De vastgoedmakelaar en zijn informatieplicht (Eska Law)

Auteur: Eska Law

Het nieuwe boek 5 van het verbintenissenrecht behelst enkele principes waaraan de vastgoedmakelaar zich dient te houden bij het uitoefenen van zijn beroepsactiviteiten. Het principe van de informatieplicht is hierbij een zeer belangrijke verplichting van de vastgoedmakelaar.

Dit wordt geïllustreerd aan de hand van een voorbeeld. Een potentiële koper doet een bod op een appartement. De potentiële koper deelt het bod vervolgens mee aan de vastgoedmakelaar op 20/04/2023 en deelt tevens mee dat het bod 10 dagen geldig is. Dit bod zal aldus volgens de voorwaarden van de potentiële koper geldig zijn tot 30/04/2023. De vastgoedmakelaar brengt daarna het bod over aan de verkoper. Op 28/04/2023 stelt de verkoper zich formeel akkoord met het bod en bezorgt dit dezelfde dag nog aan de vastgoedmakelaar. Door omstandigheden lukt het de vastgoedmakelaar pas om op 01/05/2023 het bod ter kennis te brengen van de potentiële koper. Hierop ontvangt de vastgoedmakelaar een e-mail waarin de potentiële koper stelt een ander bod te hebben gedaan met name op een loft en niet meer geïnteresseerd is.

In deze situatie is er geen sprake van een fout in hoofde van de potentiële koper, maar wel van een fout in hoofde van de vastgoedmakelaar. Art. 5.21 BW stelt namelijk dat een contract maar tot stand komt op het ogenblik en de plaats waar de aanvaarding de aanbieder bereikt. Dit artikel moet in samenhang met art. 1.5, lid 2 BW gelezen worden dat bepaald hoe deze aanvaarding de aanbieder moet bereiken. Dit gebeurt namelijk wanneer de bestemmeling ervan kennisneemt of er redelijkerwijze kennis van had kunnen nemen. Gelet op het feit dat deze ook binnen de termijn van 10 dagen moet gebeuren, betekend dit dus dat een kennisname van een aanvaarding van het bod buiten deze termijn dus geen rechtsgeldige overeenkomst te weeg zal brengen.

Terugkoppelend naar ons voorbeeld betekend dit aldus dat de aanvaarding uiterlijk op 30/04/2023 aan de verkoper ter kennis moest gebracht worden. Dat de verkoper pas op 01/05/2023 van de aanvaarding kennis kon nemen en dat de tijdspanne van 10 dagen overschreden werd, heeft als gevolg dat het aanbod niet meer geldig was.

Hoe pak je dit vervolgens aan als verkoper, aangezien je een bod bent misgelopen? Aangezien de vastgoedmakelaar laattijdig actie ondernam, kan de verkoper een aansprakelijkheidsvordering tegen hem instellen. Het is daarom van groot belang dat de vastgoedmakelaar waakzaam is voor het naleven van zijn verplichtingen. En al zeker de nodige aandachtigheid aan de dag legt bij het ontvangen van een bod en het doorgeven ervan aan de verkoper. Dit om een potentiële overeenkomst niet mis te lopen op basis van een nalatigheid.

Bron: Eska Law