Een verkoop/verhuur van uw parkeerplaats in het appartementsgebouw: is een beperking in de statuten rechtsgeldig? (Forum Advocaten)

Auteurs: Sid Van Wellen en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Zoals u weet legt men in de statuten van het appartementsgebouw, meer specifiek in het reglement van mede-eigendom, de rechten en verplichtingen van de mede-eigenaars vast. Op zich is men ‘vrij’ om in dit reglement specifieke clausules te gaan opnemen waarvan de opsteller meent dat zij nodig zijn om het reilen en zeilen binnen het appartementsgebouw in goede banen te leiden.

Belangrijk om daarbij in het achterhoofd te houden is dat men -zoals ook maar wat logisch is- niet zomaar eender wat in deze clausules kan opnemen. Zo moet men bij het opstellen van het reglement uiteraard rekening houden met o.a. de bepalingen uit de Appartementswet alsook de fundamentele grondrechten en trachten te vermijden dat bepaalde clausules als onrechtmatig worden beschouwd omdat zij ingaan tegen voormelde wetgeving. Indien een clausule onrechtmatig is, zal de rechtbank in het geval dat deze clausule aangevochten zou worden, immers oordelen dat deze niet toegepast kan worden en nietig verklaard moet worden en dat zij dus niet afdwingbaar is.

Een recent voorbeeld maakt dit duidelijk.

Praktijkvoorbeeld

In de statuten was een clausule opgenomen in het reglement van mede-eigendom dat mede-eigenaars hun parkeerplaats binnen het appartementsgebouw enkel mochten verkopen/verhuren aan een andere mede-eigenaar binnen het gebouw.

Omdat de bewuste mede-eigenaar die zijn parkeerplaats wenste te verkopen/verhuren aanvoelde dat er zich hier mogelijk toch een probleem stelde met de rechtsgeldigheid van deze clausule, werd deze clausule ter beoordeling voorgelegd aan de rechtbank van eerste aanleg te Brussel.

Voormelde rechtbank oordeelde middels vonnis van 25.05.2021 -ons insziens terecht- dat een verbod tot verkoop aan personen/vennootschappen die geen mede-eigenaar binnen het gebouw zijn, een te grote inbreuk op het eigendomsrecht betrof (art. 3.50 Burgerlijk Wetboek). Artikel 3.50 Burgerlijk Wetboek stelt immers:

“Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken.

De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.”

Het eigendomsrecht, dat inhoudt dat men vrij kan beschikken over zijn eigendom en dit dus kan verkopen, mag niet al te ernstig beknot worden. Het beschikkingsrecht kan nochtans wel beperkt worden op voorwaarde dat die beperking dan wel beperkt in de tijd is en dat die beperking een rechtmatig belang beoogt.

De rechtbank oordeelde echter dat de eerder vernoemde clausule het vrije verkeer van goederen op zodanige wijze beperkte dat het gerechtvaardigd was om deze clausule te onderwerpen aan de voorwaarden die gelden voor de geldigheid van een beding van onvervreemdbaarheid van zuivere en eenvoudige aard, aangezien het resultaat ervan vergelijkbaar kan zijn met dat van een dergelijk beding. De clausule maakte het volgens de rechtbank de eigenaars van parkeerflats definitief onmogelijk om deze individueel verhandelbare activa aan derden te verkopen, aangezien niet in een termijn was voorzien.

Het is duidelijk dat de bewuste clausule inderdaad niet in een tijdsbeperking voorzag en ook geen rechtmatig belang diende, zodat het beschikkingsrecht dus al te fel uitgehold werd en nietig verklaard moest worden.

Enigszins verrassend oordeelde diezelfde rechtbank wel dat het huurverbod aan niet-mede-eigenaars wel rechtsgeldig in het reglement van mede-eigendom opgenomen kan worden met betrekking tot de verplichting om het goed te laten overeenstemmen met de bestemming van het gebouw. Blijkbaar oordeelde de rechtbank dat er hier dus wel een rechtmatig belang speelt.

Vermoedelijk zal het feit dat het verbod op verhuur aan een niet-mede-eigenaar minder ingrijpend lijkt dan het verbod op verkoop aan een niet-mede-eigenaar, hier in meegespeeld hebben, maar toch doet de beslissing enigszins de wenkbrauwen fronsen.

De motivering die werd aangehaald voor wat het verkoopverbod betreft, zou immers ook opgeworpen kunnen worden voor wat betreft het verhuurverbod, nu het verhuurverbod o.i. in se niet minder invasief is dan het verkoopverbod. Het had logischer geweest om dus geen onderscheid te maken tussen het verkoopverbod en het verhuurverbod, nu in beide gevallen het eigendomsrecht al te sterk beknot wordt en het ‘rechtmatig belang’ dat een verbod moet staven in beide gevallen niet kan overtuigen.

Bron: Forum Advocaten