Eenzijdige nietigverklaring van een verkoop van onroerend goed: boer pas op uw ganzen (Spartax)

Auteur: Spartax

Een burgerrechtelijke innovatie met een fiscale adder onder het gras

Het Nieuw Burgerlijk Wetboek heeft de voorbije jaren op verschillende vlakken het contractenrecht gemoderniseerd. Eén van de opvallendste nieuwigheden is de mogelijkheid om onder bepaalde omstandigheden de nietigheid van een overeenkomst eenzijdig in te roepen.

Dat klinkt technisch, maar de praktische impact is potentieel aanzienlijk. Zeker bij vastgoedtransacties.

Alleen rijst meteen de vraag: volgt de fiscaliteit die burgerrechtelijke evolutie automatisch mee?

Vlabel werd hierover recent bevraagd in het kader van verkooprechten op vastgoed. Het antwoord blijkt bijzonder relevant voor iedereen die actief is in vastgoedgeschillen of contractuele discussies omtrent koop-verkoopovereenkomsten.

En vooral: het antwoord bevat een belangrijke waarschuwing.

Van rechterlijke controle naar eenzijdige nietigheid

Traditioneel gold een relatief eenvoudig principe.

Wie de nietigheid van een overeenkomst wilde inroepen, had daarvoor in essentie twee pistes:

• ofwel bereikten partijen een minnelijk akkoord;
• ofwel sprak een rechter de nietigheid uit.

Dat systeem bood een grote mate van transparantie en rechtszekerheid. Er was immers steeds een duidelijk objectief aanknopingspunt: een akkoord of een rechterlijke beslissing.

Met artikel 5.59 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek heeft de wetgever echter een nieuwe mogelijkheid geïntroduceerd. In bepaalde omstandigheden kan een partij voortaan zelf de nietigheid van een overeenkomst inroepen via een schriftelijke kennisgeving aan de tegenpartij.

Dat is juridisch een vrij fundamentele evolutie.

De bedoeling daarvan is duidelijk: het contractenrecht efficiënter en minder log maken. Niet elke discussie moet noodzakelijk eerst via een rechtbank passeren.

Burgerrechtelijk opent dat interessante perspectieven.

Fiscaal blijkt de situatie minder evident.

Waarom dit fiscaal relevant is

De Vlaamse regeling inzake verkooprechten is historisch volledig opgebouwd rond die klassieke burgerrechtelijke logica.

De fiscale wetgeving creëerde daarbij eigenlijk geen autonoom systeem, maar bevestigde grotendeels wat burgerrechtelijk reeds mogelijk was.

Wanneer een koop-verkoopovereenkomst retroactief wegviel — bijvoorbeeld door een gerechtelijke vernietiging of een akkoord tussen partijen — kon onder bepaalde voorwaarden ook een fiscale ontheffing of teruggave van verkooprechten worden verkregen.

De fiscaliteit volgde dus het burgerlijk recht.

En precies daar wringt vandaag het schoentje.

Want als het burgerlijk recht plots nieuwe manieren erkent om een overeenkomst te laten verdwijnen, rijst logischerwijze de vraag of die verruiming dan niet automatisch moet doorwerken op fiscaal vlak.

Met andere woorden:

Als een overeenkomst burgerrechtelijk ophoudt te bestaan via een eenzijdige nietigverklaring die niet wordt betwist, waarom zou de fiscus dan blijven doen alsof die overeenkomst nog steeds bestaat?

De vraag aan Vlabel

Die vraag werd recent expliciet voorgelegd aan Vlabel.

Concreet ging het om de hypothese waarbij:

• een onderhandse koop-verkoopovereenkomst van vastgoed werd gesloten;
• één partij vervolgens de nietigheid inroept overeenkomstig artikel 5.59 BW;
• de andere partij die nietigheid niet betwist;
• maar er geen rechterlijke tussenkomst is.

Daarbij werd ook gevraagd of in dat geval:

• een ontheffing van verkooprechten mogelijk blijft;
• eventueel via schuldvergelijking kan gewerkt worden;
• en welke formaliteiten dan precies vereist zijn.

Vlabel trekt de handrem op

Vlabel antwoordde vrij categoriek negatief.

Volgens de administratie blijft het verkooprecht verschuldigd op de oorspronkelijke verkoopovereenkomst.

Een eenzijdige schriftelijke kennisgeving van nietigheid is volgens Vlabel niet tegenstelbaar aan de Vlaamse Belastingdienst.

Met andere woorden: ook al houdt de overeenkomst burgerrechtelijk mogelijk op te bestaan, fiscaal blijft zij voorlopig wel degelijk leven.

Volgens Vlabel kan enkel een definitieve rechterlijke beslissing aanleiding geven tot teruggave van verkooprechten overeenkomstig artikel 3.6.0.0.6 VCF.

De bijkomende vragen omtrent schuldvergelijking en formaliteiten werden daarom zelfs zonder voorwerp verklaard.

Daar valt nochtans iets over te zeggen

Dat standpunt is juridisch niet zonder discussie.

De bestaande fiscale regeling was immers historisch geen afwijking op het burgerlijk recht, maar net een bevestiging daarvan. De Vlaamse Codex Fiscaliteit vertrok jarenlang vanuit de klassieke burgerrechtelijke situatie waarbij nietigheid enkel minnelijk of gerechtelijk kon worden vastgesteld.

Vandaag is dat burgerlijk uitgangspunt veranderd.

Men kan zich dus ernstig de vraag stellen of de fiscale wetgeving dan niet mee moet evolueren, precies omdat zij oorspronkelijk geen autonoom fiscaal regime wou creëren.

Het laatste woord lijkt hierover dan ook nog niet gezegd.

Maar voorlopig is vooral voorzichtigheid aangewezen.

De echte boodschap: onderschat het fiscale risico niet

En precies daar ligt wellicht de belangrijkste praktische les.

Wie vandaag strategisch nadenkt over vastgoedgeschillen, moet beseffen dat een eenzijdige nietigverklaring fiscaal bijzonder gevaarlijk kan zijn.

Zodra een koop-verkoopovereenkomst van vastgoed gesloten is, zijn in principe verkooprechten verschuldigd. In Vlaanderen gaat het daarbij doorgaans over 12% op de verkoopprijs.

Dat zijn bedragen die men niet zomaar naast zich neerlegt.

Wie dus burgerrechtelijk beslist om een verkoop eenzijdig “van tafel te vegen”, loopt volgens het huidige standpunt van Vlabel het risico dat de overeenkomst fiscaal toch blijft bestaan.

En dan ontstaat een potentieel bijzonder pijnlijke situatie:

• burgerrechtelijk meent men dat de overeenkomst verdwenen is;
• maar fiscaal blijven de verkooprechten alsnog verschuldigd.

Dat kan in de praktijk aanleiding geven tot aanzienlijke financiële schade, zeker wanneer partijen te snel aannemen dat de burgerrechtelijke oplossing automatisch fiscaal gevolgd wordt.

De boodschap is daarom eenvoudig:

Wie de nietigheid van een vastgoedverkoop wil inroepen, denkt vandaag best niet alleen burgerrechtelijk — maar ook fiscaal.

Want voor men het weet, blijkt de fiscale staart aanzienlijk duurder dan de hond zelf.

Bron: Spartax