Gratis huur om inrichting naar restaurant mogelijk te maken. Fiscus vordert btw op het bedrag van de kwijtgescholden huur. Arrest Hof van Beroep te Luik van 20 januari  2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

De feiten

Het geschil betreft een voor een totaalbedrag van 12.143,56 euro (10.123,56 euro btw en 2.020 euro proportionele boeten).

De BV JWYY is actief in de horecasector en op 26 april 2018 neemt zij een onroerend goed in huur, evenals een recht op gebruik van de gemeenschappelijke parkings van het handelscomplex

De huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van 9 jaar. Zij vermeldt dat de verhuurder de BVBA C. is en dat de huurder een zekere W.X. is, waarvan geen van de partijen betwist dat hij heeft gehandeld voor rekening van de BV.

De huurovereenkomst preciseert in artikel 1 dat “het onroerend goed CASCO wordt opgeleverd, dat wil zeggen ruwbouw (muren, dak, dubbele deuren en raamwerk geplaatst), maar voorzien van water, gas, elektriciteit en telefonie.”

De overeengekomen huurprijs wordt in artikel 4 van de huurovereenkomst vastgesteld op 100.000 euro per jaar, maandelijks en vooraf betaalbaar. In hetzelfde artikel wordt gepreciseerd dat:

“De eerste 5 maanden huur, zijnde de huren van mei, juni, juli, augustus en september, worden aan de huurder aangeboden om hem toe te laten de inrichting van de lokalen uit te voeren. Indien de werken niet voltooid zijn op 30 september 2018, kan de verhuurder een bijkomende huurvermindering toestaan.”

De BV voert in de gehuurde lokalen inrichtingswerken uit om er een Chinese restaurantactiviteit te kunnen uitoefenen.

Op 22 november 2021 stelt de administratie aan de BV een regularisatiebericht ter kennis, waarin zij haar voornemen aankondigt om de door de verhuurder terugbetaalde werken in de gehuurde lokalen aan 21% btw te onderwerpen. Het voormelde overzicht vermeldt met name dat: “bijvoorbeeld een herstellings- of renovatieprestatie van een gehuurd onroerend goed, uitgevoerd op kosten van de huurder, moet worden beschouwd als een prestatie onder bezwarende titel in de mate dat de verhuurder, als tegenprestatie voor deze prestatie, een geldsom betaalt of uitdrukkelijk enig voordeel toekent, zoals een huurvermindering, een vrijstelling van huur of een vrijstelling van huurverhoging, terwijl hij het ingerichte goed op het einde van de overeenkomst terugkrijgt.”

Op basis van dit argument en de vaststelling dat uiteindelijk de eerste 7 maanden huur niet door de BV … aan de verhuurder werden betaald8, stelt de administratie dat btw verschuldigd is ten belope van 10.123,56 euro, zijnde het resultaat van 100.000 (jaarlijkse huur) × 7/12 (pro rata van de niet-betaalde jaarlijkse huur) × 21% (btw-tarief).

Via haar raadsman brengt de BV de administratie bij brief van 3 december 20219 op de hoogte van haar onenigheid met de voorgestelde regularisatie.

Op 13 december 2021 betekent de administratie aan de BV een proces-verbaal van regularisatie inzake btw, waarin zij haar standpunt, zoals uiteengezet in het regularisatieoverzicht van 22 november 2021, handhaaft. Vervolgens gaat zij over tot de inschrijving van de betwiste btw en boeten, waarvan de BV betwist schuldenaar te zijn via een bezwaar ingediend op 21 maart 2022.

De Algemeen Adviseur van het KMO-centrum Luik – expertise 1 verwerpt dit bezwaar bij beslissing van 21 maart 2022.

De BV handhaaft haar betwisting via een verzoekschrift neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Luik, afdeling Luik, op 12 januari 2023.

Bij het bestreden vonnis, uitgesproken op 22 april 2024, verklaart de rechtbank van eerste aanleg te Luik, afdeling Luik, de vordering ontvankelijk en gegrond, vernietigt zij de betwiste btw en boeten, beveelt zij de terugbetaling van alle ten onrechte geïnde bedragen, vermeerderd met moratoire interesten, en veroordeelt zij de Belgische Staat in de kosten, begroot op 1.674 euro in het voordeel van de BV.

De visie van het hof van beroep

Uit het door de administratie overgelegde dossier blijkt niet dat de verhuurder de door de huurder concreet uitgevoerde werken zelfs maar heeft voorgesteld, gecontroleerd of gevalideerd.

Deze situatie onderscheidt zich dus van die welke werd onderzocht door het Hof van Justitie van de Europese Unie in zijn arrest C 283/12 van 26 september 2013, waarop de administratie zich beroept.

In die zaak heeft het Hof geoordeeld dat er sprake is van een dienst onder bezwarende titel die aan btw is onderworpen “[…] wanneer, krachtens een met de eigenaar van een appartement gesloten overeenkomst, de dienstverrichter van renovatie en inrichting van dat appartement zich er enerzijds toe verbindt deze dienst op eigen kosten uit te voeren en anderzijds het recht verkrijgt om over dat appartement te beschikken teneinde het gedurende de looptijd van die overeenkomst voor zijn economische activiteit te gebruiken, zonder huur te moeten betalen, terwijl de eigenaar het ingerichte appartement aan het einde van die overeenkomst terugkrijgt.”

In casu, bij gebrek aan een verplichting voor de huurder om werken uit te voeren ten voordele van de verhuurder, toont de administratie niet rechtens afdoende het bestaan aan van een rechtstreeks verband tussen de uitgevoerde inrichtingswerken en de vrijstelling van betaling van huur waarvan de BV heeft genoten.

Er is dus geen btw verschuldigd ten belope van het bedrag van de huur waarvan de verhuurder de BV heeft vrijgesteld.

Lees hier het arrest