Federaal regeerakkoord: implicaties voor de vastgoedsector (Lydian)

Auteurs: Dario Petosa, Bruno Stroobants en Kyoto Van Herreweghe (Lydian)

Op 31 januari 2025 werd na bijna acht maanden aan intensieve onderhandelingen een federale regering (de zogenaamde Arizona-coalitie) gevormd met een ambitieus regeerakkoord als resultaat (het Federaal Regeerakkoord). Het nieuwe Federaal Regeerakkoord bevat een aantal vooropgestelde maatregelen die een belangrijke impact hebben op de vastgoedsector.

De vooropgestelde maatregelen zullen in de komende maanden nog worden verduidelijkt, aangepast en in formele wetteksten worden gegoten. Desalniettemin lichten wij in dit artikel graag de belangrijkste wijzigingen voor u toe.

BETERE BESCHERMING VOOR CONSUMENTEN EN MODERNISERING VAN DE BOUWSECTOR

De nieuwe federale regering spreekt haar voornemen uit om de bouwsector consumentvriendelijker te maken en te moderniseren aan de hand van de volgende wijzigingen:

Wijzigingen aan de Wet-Breyne, invoering van ombudsdienst en nieuwe wetgeving voor consumenten

In de eerste plaats is het de bedoeling van de federale regering om consumenten beter te beschermen tegen oneerlijke handelspraktijken in de bouwsector. Na overleg met de sector en consumentenorganisaties wordt hiervoor (i) de aanpassing van de Wet Breyne ook gekend als de Belgische Woningbouwwet van 1971 voorzien, (ii) de invoering van een volwaardige ombudsdienst voor de bouwsector en tot slot (iii) de invoering van een wettelijke beschermingsregeling voor consumenten die willen verbouwen of renoveren.

Wat betreft de Wet Breyne heeft de federale regering het voornemen om (i) de bestaande achterpoortjes uit de wet weg te werken, (ii) de handhaving te versterken door invoering van economische inspecties en tot slot (iIi) het beroepsverbod te optimaliseren en uit te breiden. De ombudsdienst moet zorgen voor meer rechtszekerheid en voor meer bekendheid van alle bestaande hulpmiddelen voor consumenten. Tot slot wat betreft de wettelijke beschermingsregeling voor consumenten die willen verbouwen of renoveren zijn er nog geen verdere details bekend.

Inventaris voor vastgoedbeheer voor de Regie der Gebouwen

In het kader van modernisering en vereenvoudiging stelt de federale regering specifiek voor de Regie der Gebouwen een raadpleegbare inventaris voor van al het vastgoed exclusief strategische en gevoelige sites in eigendom, bezit, beheer en of gebruik. Dergelijke inventaris moet toelaten het beschikbaar vastgoed optimaal te benutten en ongebruikt vastgoed snel opnieuw toe te wijzen, te verkopen of over te dragen. Doel is om vastgoedinformatie makkelijk raadpleegbaar te maken, hetgeen kadert in de recente initiatieven zoals de woning- en gebouwenpas.

Strengere controle op bouwplaatsen

Om de strijd tegen malafide onderaannemers te versterken, worden in overleg met de sociale partners, de ketens van onderaanneming in de bouwsector in de ruime zin herbekeken. Doel is te achterhalen of de huidige regelgeving streng en effectief genoeg is. Tegelijkertijd komt er een registratieplicht bij het verlaten van bouwplaatsen om sociale dumping tegen te gaan en de veiligheid op bouwplaatsen te verhogen.

Maatregelen t.a.v. vastgoedvennootschappen

De federale regering wenst maatregelen te nemen die hun impact hebben op de zogenaamde vastgoedvennootschappen. Dergelijke vastgoedvennootschappen hebben als doel om roerend (bv. kapitaal, aandelen, etc.) en onroerend vermogen (bv. vastgoed) te beheren en kaderen veelal in het streven naar belastingbesparingen. Het Federaal Regeerakkoord maakt daarom melding van het voornemen van de federale regering om de Gemeenschappen en Gewesten, als zij dat wensen, te helpen in de strijd tegen zogenaamde share deals (aandelentransacties) met betrekking tot vastgoedvennootschappen. Dit is in lijn met de vooropgestelde evaluatie van het huidige wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV).

