering ingesteld bij conclusie ingediend op 1 juni 2022 niet virtueel begrepen is in de oorspronkelijke bij dagvaarding van 16 maart 2022 ingestelde vordering, omdat aan beide vorderingen andere feiten ten grondslag liggen en zij dus een andere oorzaak hebben, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing naar recht.

Krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, Handelshuurwet heeft de huurder, indien hij regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, recht op een uitzettingsvergoeding die forfaitair wordt bepaald op drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren.

De in deze wetsbepaling vervatte termijnen zijn geen termijnen voor het verrichten van proceshandelingen in de zin van artikel 48 Gerechtelijk Wetboek, zodat voor de berekening ervan niet de regels van voormeld wetboek, maar wel de artikelen 2260 en 2261 Oud Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn.

Krachtens artikel 28 Handelshuurwet moeten de vorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is.

Een fatale termijn waarbinnen een recht moet worden uitgeoefend, waarvan het verstrijken leidt tot het verval van dit recht zelf, is geen termijn voor het verrichten van proceshandelingen in de zin van artikel 48 Gerechtelijk Wetboek. Voor de berekening ervan zijn dus niet de regels van voormeld wetboek, maar wel de artikelen 2260 en 2261 Oud Burgerlijk Wetboek van toepassing.

Het onderdeel dat de berekening van zowel de termijnen in artikel 25, eerste lid, 3°, Handelshuurwet als de termijn in artikel 28 Handelshuurwet steunt op de artikelen 51 tot en met 54 Gerechtelijk Wetboek, met uitsluiting van de artikelen 2260 en 2261 Oud Burgerlijk Wetboek, faalt geheel naar recht.

Lees hier het Cassatie-arrest

Lees hier de Conclusie van het Openbaar Ministerie