Enkele aandachtspunten bij de aankoop van een bedrijfsgebouw (Lemon Consult)

Auteur: Steve Bossuyt (Lemon Consult)

Publicatiedatum: 28/08/2019

Het aankopen van een bedrijfsgebouw is voor een onderneming een belangrijke beleidsbeslissing. Het is dan ook een must om deze investering vooraf aan een grondige analyse te onderwerpen. Er zijn immers tal van mogelijkheden om de investering te structureren, elk met hun voor- en nadelen. De concrete situatie en doelstellingen zullen bepalend zijn voor de wijze waarop de verwerving het best kan gebeuren. Hoe dan ook is het bij de aankoop van een bedrijfsgebouw van belang een langetermijnvisie voor ogen te hebben, met bijzondere aandacht voor de fiscale gevolgen.

Aankoop privé

Vooreerst kan er geopteerd worden om een bedrijfsgebouw privé aan te kopen. Dit betekent dat alle kosten van de investering met privégelden zullen moeten worden bekostigd. Bij een latere verkoop zal de verkoopopbrengst echter in principe onbelast kunnen blijven.

Als de ondernemer zijn beroepsactiviteit onder eenmanszaak uitoefent zullen de kosten alsook de afschrijvingen wel fiscaal aftrekbaar zijn. De meerwaarde bij een latere verkoop zal dan wel belastbaar zijn.

Wanneer de beroepsactiviteit onder een vennootschapsvorm wordt uitgeoefend zal het pand aan de vennootschap verhuurd kunnen worden. Tot een bepaalde hoogte wordt deze huur fiscaal gunstig belast.

Aankoop met vennootschap

Een ondernemer die onder een vennootschapsvorm actief is kan ook opteren om zijn bedrijfsgebouw via de vennootschap aan te kopen. Hierbij heeft de bedrijfsleider de keuze om het onroerend goed met zijn vennootschap in volle eigendom aan te kopen ofwel slechts voor een zakelijk recht.

Mogelijkheid 1: Aankoop in volle eigendom

De aankoop in volle eigendom met de vennootschap biedt als voordeel dat alle kosten zoals onderhoud, herstellingen, onroerende voorheffing, verzekeringen, etc. ten laste zijn van de vennootschap. Ook de volledige financiering van de aankoop zal door de vennootschap gebeuren. Doordat het bedrijfsgebouw (excl. grond) bovendien door de vennootschap in principe afgeschreven wordt zal de belastbare winst van de onderneming kunnen worden gemilderd. Bij een latere verkoop zal de eventuele gerealiseerde meerwaarde wel belast worden in de vennootschapsbelasting waardoor op het moment van verkoop een hoge belastingdruk kan optreden. Indien aan bepaalde voorwaarden voldaan wordt kan de verschuldigde belasting evenwel gespreid worden over meerdere jaren.

Omwille van deze belastingdruk bij verkoop wordt niet zelden geopteerd om met de vennootschap een zakelijk recht aan te kopen. Bij de aankoop van een bedrijfsgebouw kan hierbij in het bijzonder worden gedacht aan een vruchtgebruik, een recht van opstal of een recht van erfpacht.

Mogelijkheid 2: Gesplitste aankoop vruchtgebruik / blote eigendom

Bij een gesplitste aankoop kopen de vennootschap en de bedrijfsleider samen een bedrijfsgebouw aan, waarbij de bedrijfsleider de blote eigendom aankoopt en de vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik verwerft.

Als vruchtgebruiker bezit de vennootschap het gebruiks- en genotsrecht van het pand. Zo heeft deze het recht om het bedrijfsgebouw gedurende de looptijd van het vruchtgebruik te gebruiken voor zijn bedrijfsactiviteit. De kosten verbonden aan het onroerend goed worden gefinancierd door de vruchtgebruiker of de blote eigenaar, al naar gelang de aard van de kosten.

