Erfpacht in een nieuw jasje (Lydian)

Auteur: Wouter Neven (Lydian)

Publicatiedatum: 01/04/2020

De hervorming van het goederenrecht in het NBW voorziet in een aantal diepgaande wijzigingen aan het erfpachtrecht zoals we dit vandaag kennen. Met name de verkorte minimumduur van het erfpachtrecht, de afschaffing van de verplichte canon en de herstellingsplicht van de erfpachter springen in het oog.

Een kortere minimumduurtijd: geschikt voor complexe vastgoedoperaties

Een eerste belangrijke wijziging aan het erfpachtrecht betreft haar (minimale) duurtijd. Tot op vandaag dient een erfpachtrecht te worden gevestigd voor een minimale duurtijd van 27 jaar, en dit op straffe van een mogelijke conversie naar huur.

Het NBW verlaagt deze minimumtermijn naar 15 jaar. Deze verlaging van de minimumtermijn is van uitermate belang voor de vastgoedpraktijk.

Concreet kunnen er vanaf de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht bepaalde vastgoedconstructies via een erfpachtrecht worden gestructureerd, waar dit voordien niet mogelijk was gelet op de relatief lange minimumduur. Waar er vandaag soms wordt geopteerd voor een onroerende leasing, doorgaans voor 15 jaar, biedt het nieuwe goederenrecht de mogelijkheid om alternatief een erfpachtrecht te vestigen. Belangrijk is wel dat het erfpachtrecht niet enkel op grond van de wil van één van de partijen kan tenietgaan voor het verstrijken van deze termijn.

De maximumtermijn van 99 jaar blijft behouden. Vernieuwend is evenwel dat het erfpachtrecht voortaan eeuwigdurend kan zijn voor doeleinden van openbaar domein. Het erfpachtrecht loopt in dat geval voort zolang de openbare bestemming voortduurt.

Geen verplichte canon

Het nieuwe goederenrecht maakt een einde aan het verplicht bezwarend karakter van het erfpachtrecht. Concreet betekent dit dat er voor het vestigen van het erfpachtrecht niet langer een vergoeding (canon) dient te worden betaald. Vermoedelijk zal dit dan ook een einde maken aan de praktijk waarbij er een erfpachtrecht wordt gevestigd tegen de symbolische canon van EUR 1,00.

Dit betekent evenwel niet dat er geen andere vergoedingen verschuldigd kunnen zijn in het kader van het vestigen van een erfpacht. Het nieuwe goederenrecht voorziet onder andere dat de erfpachtgever de erfpachter moet vergoeden voor de bouwwerken en de beplantingen opgericht binnen de grenzen van zijn recht. Dit wordt verantwoord door de theorie van de ongerechtvaardigde verrijking.

Een ruime herstellingsplicht voor de erfpachter

Het nieuw goederenrecht schrijft overigens uitdrukkelijk voor dat de erfpachter alle onderhoudsherstellingen en grove herstellingen dient uit te voeren aan het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft, evenals aan de bouwwerken en beplantingen die hij moet oprichten, teneinde de waarde ervan niet te verminderen.

De herstellingsplicht geldt eveneens voor de bouwwerken die de erfpachter verkregen heeft of zonder enige verplichting heeft uitgevoerd en die noodzakelijk zijn geworden voor de uitoefening van de andere zakelijke gebruiksrechten op het onroerend goed.

Lees hier het originele artikel