Denkt u nog wel eens aan uw renovatieplicht? Moet u ook renoveren in uw bestaande woning? (Forum Advocaten)

Auteurs: Annelies Janssen en Frederic Rosiers (Forum Advocaten)

Indien u na 01/01/2023 eigenaar bent geworden van een energieverspillend residentieel gebouw, zal u mogelijks verplicht zijn om binnen een bepaalde periode na overdracht uw woning energetisch te renoveren naar EPC-label D.

Maar wat nu als u al jarenlang eigenaar bent van uw energieverspillende woning? Dient u dan ook te renoveren? De nieuwe energienorm in een notendop.

De renovatieverplichting bij aankoop (overdracht) na 2023

De renovatieverplichting geldt voor eigenaars van energievretende residentiële gebouwen (woongebouwen) met een EPC-label E of F waarvan de overdracht na 1/01/2023 heeft plaatsgevonden.

Het dient niet noodzakelijk over een klassieke verkoop te gaan. Elke overdracht van volle eigendom (dit is vruchtgebruik en naakte eigendom samen) na 1/01/2023 wordt geviseerd.

U bent verplicht om binnen de vijf jaar na ondertekening van de notariële akte (of vanaf het vestigen van het opstalrecht of erfpacht) het nodige te (laten) doen om uw woning met EPC-label E of F energetisch te renoveren. Deze renovatie zal in sommige gevallen zeer grondig dienen te gebeuren, gezien er minstens dient gerenoveerd tot dat EPC-label D behaald wordt.

Binnen de vijf jaar dient u aan de hand van een nieuw energieprestatiecertificaat aan te tonen dat het EPC-label D of beter werd behaald. Recent werd geopperd deze termijn te verlengen naar 6 jaar.

U leest hierover ook in onze eerdere blog “moet ik mijn huis verplicht renoveren”

Welk label moet uw bestaande woning halen?

De nieuwe energienorm voorziet een maximaal EPC-label vanaf 2030.

Ook als u dus reeds eigenaar bent van uw woning (en dus geen nieuwe woning aankoopt waarop een renovatieverplichting rust), dient u rekening te houden met de nieuwe energienorm.

Vanaf 2030 dient uw halfopen of vrijstaande woning minstens label E te halen, vanaf 2035 minstens label D en vanaf 2040 minstens label C.

Beschikt u over een rijhuis of appartement, dan hebt u minder tijd en is de regelgeving strenger. Tegen 2030 moet u dan een label D halen en vanaf 2035 label C.

Dit maximaal EPC-label geldt vanaf 1/01/2030. Voldoet uw woning tegen dan niet, dan zal uw woning daarvoor een “gebrek” krijgen en zal u geen conformiteitsattest krijgen. Bovendien kan u uw woning alsdan ook niet meer verhuren. De gevolgen van het niet behalen van de nieuwe energienorm, zijn dan ook zeer verregaand.

Hoe bewijs ik de renovatie?

Aan het einde van de renovatiewerken, dient u een nieuw EPC-attest te laten opstellen door een erkend energiedeskundige. De energiedeskundige dient het attest vervolgens zelf in, zodat deze terecht komt in de juiste databank (VEKA).

Niet onbelangrijk in dit kader is dat de renovatiewerken dienen gemeld aan het kadaster, gezien het kadastraal inkomen (KI) mogelijks zal worden herberekend met een hogere onroerende voorheffing tot gevolg.

Financiële steun

De Vlaamse overheid biedt financiële steun om de renovatiekosten te dekken. Zo bestaat er een VerbouwPremie, een VerbouwLening, een EPC-labelpremie, een verlaagd BTW-tarief en een renovatiekrediet.

Op die manier wordt gepoogd om de beoogde renovaties betaalbaar te maken.

Tip: via Premiezoeker.be krijgt u het meest volledige overzicht (federaal, Vlaams, provincie, gemeente) van de mogelijke premies die u kunt krijgen voor de renovatiewerken die u wenst uit te voeren.

Sanctieregeling

Indien u niet voldoet aan uw renovatieverplichting, dan kan een administratieve geldboete worden opgelegd. Tot eind 2023 was een boete van maar liefst 200.000 EUR mogelijk. Sedert eind 2023 heeft men deze administratieve geldboete voor residentiële woningen herleid naar 5.000 EUR.

Tevens zal er dan een nieuwe termijn worden opgelegd waarbinnen minstens het EPC-label dient te worden behaald. De renovatieverplichting kan aldus niet “afgekocht” worden door het betalen van een administratieve geldboete.

In Brussel riskeert men bij schending van de renovatieplicht zelfs een geldboete van 200.000 EUR én een gevangenisstraf van 2 jaar (!) omdat men van oordeel is dat er alsdan een milieumisdrijf wordt begaan.

U kan de door de overheid opgelegde verplichting tot renovatie tevens niet omzeilen door uw woning binnen de vijf jaar na verwerving ervan, opnieuw over te dragen aan een nieuwe eigenaar. Deze laatste zal dan immers binnen de resterende termijn dienen te voldoen aan de opgelegde eisen waaraan u diende te voldoen. De nieuwe eigenaar neemt de verplichtingen dienaangaande over.

Vastgoedmakelaars: opgelet!

U hebt als vastgoedmakelaar een advies- en informatieverplichting. Als vastgoedmakelaar dient u alle relevante informatie aangaande de te koop gestelde woning kenbaar te maken aan de potentiële koper.

De vastgoedmakelaar dient in de publiciteit reeds (evenals in de navolgende onderhandse verkoopovereenkomst) duidelijk kenbaar te maken aan de potentiële koper dat de desbetreffende renovatieplicht van toepassing is op de te koop gestelde woning.

Doet u dit niet, dan riskeert u contractueel aansprakelijk te worden gesteld door de verkoper als zijnde uw opdrachtgever, gezien u de makelaarsopdracht niet naar behoren hebt uitgevoerd.

Bovendien kan u tevens buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld door de koper gezien de koper een beslissing heeft genomen op basis van de door de vastgoedmakelaar verstrekte verkeerde of onvolledige informatie. Dit kan een burgerrechtelijke fout uitmaken die in oorzakelijk verband staat met de door de koper geleden schade. De koper zal namelijk kosten dienen te maken om aan zijn verplichting te voldoen, terwijl hij deze kosten niet had voorzien omdat hij niet op de hoogte was van de verplichting om de woning te renoveren.

Bron: Forum Advocaten