Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024

Vastgoedtransacties
door én met administratieve overheden:
overheidsopdracht of uitgesloten vastgoeddienst?

Dhr. Constant De Koninck (Rekenhof)

Webinar op donderdag 13 juni 2024

Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

> Bekijk al onze opleidingen

De realisatie van de bouwshift: een stap dichter (PwC Legal)

Bouw & Vastgoed | 15 september 2023

Auteurs: Els Empereur, Olivier Drooghmans en Jeroen Debaecke (PwC Legal)

De Vlaamse bouwshift is ontworpen als een antwoord op de groeiende uitdagingen van stedelijke expansie en verlies van open ruimte. In Vlaanderen bedraagt het dagelijkse bijkomend ruimtebelsag immers gemiddeld 5 ha. Met het oog op een meer efficiënt gebruik van land en terugdringen van bijkomend ruimtebeslag, heeft de Vlaamse overheid zich ten doel gesteld om tegen 2040 geen extra open ruimte meer in te nemen.

Op 24 mei 2023 werd een belangrijke stap gezet in de realisatie van voormelde doelstelling aangezien het Vlaams Parlement twee van de belangrijkste decreten die uitvoering moeten geven aan de bouwshift, goedkeurde. Enerzijds betreft dit het Instrumentendecreet, anderzijds het Decreet Woonreservegebieden. Het Instrumentendecreet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 3 juli 2023 en zal getrapt in werking treden. Het Decreet Woonreservegebieden werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 27 juni 2023 en zal in werking treden op 7 juli 2023.

De belangrijkste nieuwigheden van het Instrumentendecreet en het Decreet Woonreservegebieden op een rij

De twee goedgekeurde decreten beloven een belangrijke impact te hebben op vastgoedprojecten en brengen een aantal ingrijpende wijzigingen met zich mee binnen het omgevingsrecht. Hieronder zullen de krachtlijnen van de nieuwe decreten worden uiteengezet.

Instrumentendecreet

Het Instrumentendecreet beoogt het samenbrengen en afstemmen van een aantal realisatiegerichte en grondgebonden instrumenten uit verschillende regelgevingen (Omgevingsvergunningsdecreet, Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, Landinrichtingsdecreet, Grond- en Pandendecreet, etc) ter realisatie van de doelstelling van de bouwshift.

De belangrijkste aspecten van het decreet betreffen:

A. De harmonisering van compenserende vergoedingen en koopplichten

Wanneer eigenaars of gebruikers van een perceel geconfronteerd worden met gebruiksbeperkingen ten gevolge van een beleidsinitiatief van de overheid (bv. een bestemmingswijziging naar natuurgebied, een actieve inschakeling als overstromingsgebied, etc), werd in diverse regelgevingen in een compenserende vergoeding voorzien. Het gaat enerzijds om een eigenaarsvergoeding (éénmalige vergoeding die de overheid uitbetaalt aan de eigenaar voor kapitaalschade) en anderzijds om een gebruikersvergoeding (éénmalige vergoeding die de overheid uitbetaalt aan de gebruiker voor inkomstenverlies).

In totaal zijn acht vergoedingen aan eigenaars of gebruikers waarbij zowel de procedure voor de aanvraag, de toekenning als de berekening voor de hoogte van de vergoeding zijn geharmoniseerd:

De planschadevergoeding zoals voorzien in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (waarover hieronder meer);
De kapitaalschadevergoeding voor bepaalde bestemmingswijzigingen van agrarische gebieden of landbouwgronden, zoals voorzien in het Grond- en Pandendecreet.
De kapitaalschadevergoeding voor bepaalde opgelegde beschermingsvoorschriften van agrarische gebieden of landbouwgronden, zoals voorzien in het Grond- en Pandendecreet;
De gebruikersvergoeding voor bestemmingswijzigingen of het opleggen van erfdienstbaarheden zoals voorzien in het Decreet van 27 maart 2009 voor agrarische gebieden en landbouwgronden;
Vergoeding voor de uitvoering van een natuurinrichtingsproject zoals voorzien in het Natuurdecreet;
Vergoeding ingevolge actieve inschakeling in de waterbeheersing zoals voorzien in het Decreet Integraal Waterbeleid;
Vergoeding van het waardeverlies ingevolge waterkeringswerken zoals voorzien in het Decreet betreffende de waterkeringen;
vergoeding voor waardeverlies van gronden ingevolge landinrichtingsprojecten of een ander project, plan of programma met betrekking tot de planning, de inrichting of het beheer van een bepaalde gebieden zoals voorzien in het Decreet betreffende de landinrichting.

Een eigenaarsvergoeding ontstaat bij het in werking treden van bindende stedenbouwkundige voorschriften van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg en van beschermingsmaatregelen. Een eigenaarsvergoeding voor andere gebruiksbeperkingen ontstaat het recht op een eigenaarsvergoeding op het moment dat de gebruiksbeperking effectief ingaat op het perceel in kwestie. Een gebruikersvergoeding ontstaat alleszins pas van zodra de gebruiksbeperking effectief ingaat op het perceel in kwestie.

Voorts worden ook nog zeven koopplichten inhoudelijk en procedureel geharmoniseerd. Onder bepaalde omstandigheden kan een eigenaar van een perceel de overheid verplichten om zijn goed aan te kopen. De Vlaamse Grondenbank is verantwoordelijk voor het administratieve beheer en de procedure.

