Erfpacht : welke nieuwe artikelen worden voorgesteld in Boek II «Goederenrecht» in het nieuw Burgerlijk Wetboek? (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 18/12/2017

In het Voorontwerp houdende invoeging van Boek II «Goederenrecht» in het nieuw Burgerlijk Wetboek, wordt erfpacht behandeld.

LegalNews.be selecteerde een aantal relevante en verhelderende commentaren bij de voorgestelde artikelen:

1. Artikel 182 – Definitie en voorwerp

1.1. Voorgestelde definitie:

‘Het erfpachtrecht is het zakelijk gebruiksrecht dat het volle gebruik en genot van andermans onroerend goed uit aard of door incorporatie verleent. De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.’ [Alternatief: artikel invoegen: Art. 183. – Hoedanigheid van de vestiger: Het erfpachtrecht kan worden gevestigd door de eigenaar of door elke titularis van een zakelijk gebruiksrecht binnen de grenzen van zijn recht.]

1.2. Commentaar:

De definitie van het erfpachtrecht omvat in de eerste plaats het volle gebruik van andermans onroerend goed. Overeenkomstig dat recht wordt een algemeen gebruiksrecht toegekend aan de titularis ervan, met als enige beperking dat de waarde niet mag worden verminderd. Het verbod om de waarde van het in erfpacht gegeven goed te verminderen, is opgenomen in de definitie. Het is geenszins verplicht om voornoemd onroerend goed te verbeteren, met name door middel van bouwwerken of beplantingen, maar wel om ervoor te zorgen dat het goed niet in waarde vermindert. Aangezien die verplichting deel uitmaakt van de definitie kunnen de partijen er niet contractueel van afwijken. Daarentegen maakt de verplichting om een periodieke vergoeding te betalen geen deel meer uit van de definitie van het recht, en is dit dus geen essentieel element meer. 

Wat het Alternatief van artikel 183 betreft: ‘In de klassieke opvatting van het eigendomsrecht in de beperkte zakelijke rechten wordt verdedigd dat enkel de eigenaar daden van beschikking met betrekking tot het goed kan stellen en dus bijvoorbeeld een erfpacht kan verlenen. Zelfs deze meer restrictieve opvatting biedt reeds tal van mogelijkheden om een erfpachtrecht toe te kennen. Desalniettemin wordt een alternatief voorgesteld waarbij elke titularis van een zakelijk gebruiksrecht een erfpachtrecht kan vestigen op het voorwerp van zijn zakelijk recht, waarvan de titularis dus niet de eigenaar is. De vastgoedpraktijk maakt frequent gebruik van deze mogelijkheid en de verdedigers van deze zienswijze zijn van oordeel dat deze praktijk niet kan worden genegeerd. Deze auteurs willen overigens de coherentie tussen het erfpachtrecht en het opstalrecht behouden: aangezien in 2014 in een dergelijke mogelijkheid was voorzien voor het opstalrecht, zou zulks ook mogelijk moeten zijn voor het erfpachtrecht.

2. Artikel 184 – Duurtijd

2.1. Voorgestelde definitie:

‘Niettegenstaande enig andersluidend beding, kan een erfpachtrecht worden gevestigd voor een minimale duurtijd van 15 jaar en voor een maximale duurtijd van 99 jaar. Het kan worden hernieuwd mits uitdrukkelijk akkoord van de partijen. Het kan ook worden verlengd, evenwel zonder dat de totale duurtijd van het erfpachtrecht, na verlenging, meer dan 99 jaar mag bedragen. Het erfpachtrecht kan eeuwigdurend zijn wanneer het door de eigenaar van het onroerend goed gevestigd is ten voordele van een publiekrechtelijk rechtspersoon voor doeleinden van openbaar domein.‘

