Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Erfdienstbaarheid van overgang kan voortaan ook verkregen worden door verjaring (Odigo Advocaten)

Auteur: Stefaan Desrumaux (Odigo Advocaten)

De regels inzake erfdienstbaarheden brengen geen revolutie met zich, maar zorgen wel voor een belangrijke evolutie van de ontstaanswijzen van erfdienstbaarheden. Sedert 1 september 2021 kan een recht van overgang ontstaan door verkrijgende verjaring.

Voordien was dit niet mogelijk. Erfdienstbaarheden konden verdwijnen door verjaring, maar niet ontstaan, althans slechts in specifieke gevallen. Het was vereist dat de erfdienstbaarheden zowel zichtbaar als voortdurend waren. Een recht van overgang kon onder het oude recht weliswaar zichtbaar zijn (de overgang kon aangelegd of aangeduid zijn), maar niet voortdurend (de uitoefening van een dergelijke erfdienstbaarheid veronderstelde telkens weer een daad van de mens: iemand moest via de overgang wandelen of rijden).

A. Situering huidige regeling sinds 1 september 2021

De verkrijgende verjaring is mogelijk mits de overgang zichtbaar is. Dit betekent dat een zichtbaar recht van overgang of uitweg voortaan ook door verjaring in een erfdienstbaarheid kan resulteren.

Te denken is aan tractorsporen, voetweg of open gedeelte die reeds gedurende een voldoende lange termijn zichtbaar zijn waaruit blijkt dat een zone wordt gebruikt voor de doorgang van voertuigen, machines en personen, wijst dit op het bestaan van een recht van doorgang die vatbaar is voor verkrijgende verjaring.

Aan welke voorwaarden dient voldaan te zijn voor de verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid van overgang?

B. Vereiste van “zichtbaarheid”

Om zichtbaar te zijn moet het uitwendig teken voor een normaal zorgvuldig en vooruitziende derde, waarneembaar zijn. Een erfdienstbaarheid is zichtbaar wanneer er “duurzame en zichtbare bouwwerken of een geregelde activiteit, waarvan er sporen zijn op het lijdende erf” aanwezig zijn, die voor een “normaal voorzichtige en redelijke” persoon duidelijk zijn.

Een geregelde activiteit die sporen nalaat kan ook aanleiding geven tot zichtbaarheid. Een activiteit is iedere werkzaamheid of bedrijvigheid. Het geregelde karakter duidt op het feit dat ze regelmatig, minstens meermaals uitgeoefend moet worden.

C. Deugdelijk bezit

Voort is voor de verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid het deugdelijk bezit vereist. Een bezit is deugdelijk wanneer het voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig is. Het bezit kan omschreven worden als de feitelijke uitoefening van een recht op een zodanige wijze dat het voor de buiten wereld kan beschouwd worden dat u ook het recht hebt. Het is aan degene die zich erop beroept om hiervan bewijs te leveren.

Op te merken is dat daden van eenvoudig gedogen geen bezit noch detentie voortbrengt. Daden van eenvoudig gedogen zijn daden die een verwaarloosbare inbreuk op het eigendomsrecht inhouden en uit goed nabuurschap getolereerd worden. Traditioneel wordt aangenomen dat overgang zeer vaak als een eenvoudig gedogen wordt beschouwd. De eigenaar van het heersende erf moet aantonen dat zijn inbreuk op het eigendomsrecht van zijn buur voldoende groot is om niet langer als een eenvoudig gedogen te kunnen worden beschouwd.

D. Verjaringstermijn

De verkrijgende verjaring begint te lopen op het ogenblik van de inbezitneming van de erfdienstbaarheid van overgang. De verjaringstermijn begint te lopen op de dag na de verkrijging van het (deugdelijke) bezit. Of nog, ze vangt aan zodra de bezeten erfdienstbaarheid zichtbaar is of wordt.

In de praktijk is de verkrijgende verjaring van erfdienstbaarheden van overgang pas beginnen te lopen op 1 september 2021 (datum van inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht), omdat erfdienstbaarheden die niet zowel zichtbaar als voortdurend waren, naar het oude recht niet voor verkrijgende verjaring in aanmerking kwamen.
De verjaringstermijnen bedraagt tien jaar ofwel dertig jaar. Om te bepalen wat de duur van de verjaringstermijn is, is afhankelijk of de bezitter te goeder trouw dan wel ter kwader trouw is.

Wanneer de bezitter te goeder trouw is op het ogenblik van de inbezitneming, dan geldt de tienjarige termijn, anders geldt de dertigjarige termijn. De goede trouw wordt gedefinieerd als het rechtmatige vertrouwen titularis te zijn van het bezeten recht. De goeder trouw wordt vermoed.

De goeder trouw veronderstelt dat de bezitter niet mag weten noch mag moeten weten dat er elementen zijn die twijfel zaaien over zijn titularisschap. In de praktijk zal dus meestal de dertigjarige termijn van toepassing is.

Men moet dus gedurende een periode van (in beginsel) dertig jaar feitelijk de bevoegdheden die voortvloeien uit een erfdienstbaarheid uitgeoefend hebben, d.w.z. het bezit van die erfdienstbaarheid gehad hebben dat vrij is van bezitsgebreken.

E. Besluit

Sedert 1 september 2021 is er op dit vlak dus een zeer belangrijke wijziging ontstaan.

Wat vroeger totaal niet kon, kan nu wel. Een recht van overgang kan nu dus ontstaan door verkrijgende verjaring. Het is dus opletten geblazen wanneer men voortaan een “doorgang” oogluikend toestaat, hier kunnen op termijn zware gevolgen aan verbonden worden. Een buur die dus bij wijze van vriendendienst een overgang toestaat, riskeert na 30 jaar geconfronteerd te zien met een juridische verankerd recht van overgang.

Bron: Odigo Advocaten

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Verbintenissen & Goederen