De verhuur van studentenkoten wordt in het Vlaamse Gewest vanaf 1 januari 2019 strikter geregeld (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Advocatenbureau Van Cauter

Publicatiedatum: augustus 2018

Er is een wetswijziging in de maak die de verhuur van studentenkoten vanaf 1 januari 2019 in het Vlaamse Gewest strikter zal regelen. In deze bijdrage worden enkele opvallende nieuwigheden van deze nieuwe regeling opgelijst.

Huidige situatie. Studenten die heden te dage een huurovereenkomst voor een kot in het Vlaamse Gewest wensen af te sluiten, zijn onderworpen aan de algemene bepalingen betreffende de huur van onroerende goederen in het Burgerlijk Wetboek[1]. Het Burgerlijk Wetboek bevat geen specifieke bepalingen omtrent de verhuur van studentenkoten[2].

Nieuwe situatie. Sluit men voor een kot, gelegen in het Vlaamse Gewest, vanaf 1 januari 2019 een huurovereenkomst af dan zal deze overeenkomst worden beheerst door het Vlaamse Woninghuurdecreet[3]. De bepalingen i.v.m. de huurovereenkomst voor de huisvesting van studenten behoren tot titel 3 van dit decreet.

Enkele opvallende nieuwigheden. In het Woninghuurdecreet zijn enkele opvallende nieuwigheden te noteren. Deze houden verband met i) het verbod op stilzwijgende verlenging van de overeenkomst; ii) de huurwaarborg; iii) de onderhouds- en herstellingsverplichting van de partijen bij de overeenkomst en iv) de mogelijkheden in hoofde van de student om de huurovereenkomst te beëindigen.

Het verbod op stilzwijgende verlenging. De huidige regeling verbiedt noch de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging, noch de mogelijkheid van stilzwijgende wederverhuring van de huurovereenkomst[4]. Het Vlaamse Woninghuurdecreet daarentegen stelt een uitdrukkelijk verbod op stilzwijgende verlenging in[5]. De huurovereenkomst eindigt derhalve na verloop van de in de overeenkomst vermelde duur en moet niet uitdrukkelijk worden opgezegd door de verhuurder of door de student. Indien de partijen de huurrelatie na afloop van de huurovereenkomst willen verderzetten, zullen zij een nieuwe huurovereenkomst moeten sluiten.

De huurwaarborg. In de huidige regeling is de huurwaarborg vrij overeen te komen tussen partijen. Overeenkomstig het Woninghuurdecreet mag de huurwaarborg voortaan slechts maximaal 2 maanden huur bedragen en mag de huurwaarborg bovendien slechts maximaal 2 maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst worden verstrekt. De huurwaarborg kan de vorm aannemen van een geldsom of van een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de student.

De onderhouds- en herstellingsverplichting van verhuurder en student. Momenteel moet de verhuurder gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder[6]. De huurherstellingen ten laste van de huurder worden opgesomd in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel is evenwel gedateerd en in de praktijk is het een moeilijke oefening om uit te maken welke partij voor welke herstelling noodzakelijk is. Teneinde deze onduidelijkheid en bijhorende conflicten tussen verhuurder en student te vermijden, i) verduidelijkt het Woninghuurdecreet de verplichtingen van de student op dit vlak[7] en ii) zal door de Vlaamse Regering een lijst met kleine herstellingen ten laste van de student specifiek voor studentenhuisvesting worden opgesteld.

De beëindiging van de huurovereenkomst. Vermits een huurovereenkomst voor een kot doorgaans voor een bepaalde tijd wordt aangegaan, eindigt de huurovereenkomst voor studenten doorgaans door het verstrijken van de voorziene duur. Wordt geen opzeggingsmogelijkheid voor de student voorzien, dan is de student m.a.w. in beginsel gebonden aan de huur voor de gehele huurtermijn[8]. Het Vlaamse Woninghuurdecreet voorziet drie opzeggingsgronden die specifiek zijn ingeschreven voor de studentenhuur. Meer bepaald kan de student onder de nieuwe regeling de overeenkomst opzeggen in de volgende gevallen[9]:

• Voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst[10];
• Bij de beëindiging van de studie op voorlegging van een bewijsstuk van de onderwijsinstelling;
• Bij overlijden van één van de ouders of een ander persoon die instaat voor het onderhoud van de student op voorlegging van een bewijsstuk;

In het eerste geval is evenwel een opzeggingsvergoeding verschuldigd van twee maanden huur als de huurovereenkomst wordt beëindigd minder dan twee maanden voor de inwerkingtreding van de overeenkomst. In de twee andere gevallen bedraagt de opzeggingstermijn twee maanden[11].

Lees hier het originele artikel

[1] Zie artikelen 1714 t.e.m. 1762bis van het Burgerlijk Wetboek.

[2] Alleen art. 1714bis van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een huurovereenkomst bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten schriftelijk moet opgesteld worden.

[3] Artikelen 80 en 81 van het Ontwerp van decreet houdende bepalingen betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, Parl. St. Vl. P. 2017-2018, nr. 1612, nr.1, www.vlaamsparlement.be/parlementaire-documenten (hierna ‘het Ontwerp’). Het Ontwerp werd ingediend in het Vlaams Parlement op 4 juni 2018 en is thans in behandeling in de Parlementaire Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen. M.a.w. schriftelijke huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 blijven onderworpen aan het bestaande regime.

[4] De oorspronkelijke huurovereenkomst kan aan de huurder of aan de verhuurder een keuzerecht geven om de overeenkomst al dan niet te verlengen. Bij verlenging (i.i.t. wederverhuring) blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst bestaan en ontstaat geen nieuwe huurovereenkomst (M. DAMBRE, B. HUBEAU, S. STIJNS, Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge die Keure, 2015, 682, randnr. 69).

[5] Stilzwijgende wederverhuring waarbij een nieuwe huurovereenkomst tot stand na het verstrijken van de initiële huurduur, wordt daarentegen m.i. niet door het Vlaamse Woninghuurdecreet verboden.

[6] Arikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek.

[7] De student zal voortaan uitdrukkelijk moeten instaan voor kleine herstellingen. Dit zijn geringe en dagdagelijkse herstellingen. Daarnaast verduidelijkt het decreet dat de student ook zal moeten instaan voor de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of in strijd met een gebruik als een goede huisvader. Indien de student tekort schiet in zijn meldingsplicht met betrekking tot de herstellingen die in beginsel voor de verhuurder zijn, zal de student hiervoor moeten instaan, tenzij hij kan aantonen dat de verhuurder zelfs zonder (tijdige) melding kennis had van de vereiste herstellingen (artikelen 25 en 26 juncto art. 59 van het Ontwerp).

[8] Zie in dezelfde zin https://kot.gent.be/node/155.

[9] Artikel 6 § 1 van het Ontwerp.

[10]Deze opzeggingsmogelijkheid zal ongetwijfeld tot gevolg hebben dat verhuurders zullen worden geconfronteerd met ‘shoppende’ studenten die meerdere huurovereenkomsten afsluiten (in de maanden februari – april) om uiteindelijk de beste huurovereenkomst over te houden. Verwachting is dat in de maanden mei en juni, ingevolge deze nieuwe opzeggingsmogelijkheid, opnieuw heel wat koten op de huurmarkt zullen komen nadat deze eerder waren verhuurd.

[11] Met dank aan mevr. D. Meneceur (student Ugent en zomerstagiair in het kantoor) voor de voorbereiding van de tekst.