2.2. Commentaar:

Het behoud van een minimale duurtijd is een bijkomend element dat de erfpacht van de andere zakelijke rechten onderscheidt aangezien die minimale duurtijd meer economische berekeningen op langere termijn mogelijk maakt. De duurtijd van 27 jaar lijkt thans evenwel te lang voor bepaalde vastgoedconstructies (bijvoorbeeld onroerende leasing)’. De mogelijkheid tot – uitdrukkelijke – minnelijke hernieuwing van het erfpachtrecht blijft behouden; bij gebreke aan een uitdrukkelijk akkoord van de partijen wordt de erfpacht die na het verstrijken van de termijn feitelijk voortduurt als eenvoudig gedogen beschouwd, waardoor ze op elk ogenblik vatbaar voor beëindiging. De hernieuwing leidt immers tot een nieuwe overeenkomst en, bijgevolg, tot een nieuw recht. Indien de partijen de overeenkomst langer willen laten duren, wordt best overgegaan tot een verlenging (waarbij de overeenkomst behouden blijft en enkel de duurtijd wordt gewijzigd, met een totale maximale duurtijd van 99 jaar) in plaats van een hernieuwing (of continuering) aangezien in het laatste geval sprake is van een nieuwe overeenkomst. Aangezien de oude overeenkomst dan zou zijn beëindigd, zal de natrekking gedurende een logische seconde spelen, met alle burgerlijke en fiscale gevolgen van dien. Net zoals bij opstal is een erfpachtrecht toegekend aan een publiekrechtelijke rechtspersoon om bouwwerken op te trekken die tot het openbaar domein behoren, niet beperkt tot 99 jaar aangezien de voortzetting ervan mogelijk moet zijn voor zolang de openbare bestemming voortduurt en het algemeen belang blijft nagestreefd.

3. Artikel 185 – Specifieke wijzen van verkrijging – Verkrijgende verjaring

3.1. Voorgestelde definitie:

‘Ingeval van verkrijging door verjaring wordt het erfpachtrecht geacht te zijn gevestigd voor 99 jaar, tenzij een rechtshandeling een kortere duurtijd vastlegt. De duurtijd van het recht loopt vanaf de aanvang van het deugdelijke bezit of vanaf een later tijdstip bepaald in de rechtshandeling.

3.2. Commentaar:


Er wordt aan herinnerd dat de algemene regels betreffende de verkrijgende verjaring, de voorwaarden en de termijnen zijn opgenomen in het algemene deel. Het bezit, met het oog op verkrijgende verjaring, kan ook betrekking hebben op de zakelijke gebruiksrechten zoals een erfpachtrecht. Hier wordt de regel geformuleerd op grond waarvan, bij gebreke aan een rechtshandeling of bij gebreke aan enige precisering, de duurtijd van het erfpachtrecht gelijk is aan de maximale duurtijd van 99 jaar. Wanneer de verkrijgende verjaring de titel van verkrijging daarentegen versterkt, is de duurtijd uiteraard degene die daarin is vastgelegd. Het is immers niet denkbaar dat de verjaring aan de erfpachter een recht voor een langere duurtijd toekent dan de duurtijd waarin in de rechtshandeling was voorzien. De terugwerkende kracht van de verkrijgende verjaring moet worden geïntegreerd in de berekening van de duurtijd om enige twijfel ter zake te voorkomen, wat in het verleden wel het geval was voor erfpacht en opstal. Er moet immers tegemoet worden gekomen aan de rechtmatige verwachtingen van derden. De duurtijd wordt bijgevolg berekend vanaf de aanvang van het bezit, tenzij in de rechtshandeling in een later tijdstip is voorzien voor de aanvang van de duurtijd.

4. Artikel 186 – Rechten en verplichtingen van de partijen – Rechten op het recht

4.1. Voorgestelde definitie:

‘De erfpachter kan zijn erfpachtrecht overdragen en met een hypotheek belasten. Hij kan de  onroerende goederen waarvan hij eigenaar is slechts vervreemden of met een hypotheek bezwaren door gelijktijdig, gedeeltelijk of geheel, het erfpachtrecht waarvan hij titularis is te vervreemden of met een hypotheek te bezwaren.’