De waarde van het vruchtgebruik zoals bepaald bij de vestiging van het vruchtgebruik wordt afgeschreven over de looptijd van het vruchtgebruik. Hierbij wordt geen opdeling gemaakt tussen de constructiewaarde en de grondwaarde; het volledige vruchtgebruik wordt afgeschreven.

Op het einde van de vruchtgebruikperiode zal het vruchtgebruik van rechtswege uitdoven en ‘aanwassen’ bij de blote eigendom. Door deze aangroei wordt de bedrijfsleider privé volle eigenaar van het onroerend goed. Dit gebeurt in principe zonder enige taxatie.

Net omwille van de voordelen die deze techniek te bieden heeft, hecht de fiscus een groot belang aan een correcte waardering van het vruchtgebruik. Een gesplitste aankoop vereist dan ook een economisch onderbouwde waardering van het tijdelijk vruchtgebruik en een duidelijke verdeelsleutel voor de kosten.

Mogelijkheid 3: Recht van opstal

Het verlenen van een recht van opstal houdt in dat er een opsplitsing wordt gemaakt tussen de grondeigenaar (opstalhouder) en de eigenaar van de opstallen (lees: het bedrijfsgebouw zelf). Deze techniek wordt veelal toegepast wanneer een perceel industriegrond wordt aangekocht waarna vervolgens een bedrijfsgebouw wordt opgetrokken.

De constructieprijs van het bedrijfsgebouw wordt hierbij volledig gedragen door de opstalhouder-vennootschap. De vennootschap kan het bedrijfsgebouw volledig afschrijven over de normale gebruiksduur van het bedrijfsgebouw. De grond wordt aangekocht door de opstalhouder (privépersoon of patrimoniumvennootschap), die na afloop van de opstalperiode eigenaar wordt van de grond én het bedrijfsgebouw. Een recht van opstal kan maximaal toegekend worden voor een periode van maximaal 50 jaar en kent geen minimumduur.

De vraag stelt zich of de opstalgever door het verkrijgen van het bedrijfsgebouw bij afloop van het recht van opstal een voordeel verkrijgt. En zo ja, hoe groot dit voordeel is? Er wordt dan ook best een onderbouwde berekeningsmethode ingeschreven voor de vergoeding die bij het einde van het recht van opstal verschuldigd is aan de opstalgever. Zo niet zal de fiscus pogen de opstalgever te belasten op een zgn. ‘voordeel van alle aard’ of een ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’.

Mogelijkheid 4: Erfpacht

Met een recht van erfpacht verkrijgt de erfpachter tijdelijk het volle genot van een onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort. Zo kan ingeval van een bedrijfsgebouw het recht van erfpacht door de vennootschap worden aangekocht en terwijl de bedrijfsleider privé de zgn. ‘tréfonds’ (het effectieve eigendomsrecht van het onroerend goed) aankoopt.

Een recht van erfpacht wordt gevestigd voor een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar. Door deze lange looptijd is de waarde van de tréfonds bij aanvang vaak zeer beperkt waardoor de investering van de bedrijfsleider miniem is.

Op het einde van het recht van erfpacht zal, net zoals bij een recht van opstal, mogelijks een voordeel optreden voor de erfpachtgever (bedrijfsleider). Ook hier is het dus aangewezen een vergoedingsregeling te voorzien op het einde van het recht van erfpacht teneinde een taxatie als ‘voordeel van alle aard’ of een ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’ te vermijden.

Conclusie

Bij het investeren in een bedrijfsgebouw is er een breed palet aan mogelijkheden waaruit gekozen kan worden. Het werken met een zakelijk recht lijkt diverse voordelen te kunnen bieden maar voorzichtigheid is aangewezen. Naast de geschetste opties zijn er nog andere mogelijkheden, zoals bijvoorbeeld een onroerende leasing. Hoe dan ook moet doordacht te werk worden gegaan en een sterk dossier worden opgebouwd om niet voor fiscale verrassingen komen te staan.

Lees hier het originele artikel