De Vlaamse leegstandsheffing: een vaak onderschat risico voor vastgoedontwikkelaars (Desdalex)

Auteur: Desdalex

De toepassing van de Vlaamse leegstandsheffing roept in de praktijk vragen op bij grootschalige vastgoedprojecten. Een illustratief voorbeeld is de herontwikkeling van de Boerentoren, die sinds de verwerving door Katoen Natie in 2021 grondig wordt gerenoveerd met het oog op een nieuwe invulling.

Ondanks de snelle opstart van de werken na de eigendomsoverdracht, ontving Katoen Natie eind 2023 reeds een eerste aanslagbiljet inzake leegstand. De langdurige buitengebruikstelling van de Boerentoren leidt inmiddels tot aanzienlijke leegstandsheffingen die oplopen tot aanslagbiljetten van meer dan 4,5 miljoen euro per jaar, met een totale belastingdruk die richting tientallen miljoenen euro’s evolueert.

Op het eerste gezicht lijkt dit moeilijk te verzoenen met het doel van de regelgeving, die net gericht is op het tegengaan van leegstand en verkrotting. In wat volgt wordt het toepasselijk wettelijk kader kort uiteengezet, met bijzondere aandacht voor de regels die gelden voor bedrijfsgebouwen en de impact op grootschalige projecten.

1. Juridisch kader

De leegstandsheffing kadert in het Vlaamse beleid om langdurige leegstand en verkrotting van gebouwen tegen te gaan en eigenaars aan te sporen tot een effectief gebruik van hun onroerend goed. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de leegstandsheffingen op woningen en bedrijfsruimten.

De leegstandsheffing voor bedrijfsruimten vindt haar oorsprong in het decreet van 19 april 1995 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van bedrijfsruimten.

Onder “bedrijfsruimte” wordt het geheel van percelen van minstens 500 m² verstaan waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt en die als één geheel toebehoren aan dezelfde eigenaar.

https://www.gva.be/regio/antwerpen/regio-antwerpen/antwerpen/leegstand-boerentoren-zadelt-katoen-natie-op-met-40-miljoen-euro-belasting-we-staan-met-de-rug-tegen-de-muur/151058727.html

Een bedrijfsruimte wordt als “leegstaand” beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen niet effectief wordt benut. De opname gebeurt in de Vlaamse inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten. De regelgeving maakt daarbij geen onderscheid naar de oorzaak van de leegstand. Ook gebouwen die het voorwerp uitmaken van ingrijpende renovatie- of herontwikkelingswerken vallen dus onder het toepassingsgebied.

2. Heffing en rol van de gemeenten

Deze belasting wordt in Vlaanderen gekoppeld aan het geïndexeerd kadastraal inkomen van het gebouw en kan, afhankelijk van de gemeentelijke regelgeving, aanzienlijk worden verhoogd door middel van opcentiemen.

Zo bedroeg voor de Boerentoren het geïndexeerd kadastraal inkomen in 2023 ongeveer 1,97 miljoen euro, wat resulteerde in een basisheffing van om en bij de 1,5 miljoen euro. In de Stad Antwerpen wordt dit bedrag verhoogd met 200 opcentiemen wat neerkomt op een verdrievoudiging van de basisheffing. Hierdoor liep de totale jaarlijkse leegstandsheffing op tot meer dan 4,5 miljoen euro.

3. Schrapping, opschorting van betaling en procedure

Zodra een bedrijfsruimte is opgenomen in de inventaris, blijft deze in principe belastbaar zolang de leegstand voortduurt. Schrapping is slechts mogelijk wanneer het gebouw opnieuw voor meer dan 50% in gebruik wordt genomen, wat in de praktijk vaak pas in een laat stadium van een project het geval is. Daarbij is van belang dat het bedrijfsgebouw opnieuw wordt gebruikt overeenkomstig de wettelijk toegestane benutting, zijnde de bestemming zoals vastgelegd in de laatst verleende omgevingsvergunning van het onroerend goed.

De regelgeving inzake de leegstandsheffing voor bedrijfsruimtes voorziet wel in een tijdelijke opschorting van betaling van de heffing gedurende twee jaar vanaf de overdracht aan de nieuwe eigenaar. Tijdens de opschortingsperiode worden wel nog aanslagbiljetten verstuurd, maar de betaling wordt tijdelijk uitgesteld. Die opschorting betekent echter geenszins een vrijstelling: enkel wanneer de bedrijfsruimte vóór het einde van de termijn uit de inventaris wordt geschrapt, worden de opgeschorte heffingen definitief kwijtgescholden. Gebeurt dat niet, dan wordt de verleende opschortingstermijn als niet bestaande beschouwd en blijven de heffingen ook voor de eerste twee jaren verschuldigd. Dit bedrag wordt tevens nog vermeerderd met intresten, aangerekend vanaf het ogenblik waarop de heffingen oorspronkelijk betaalbaar waren.

Artikel 2 Decreet 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, B.S. 13 september 1995.

In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van de bezwaar- en beroepsprocedures tegen zowel de opname in de inventaris als tegen de aanslagbiljetten, waarvan ook Katoen Natie reeds gebruik maakte. Deze procedures hebben een schorsende werking, waardoor de invordering van de heffing tijdelijk wordt uitgesteld. Hoewel de intresten gedurende die periode verder blijven lopen, biedt dit eigenaars wel bijkomende tijd om de leegstand te beëindigen, de opname in de inventaris aan te vechten en tegelijk liquiditeiten beschikbaar te houden voor financiering van de renovatie- en herontwikkelingsprojecten. De heffingen blijven evenwel alsnog verschuldigd indien de leegstand niet tijdig werd beëindigd.

4. Conclusie

De Vlaamse leegstandsheffing voor bedrijfsruimten kan in de praktijk een bijzonder zware financiële impact hebben op grootschalige vastgoedprojecten. De situatie van de Boerentoren illustreert hoe eigenaars en ontwikkelaars tijdens langdurige werken geconfronteerd kunnen worden met enorm hoge jaarlijkse heffingen, ook wanneer volop actief wordt gewerkt aan de renovatie en aanzienlijke investeringen worden gedaan voor de vernieuwing van het onroerend goed.

In de regelgeving rond leegstandsheffingen wordt een groot onderscheid gemaakt tussen woningen en bedrijfsruimten. Zo bestaan voor woningen verschillende vrijstellingen en uitzonderingsregimes, bijvoorbeeld wanneer renovatiewerken worden uitgevoerd of bij sociale herbestemmingen. Voor bedrijfsruimten ontbreekt een vergelijkbaar kader, waardoor ook gebouwen die tijdelijk buiten gebruik zijn wegens omvangrijke renovatiewerken onder het heffingsregime blijven vallen.

Dit kan in de praktijk een rem zetten op investeringen. De aanzienlijke heffingen en de daarmee gepaard gaande financiële druk kunnen immers investeerders afschrikken of grootschalige projecten vertragen waardoor gebouwen juist langer leeg komen te staan. In die zin dreigt de regeling in bepaalde gevallen het omgekeerde effect te hebben van wat ze beoogt: niet minder, maar net meer langdurige leegstand of verwaarlozing.

Bron: Desdalex