4.2. Commentaar:

In artikel 45 van de Jypotheekwet is reeds bepaald dat een hypotheek kan worden gevestigd op een erfpachtrecht. Als zakelijke zekerheid wordt een hypotheek gevestigd op een waarde en dus op het erfpachtrecht zelf dat tot het vermogen van de erfpachter behoort. Dat recht kan, in voorkomend geval, in beslag genomen en verkocht worden indien de schuldenaar zijn schulden niet betaalt.

Een hypotheek die beperkt is tot de bouwwerken waarvan de erfpachter eigenaar is onafhankelijk van het erfpachtrecht dat betrekking erop heeft, is conceptueel gesproken ondenkbaar. Het betreft dan immers een accessoir opstalrecht dat intrinsiek verbonden is aan het erfpachtrecht. Een andere zienswijze zou bovendien kunnen inhouden dat een tijdelijk eigendomsrecht op onroerende elementen wordt toegekend, te weten een uitzonderlijk tijdelijk eigendomsrecht ten aanzien van het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht, dat op geen enkel onderliggend recht gegrond zou zijn. Deze vraag moet worden beantwoord en opgelost gelet op de controverse die zij thans veroorzaakt.

5. Artikel 187 – Rechten en verplichtingen van de partijen – Rechten op het onroerend goed

5.1. Voorgestelde definitie:

‘De erfpachter heeft het volle gebruik en genot, zowel materieel als juridisch, van het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft, zonder afbreuk te doen aan de overige bestaande rechten op het onroerend goed. Hij kan alle bouwwerken en beplantingen uitvoeren, zelfs indien hij de bestemming van het onroerend goed wijzigt, voor zover hij de waarde ervan niet vermindert. Hij heeft recht op de vruchten en, voor zover de uitbating een aanvang heeft genomen vóór het ontstaan van het erfpachtrecht, op de opbrengsten die in vruchten zijn omgezet. Indien de erfpachter bouwwerken of beplantingen verkrijgt of uitvoert, al dan niet zonder daartoe gehouden te zijn, zijn zij zijn eigendom, met  toepassing van artikel 197. Hij kan niet de bouwwerken en beplantingen verwijderen waartoe hij gehouden was.

5.2. Commentaar:

Het volle gebruik en genot van de erfpachter situeren zich zowel materieel als juridisch niveau, met een begrenzing die dat volle gebruik op lange termijn motiveert: het vrijwaren van de waarde. Met het oog op transparantie wordt voorzien in de mogelijkheid voor de erfpachter om, behoudens andersluidende rechtshandeling, de bestemming van het met erfpacht bezwaarde onroerend goed te wijzigen. Er wordt vrijwel geen onderscheid meer gemaakt tussen de bouwwerken of beplantingen die de erfpachter verplicht of vrijwillig uitvoert en de toekenning van de tijdelijke eigendom ervan aan hem, in elk geval voor de duurtijd van zijn recht, overeenkomstig het begrip ‘accessoir opstalrecht’ omschreven in de volgende titel; ‘vrijwel geen’ gelet op de logische verschillen op het stuk van de afbraakbevoegdheid: het is logisch dat de erfpachter geen bouwwerken mag afbreken waartoe hij contractueel gehouden was; vanuit diezelfde optiek gelden er bijzondere regels voor de “verplichte” bouwwerken inzake de onderhoudsverplichtingen (zie infra art. 188). De partijen kunnen vanzelfsprekend contractueel afwijken. Het ontwerp bevestigt bovendien uitdrukkelijk het recht op de vruchten en de opbrengsten die in vruchten zijn omgezet voor het ontstaan van het recht, terwijl voorheen a fortiori de oplossingen voor het recht van vruchtgebruik werden toegepast.