KLIMAATNEUTRALE AANPAK: ONDERSTEUNING VAN RENOVATIEBELEID

De federale regering wenst tevens de doelstellingen onder de “Europese Green Deal” te handhaven door in te zetten op een krachtig Belgisch renovatiebeleid. Om de vooropgestelde klimaat- en energiedoelstellingen te halen, worden volgende maatregelen genomen om gebouwen duurzaam en klimaat-neutraler te maken:

Veralgemening van het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw

Het Federaal Regeerakkoord wenst in de eerste plaats duidelijkheid te scheppen omtrent het verlaagd Btw-tarief voor sloop en heropbouw van woningen. Op heden zijn twee te onderscheiden tijdelijke gunstregimes van toepassing tot en met 30 juni 2025 :

• Een overgangsregeling voor de permanente regeling inzake sloop en heropbouw in de 32 zogenaamde centrumsteden  (in werking getreden sedert 2007 en van toepassing tot en met 30 juni 2025)

Deze regelgeving voorziet in een 6% Btw-tarief in de 32 centrumsteden van ons land onder de dubbele voorwaarde dat (i) de omgevingsvergunning (heropbouw) vóór 1 januari 2024 werd aangevraagd  en (ii) voor verkopen op plan de sloop- en heropbouwwerken ten laatste op 30 juni 2025 gefactureerd of betaald zijn. Om onder het gunstregime te vallen, moeten tevens volgende voorwaarden voldaan zijn:

• • de handelingen moeten betrekking hebben op een heropgebouwde woning gelegen in één van de centrumsteden die, na uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privé¬woning wordt gebruikt;
  • de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd door een persoon die op het tijdstip van het sluiten van de aannemingsovereenkomst geregistreerd is als ‘zelfstandige aannemer’ ; en
  • de bouwheer dient voorafgaandelijk een verklaring in te dienen bij een controlekantoor van de FOD Financiën, alsook een afschrift van de verklaring te bezorgen aan de dienstverlener.

• Een overgangsregeling voor een tijdelijke Btw-verlaging voor de “bouwpromotoren” (d.i. de bouwheer-natuurlijk persoon) (in werking getreden op 1 januari 2021 en verlengd tot en met 30 juni 2025)

Deze tijdelijke gunstmaatregel is toepasselijk indien een bouwheer-natuurlijke persoon een woning aankoopt, vervolgens sloopt en heropbouwt mits (i) de omgevingsvergunning (heropbouw) vóór 1 juli 2023 werd aangevraagd , (ii) de sloop- en heropbouwwerken ten laatste op 30 juni 2025 gefactureerd of betaald zijn en (iii) de bouwheer-natuurlijke persoon de heropgerichte woning gebruikt als “enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning”  met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m².

Deze tijdelijke maatregel viseert evenwel enkel bouwheer-natuurlijke personen. Hierdoor worden bouwpromotoren als belangrijke speler op de vastgoedmarkt uitgesloten uit het toepassingsgebied van de gunstregeling. Immers, de verschuldigde Btw op bouwprojecten gerealiseerd door bouwpromotoren bestemd voor verkoop steeg van 6% naar 21%.

Het Federaal Regeerakkoord maakt nu een einde aan deze tweespalt aan overgangsregelingen door een eenvormig verlaagd tarief van 6% Btw voorop te stellen voor de sloop en heropbouw van woningen, zonder uitzonderingen. Het verlaagde Btw-tarief wordt bijgevolg opnieuw toegankelijk voor projectontwikkelaars en bouwpromotoren. De bestaande sociale voorwaarden blijven evenwel behouden, behoudens de verstrenging van het oppervlaktecriterium van 200 m² naar 175 m². Deze eenvormigheid zal hopelijk de betaalbaarheid van dergelijke woningen ten goede komen. Het valt daarnaast nog af te wachten of in toekomstige regelgeving op dezelfde manier zal worden omgesprongen met de berekening van de bewoonbare oppervlakte.

In dit kader wenst de federale regering ook te voorzien in meer rechtszekerheid door het hanteren van uniforme definities van renovatie (6%) en vernieuwbouw (21%). Deze verduidelijking moet discussies over het toepasselijke Btw-tarief vermijden.

