Gedeeltelijke instorting scheidingsmuur. Ondernemingsrechtbank Antwerpen 2 oktober 2025 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Iedere muur wordt vermoed gemeen te zijn wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen en dan tot aan het minst verheven dak of nog wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen (art. 653 oud BW). Dit vermoeden is weerlegbaar. Het deel van de scheidingsmuur dat in deze zaak is ingestort, is een privatieve muur, en geen gemene muur. Er is geen gemeenschappelijk of gedeeld nut aangetoond van het deel van de muur dat is ingestort. De muur is duidelijk opgericht ten gunste van het kantoorgebouw van een van beide buren. Die muur is ook bijna even hoog als dat gebouw en is (nagenoeg) enkel aan dat gebouw vastgehecht. De muur dient niet om binnenplaatsen of tuinen te scheiden. Het betrokken deel van de muur heeft geen structureel nut voor de andere buur. Het louter esthetische aspect dat de muur is opgetrokken in een baksteen die veel meer overeenkomt met het uiterlijk van de gebouwen op het perceel van de andere buur, en het eventuele voordeel van het architecturaal uniformere uitzicht, is onvoldoende om te besluiten tot de gemeenheid van de muur. Dit is geen gebruik of feitelijkheid die als inbezitneming van de muur kan gelden.

De eigenaar van een gebouw is aansprakelijk voor de schade door de instorting ervan veroorzaakt, wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw (art. 1386 oud BW). De aansprakelijkheidsregeling van het toenmalige artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek is een waarborg voor het slachtoffer dat zonder veel problemen de eigenaar kan aanspreken in het geval van een instorting van een gebouw wanneer die instorting te wijten is aan verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. De instorting van 66m² aan muur is voldoende om als ingestort gebouw binnen het toepassingsgebied te vallen van het vermelde artikel 1386. De eisende schadelijders moeten het verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw bewijzen. De loutere instorting volstaat op zich niet. Dat bewijs kan ook indirect (negatief) worden geleverd door de uitsluiting van andere oorzaken. Het verzuim van onderhoud kan het gevolg zijn van ouderdom, wanneer de eigenaar van het gebouw verzuimd heeft de oude gedeelten ervan te vervangen. De oorsprong van het onderhoudsverzuim of het bouwgebrek is op zich niet relevant. Ook een gebrek aan persoonlijke fout van de eigenaar is niet relevant indien is vastgesteld dat er een instorting was en indien dit was veroorzaakt door een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw. De eigenaar blijft ook aansprakelijk als hij bewijst dat het verzuim van onderhoud niet aan zijn schuld, maar wel aan een vreemde oorzaak te wijten is: alleen het bewijs dat de schade of de instorting aan een andere oorzaak dan een verzuim van onderhoud of een gebrek in de bouw te wijten is, kan hem van zijn aansprakelijkheid ontslaan. Ook indien het verzuim van onderhoud een zijdelingse oorzaak van de schade is, bevrijdt de onmogelijkheid van dit onderhoud en het gebrek aan eigen fout van de eigenaar hem niet, zoals het geval bij schade als gevolg van veroudering of door het verval van bouwwerken die niet kunnen worden onderhouden en periodiek moeten worden vernieuwd. Het feit dat bepaalde gebrekkige kenmerken die hebben geleid tot het instorten, niet tegen de regels van de kunst ingingen toen de muur in de jaren 1960 werd gebouwd, verhindert de vaststelling van de andere vastgestelde gebreken niet. Een verouderd bouwgebruik dat de stabiliteit kan aantasten van muren van gebouwen die gebruikt worden en die grenzen aan buren of de publieke ruimte, kan een ingrijpen van de eigenaar vereisen.

De benadeelde in deze zaak was de verkoper van het naburige goed dat deels was ingestort. De koper was de aansprakelijke eigenaar. De benadeelde moet in beginsel een deel van zijn schade zelf dragen wanneer zijn fout mee de schade heeft veroorzaakt. De aansprakelijkheid van artikel 1386 van het oude Burgerlijk Wetboek betreft evenwel een objectieve aansprakelijkheid, waarbij de eigenaar van de ingestorte muur aansprakelijk is, ongeacht een eigen fout en ongeacht een fout van een vorige eigenaar. Een louter gebrek in de zaak dat voldoende is voor de objectieve aansprakelijkheid van de eigenaar op basis van het vermelde artikel 1386 of een eventuele contractuele aansprakelijkheid van de verkoper op basis van de artikels 1641 e.v. van het oude Burgerlijk Wetboek, zijn op zich onvoldoende om van een schending te spreken van regelgeving of van de algemene zorgvuldigheidsplicht van de benadeelde.

De benadeelde schuldeiser heeft in de regel recht op de integrale vergoeding van de geleden schade: een herstel van zijn vermogen door het herstel van de zaak in de staat waarin ze zich zonder de niet-nakoming zou bevinden. Dit komt in beginsel neer op het bedrag dat nodig is om de beschadigde zaak te laten herstellen aan nieuwwaarde, zonder dat dit bedrag verminderd mag worden wegens de vetusteit van de beschadigde zaak. Dit beginsel is niet absoluut en geldt bijvoorbeeld niet in het geval van een kennelijk onredelijke en manifeste onevenredigheid tussen de nieuwwaarde en de waarde van de zaak vlak vóór het schadegeval.

Lees hier het vonnis