6. Artikel 188 – Rechten en verplichtingen van de partijen – Verplichtingen

6.1. Voorgestelde definitie:

‘Tijdens de duur van de erfpacht is de erfpachter gehouden tot alle lasten en belastingen met betrekking tot het onroerend goed dat het voorwerp is van zijn erfpachtrecht en met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigenaar is overeenkomstig artikel 197. Hij moet alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen in de zin van de artikelen 168 en 169 uitvoeren aan het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft en aan de bouwwerken en beplantingen die hij moet oprichten, teneinde de waarde ervan niet te verminderen. Hij zorgt ook voor alle herstellingen met betrekking tot de bouwwerken en beplantingen die hij vrijelijk heeft uitgevoerd en noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van de andere gebruiksrechten op het onroerend goed.’

6.2. Commentaar:

Er bestaat thans geen duidelijkheid rond de last voor grove herstellingen en onderhoudsherstellingen van het onroerend goed dat met een erfpachtrecht is bezwaard. Wat de herstellingen betreft, vergelijken de rechtspraak en rechtsleer de situatie van de erfpacht met die van het vruchtgebruik, waaruit wordt afgeleid dat de erfpachter enkel verplicht is om grove herstellingen uit te voeren indien zij het gevolg zijn van een gebrekkig onderhoud. Afgezien van dat geval omvat de wet van 1824, wat de verhouding tussen de erfpachter en erfpachtgever betreft, geen enkele verplichting om andere herstellingen uit te voeren dan het onderhoud. De opstellers van het ontwerp zijn van oordeel dat het opleggen van al hetgeen noodzakelijk is opdat een bezwaard onroerend goed of de bouwwerken die de erfpachter moet uitvoeren, de mogelijkheid biedt om de fundamentele verplichting van de erfpacht te waarborgen, zijnde geen handelingen verrichten die de waarde verminderen van het onroerend goed en de noodzakelijke bouwwerken die de partijen hebben gewild. Aangezien het in casu verplichte bouwwerken betreft, gaat de verplichting daarmee gepaard en wordt er rekening mee gehouden bij de financiële tegenprestaties en wordt zij, bij gebrek daaraan, in evenwicht gebracht door de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking zoals bepaald in het artikel met betrekking tot de mogelijke vergoedingen aan het einde van het erfpachtrecht. Een uitdrukkelijke formulering zoals voorzien in de tekst vermijdt ook herhaling en betekent dat het vroegere artikel 13 van de wet van 10 januari 1824, dat voorziet in een specifieke rechtsvordering tot schadevergoeding, niet hoeft te worden gereproduceerd. Het algemeen verbintenissenrecht zal van toepassing zijn. Hoewel de erfpachter in beginsel niet gehouden is tot de herstelling van de bouwwerken en beplantingen die hij onverplicht heeft uitgevoerd, kan hij daartoe evenwel worden gedwongen indien zij noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van andere gebruiksrechten waarmee het onroerend goed is bezwaard. Het speelt daarbij geen rol of het gaat om rechten gevestigd door de eigenaar van het onroerend goed of, in de gevallen bepaald bij de wet, door hemzelf, door de erfpachter of door andere titularissen van zakelijke gebruiksrechten op het desbetreffende onroerend goed. Er moet immers worden voorzien in regels voor de mogelijke splitsingen van het volle genot of van de eigendom van het onroerend goed of delen van het onroerend goed waarop de erfpacht betrekking heeft, waarbij eenieder – in een belangengemeenschap – gehouden is tot de herstellingen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van ieders rechten. Het gaat om een meer hedendaagse toepassing van de regels inzake goed nabuurschap.