Verhoging van de koopkracht: verplichte kredietvoorwaarde en versoepelde lening voor energiezuinig vastgoed

Particulieren die een woonkrediet aangaan, zullen een grotere bescherming genieten. Er zal een wettelijke verplichting worden opgelegd om in iedere koopovereenkomst automatisch een opschortende voorwaarde te voorzien tot het verkrijgen van het noodzakelijke krediet. Zonder opname van deze opschortende voorwaarde zal de koopovereenkomst niet geldig zijn. Ratio legis van deze verplichting is de financiële zekerheid van de particuliere koper waarborgen en tegelijk het vertrouwen in de vastgoedmarkt versterken.

Specifiek voor het energiezuinge woningen met een goed energieprestatiecertificaat (EPC) wenst de federale regering bovendien nog een financiële incentive te geven door kredietverleners toegang te geven tot de EPC-databank. In overleg met de Nationale Bank van België en de regio’s onderzoekt de federale regering hefbomen om de voorwaarden van hypothecaire leningen voor de aankoop van vastgoed met goede energieprestaties te versoepelen. Daarbij is het uiteraard afwachten hoe zich dit in de praktijk zal vertalen.

Tijdelijke btw-verlaging voor warmtepompen

Het Federaal Regeerakkoord voorziet in een tijdelijke verlaging van het Btw-tarief voor de levering en de installatie van warmtepompen van 21% naar 6% gedurende vijf jaar. Deze hervorming kadert in het steunen van gezinnen om de kosten van de energietransitie betaalbaar te houden en te versnellen.

Wijziging besluitvorming appartementsmede-eigendom voor energetische ingrepen

De federale regering heeft het voornemen om het beslissingsproces voor appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom aan te passen. In die zin zou tijdens de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars een gewone meerderheid volstaan voor het uitvoeren van zogenaamde “energetische ingrepen”.

Op heden voorziet Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek vaak in strengere meerderheden zoals bijvoorbeeld twee derden van de stemmen voor alle werken aan de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen.  Door de beoogde versoepeling beoogt men de drempels voor energetische renovaties en de installatie van hernieuwbare energie (zoals zonnepanelen en het plaatsen van laadpalen wegwerken) te verlagen.

Stimulatie van duurzame investeringen door verenigingen van mede-eigenaars

De federale regering zet sterk in op het stimuleren van verenigingen van mede-eigenaars om een meerjarig investeringsplan op te maken. In dit plan zou een aanpak moeten worden opgenomen om klimaat gerelateerde investeringen uit te werken. Dit zou meer transparantie bieden aan individuele mede-eigenaars en die laatsten toelaten de kosten van de duurzame investeringen in kaart te brengen.

Om de verenigingen van mede-eigenaars te ondersteunen bij voormelde energetische renovaties, wordt bekeken hoe de verenigingen van mede-eigenaars eenvoudiger of voordeliger kredieten kunnen aangaan bij financiële instellingen.

WETGEVENDE INITIATIEVEN

Tot slot wordt er in het Federaal Regeerakkoord melding gemaakt van de laatste stand van zaken met betrekking tot de wijzigingen in het burgerlijk privaatrecht. Zo wordt gemeld dat:

• Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek over de bijzondere overeenkomsten op heden reeds in behandeling werd genomen door de parlementaire commissie en dat het voorafgaand advies van de Raad van State reeds werd bekomen.
• Boek 9 van het Burgerlijk Wetboek blijkt reeds gedeeltelijk in behandeling in de parlementaire commissie (bijvoorbeeld persoonlijke zekerheden) en werd al voorgelegd aan de Raad van State. Boek 7 en Boek 9 zullen verder worden afgewerkt.
• Boek 10 van het Burgerlijk Wetboek wordt door de Minister van Justitie ter goedkeuring voorgelegd aan de Regering en ingediend in de Kamer, waardoor er uitzicht is op een volledig herwerkt Burgerlijk Wetboek.

Het Federaal Regeerakkoord moet nog in wetgeving worden gegoten. Lydian houdt u uiteraard, wat dit topic betreft, verder op de hoogte.

Bron: Lydian