Einde handelshuur restaurant wegens wederopbouw, maar huurder blijft nog tijd in pand. Nieuwe huur? Cass. 26 februari 2026 (Recht op zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, van 17 januari 2024.

De appelrechter stelt vast dat:

• partijen bij overeenkomst van 30 juni 1993 een handelshuur zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, een aanvang nemend op 1 juli 1993;
• de verweerster bij brief van 9 februari 2010 de eiser heeft verzocht om een tweede handelshuurhernieuwing vanaf 1 juli 2011;
• de eiser deze hernieuwing heeft geweigerd bij brief van 11 maart 2010, aangezien hij tot wederopbouw wilde overgaan van het gehuurde pand;
• bij vonnis van 18 maart 2011 werd beslist dat de eiser de hernieuwing geldig heeft geweigerd en de huurovereenkomst geldig heeft opgezegd, zodat deze een einde zou nemen op 30 juni 2011;
  – de verweerster na beëindiging van de overeenkomst echter in het bezit van het verhuurde goed werd gelaten.

Hij oordeelt vervolgens dat:

• in toepassing van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet, een overeenkomst van onbepaalde duur is ontstaan zodat de verweerster, na geldige opzegging ervan door de eiser op 29 januari 2021, op grond van die wetsbepaling het recht heeft om huurhernieuwing te vragen;
• de eiser de door de verweerster op 16 april 2021 gevraagde huurhernieuwing op 6 mei 2021 heeft geweigerd op grond van de onjuiste bewering dat deze hernieuwing niet meer mogelijk was;
• dit geen door artikel 16.I Handelshuurwet bepaalde weigeringsgrond is, zodat de verweerster, krachtens artikel 16.IV Handelshuurwet, aanspraak kan maken op een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur.

Het oordeel van het Hof van Cassatie

Krachtens artikel 13, eerste lid, Handelshuurwet heeft de huurder het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Dit recht is beperkt tot drie hernieuwingen.

Krachtens artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet moet de huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.

Krachtens het derde lid komt, indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen.

Uit voormeld artikel 14, derde lid, Handelshuurwet en de wetsgeschiedenis volgt dat deze wetsbepaling enkel van toepassing is indien de huurder die na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten, van zijn recht op hernieuwing is vervallen, dat wil zeggen dat hij dit recht niet of niet op wettige wijze heeft uitgeoefend, doordat hij helemaal geen, geen regelmatige of geen tijdige aanvraag heeft ingediend conform artikel 14, eerste lid, Handelshuurwet.

In dat geval ontstaat, krachtens artikel 14, derde lid, Handelshuurwet, een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur waarbij, in geval van opzegging door de verhuurder ten minste achttien maanden vooraf, de huurder een nieuwe kans krijgt om dit recht op huurhernieuwing op wettige wijze uit te oefenen.

Voormeld artikel 14, derde lid, Handelshuurwet is dus niet van toepassing indien de huurder zijn recht op hernieuwing wettig heeft uitgeoefend, maar de verhuurder die hernieuwing heeft geweigerd, en de huurder niettemin in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten.

Door aldus toepassing te maken van artikel 14, derde lid, Handelshuurwet, terwijl de na beëindiging van de huurovereenkomst op 30 juni 2011 in het bezit van het verhuurde goed gebleven verweerster niet van het recht op hernieuwing was vervallen doordat zij dit niet of niet wettig zou hebben uitgeoefend, maar de huurhernieuwing haar op geldige wijze werd geweigerd nadat zij dit recht wettig had uitgeoefend, zodat artikel 14, derde lid, Handelshuurwet geen toepassing kon vinden, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.

Lees hier het arrest