7. Artikel 189 – Specifieke wijze van tenietgaan – Algemeen

7.1. Voorgestelde definitie:

‘Het erfpachtrecht gaat teniet door de oorzaken bedoeld in de artikelen 15 en 16, ook al gebeurt dit vóór de minimumtermijn van 15 jaar. Een erfpachtrecht kan echter niet tenietgaan vooraleer de minimumtermijn van 15 jaar is verstreken op de grond van de enkele wil van één van de partijen.’

7.2. Commentaar:

Aangezien de oorzaken van tenietgaan in het algemene deel zijn opgesomd, is het verval – dat overigens veralgemeend is – niet meer hernomen in de titel inzake erfpacht. De verdwijning als oorzaak van tenietgaan wordt daarin omschreven als het voorwerp van het desbetreffende zakelijke recht om de verschillende gevallen in de praktijk te kunnen omvatten, volgens het precieze voorwerp van het erfpachtrecht. De geldigheid van de oorzaken van tenietgaan inzake erfpacht verdeelt de rechtsleer, meer specifiek ten aanzien van de huidige minimale duurtijd van 27 jaar erfpacht, waarbij het onder andere moeilijk is om bepaalde bedingen die tot het tenietgaan leiden of kunnen leiden te kwalificeren. Deze hervorming is de gelegenheid om de rechtszekerheid rond die kwestie trachten te versterken, door tenietgaan door de enkele wil van één van de partijen voor 15 jaar is verstreken: aangezien er vaak een economische berekening is in geval van erfpacht kan geen enkele partij dit evenwicht eenzijdig verstoren. Dit is, in voorkomend geval, ook bevorderlijk voor het vastgoedkrediet. De conventionele verbreking is toegestaan, overeenkomstig artikel 15c van dit ontwerp en, in ieder geval, overeenkomstig artikel 1134, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, waarbij uitdrukking wordt gegeven aan de autonomie van de wil van de partijen, onder voorbehoud van de bevoegdheid van de rechter om de overeenkomst te herkwalificeren gelet op de concrete elementen van de zaak. Een ontbindende voorwaarde, voor zover zij niet zuiver potestatief is, is mogelijk voor het verstrijken van een duurtijd van 15 jaar. Hetzelfde geldt voor de oorzaken van tenietgaan die hun oorsprong vinden in de insolventie van één van de partijen. Het mechanisme van de afstand kan daarentegen niet spelen in het voordeel van de erfpachter aangezien hij niet de eigenaar is van het onroerend goed dat bezwaard is met erfpacht. De afstand in die zin behoort toe aan de persoon die door een zakelijke verplichting is gebonden, en dus niet aan de erfpachter. In voorkomend geval is het de verhuurder in erfpacht die kan overgaan tot de afstand van het bezwaarde onroerend goed indien hij belang daarbij zou hebben.

8. Artikel 190 – Specifieke wijze van tenietgaan – Verlies van nut

8.1. Voorgestelde definitie:

‘In geval van een eeuwigdurend erfpachtrecht zoals bedoeld in artikel 184 dat sinds minstens 99 jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.’

8.2. Commentaar:

Deze bepaling stemt overeen met de algemene geldende visie inzake de gedwongen mede-eigendom en de zakelijke gebruiksrechten die in dit ontwerp is goedgekeurd. Het beginsel van de uitdoving van het recht in geval van verlies van ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, wordt veralgemeend, een mogelijkheid die in het begin werd uitgevonden voor de erfdienstbaarheden in artikel 710bis van het Burgerlijk Wetboek, zoals geïnterpreteerd in de rechtspraak. Met het oog op rechtszekerheid en het behoud van het vastgoedkrediet heeft de bepaling echter een beperkt toepassingsgebied. Zij is enkel van toepassing in geval van eeuwigdurend erfpachtrecht, en op voorwaarde dat het recht minstens 99 jaar heeft bestaan. Bovendien wordt erop aangedrongen dat er sprake moet zijn van een verlies van ieder nut, zelfs potentieel, in tegenstelling tot de aangelegenheid van erfdienstbaarheid, in het kader waarvan wordt voorgesteld dat de uitdoving voortaan beperkt wordt tot het verlies van ieder nut, zelfs toekomstig, zonder meer. Op het vlak van erfdienstbaarheid leek de door het Hof van Cassatie goedgekeurde formule misschien enigszins te veeleisend aangezien er amper erfdienstbaarheden zijn, waarvan helemaal geen gebruik wordt gemaakt, maar waarvan kan worden gezegd dat zij elk nut hebben verloren, zelfs potentieel.  In de titel inzake nabuurschap wordt voorgesteld om terug te grijpen naar meer realisme en functionaliteit inzake erfdienstbaarheid. Hier gaat het echter niet om dienstbaarheid, te weten de toekenning van een precies en welbepaald nut, maar om een recht dat het volle gebruik en het volle genot toewijst waardoor deze uitzonderlijke mogelijkheid tot uitdoving dus beperkt moet worden. Net als op het vlak van erfdienstbaarheid kan  deze uitdoving enkel worden uitgesproken door een rechter.

9. Artikel 191 – Specifieke wijze van tenietgaan – Vergoeding

9.1. Voorgestelde definitie:

‘Bij het tenietgaan van het erfpachtrecht gaat het eigendomsrecht van de bouwwerken en beplantingen met toepassing van artikel 187 over op de erfpachtgever of diens rechtsopvolger. De erfpachtgever moet de erfpachter vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Tot de betaling van de vergoeding heeft de erfpachter een retentierecht op de bouwwerken en beplantingen. In geval van algemene overgang, overgang onder algemene titel of overdracht van het recht van de erfpachtgever, rust de vergoedingsverplichting op de rechtsopvolger(s).

9.2. Commentaar:

Er wordt voorgesteld het stelsel van de ongerechtvaardigde verrijking toe te passen op het niveau van de vergoedingen. In voorkomend geval moet een vergoeding worden betaald indien er sprake is  van ongerechtvaardigde verrijking. In geval van schadelijke of onrechtmatige bouwwerken (1) schendt de erfpachter zijn verplichting om de waarde van het bezwaarde onroerend goed niet te verminderen en (2) is er steeds een mogelijkheid van vervallenverklaring overeenkomstig artikel 16 van het algemene deel. Dit artikel vermeldt (en veralgemeent) de mogelijkheid dat de vestiger van een zakelijke gebruiksrecht ook onmiddellijk kan handelen tot staking of herstel in natura ten aanzien van de titularis van dat recht indien laatstgenoemde bouwwerken of beplantingen uitvoert waarbij hij de grenzen van zijn recht overschrijdt. Dit artikel bepaalt, in fine, wie in geval van algemene overgang, overgang onder algemene titel of overdracht de eventuele vergoeding moet betalen. De erfpachter kan zich immers richten tot de rechtsopvolger. De verduidelijking zal nog belangrijker zijn indien het in artikel 183 voorgestelde alternatief wordt goedgekeurd, naar analogie met hetgeen reeds bestaat inzake opstal. Het is dus belangrijk dat de eigenaar van het onroerend goed niet wordt verrast in geval van voortijdige beëindiging van het erfpachtrecht toegekend door een titularis van een gebruiksrecht; de eigenaar is niet verplicht de uitgevoerde bouwwerken en beplantingen te vergoeden wanneer hij, op het tijdstip van de vestiging van de zakelijk gebruiksrecht, overeen was gekomen dat geen enkele vergoeding was vereist aan het einde van dat recht. Enkel de rechtverkijgenden van algemene overdrachten en overgangen worden dus beoogd, en dus niet de eigenaar van het onroerend goed ten aanzien van de vestiger in geval van voortijdige beëindiging van het recht van die laatste.

De commentaar betreffende de artikelen inzake erfpacht vindt u hier (vanaf pagina 387) 

Het voorontwerp met de artikelen inzake erfpacht vindt u hier (vanaf pagina 78)