B. Verhoging van de planbatenheffing en planschadevergoeding

De verhoging van de planbatenheffing respectievelijk de planschadevergoeding is ongetwijfeld de meest ingrijpende wijziging van het decreet. Een recht op planschadevergoeding, dan wel de verplichting tot het betalen van een planbatenheffing ontstaat van zodra een ruimtelijk plan een perceel met harde bestemming (wonen, bedrijvigheid, …) omvormt naar een perceel met zachte bestemming (bos, groen, landbouw,…), resp. een perceel met zachte bestemming omvormt naar een perceel met harde bestemming. Hierdoor nemen de ontwikkelingsmogelijkheden op een perceel resp. toe.

De waardevermindering van het perceel wordt gecompenseerd door de betaling van een planschadevergoeding door de plannende overheid aan de getroffene, de waardevermeerdering van het perceel wordt gecompenseerd door de betaling van een planbatenheffing door de getroffene aan de plannende overheid.

Het principe van de planschadevergoeding of planbatenheffing is niet nieuw, maar met het decreet worden de spelregels ingrijpend gewijzigd.

Zo wordt voor de planbatenheffing niet langer voorzien in negen progressieve tarieven. Voor de berekening van de planbatenheffing wordt het bedrag van de meerwaarde van een perceel verdeeld in twee schijven:

1° eerste schijf: meerwaarde lager dan of gelijk aan 250.000 euro: belast tegen 25 procent;
2° tweede schijf: meerwaarde hoger dan 250.000 euro: belast tegen 50 procent

Daarenboven zal de heffing niet langer worden berekend op basis van de decretaal vastgelegde bedragen, maar zal de landcommissie een berekening van de meerwaarde per project doorvoeren.

Voor de planschadevergoeding zullen de ontstaanscriteria, nu opgenomen in artikel 2.6.1, §3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, zoals de ligging aan een voldoende uitgeruste weg, niet langer dienen te worden vervuld.

Evenmin zal nog een weigering van vergunning of negatief stedenbouwkundig attest vereist zijn om het recht op planschadevergoeding te doen ontstaan. Het recht op planschadevergoeding zal onmiddellijk ontstaan bij de inwerkingtreding van het plan dat de bestemmingswijziging doorvoert.

Nog zal de vergoeding dienen te worden aangevraagd via een administratieve procedure in plaats van een procedure voor de rechtbanken.

Tot slot wordt met het decreet de planschadevergoeding opgetrokken van 80 procent van de geïndexeerde aankoopwaarde naar 100 % van de venale waarde, hetzij de volledige marktwaarde. Belangrijke nuance, de schatting van de venale waarde zal gebeuren door de landcommissie die hierbij rekening zal houden met dertien objectieve factoren zoals oppervlakte, ligging, cultuurwaarde, verwervingswaarde, technische bebouwbaarheid, …

C. Aanpassing stedenbouwkundige lasten

Stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgelegd door de vergunningverlenende overheid bij de toekenning van een omgevingsvergunning en strekken tot compensatie van het voordeel dat verkregen wordt door de omgevingsvergunning. Een in de praktijk veel voorkomend voorbeeld betreft de aanleg van wegenis die daarna ten kosteloze titel dient te worden overgedragen aan de vergunningverlenende overheid.

In de huidige regeling kunnen stedenbouwkundige lasten enkel worden opgelegd in gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen. Met het Instrumentendecreet zal het voortaan mogelijk zijn om ook in gewestelijke en provinciale stedenbouwkundige verordeningen lasten op algemene wijze op te leggen.

Eveneens bepaalt het Instrumentendecreet voortaan uitdrukkelijk dat financiële lasten kunnen worden verbonden aan de verlening van een vergunning, doch op voorwaarde dat deze worden geregeld in een voorafgaandelijke stedenbouwkundige verordening.

Voor deze financiële lasten wordt met het Instrumentendecreet de nabijheidsvoorwaarde (waarbij er een zekere band moet zijn tussen de last en het vergunde project) verlaten. Wel dient de last nog steeds te worden bestemd voor het ruimtelijk beleid. De nabijheidsvoorwaarde voor lasten in natura blijft behouden.

Tot slot koppelt het Instrumentendecreet de niet-uitvoering van een last niet langer aan een bestuursdwang, maar aan het verval van de vergunning en dient bij een last in natura een financiële waarborg ter waarde van de stedenbouwkundige last te worden verleend vóór aanvang van de werken.

D. Invoering van een billijke schadevergoeding

Het Instrumentendecreet voegt een nieuw instrument toe, met name de billijke schadevergoeding.

Deze schadevergoeding wordt uitbetaald als een omgevingsvergunning onuitvoerbaar wordt ten gevolge een overheidsmaatregel, zoals vb. een beschermingsbesluit onroerend erfgoed of beschermingsvoorschriften inzake Natura 2000-gebieden.

Het Instrumentendecreet koppelt daarenboven strikte voorwaarden aan de uitbetaling van de vergoeding. Zo dient het te gaan om rechtmatig, niet vervallen omgevingsvergunningen die onuitvoerbaar worden en tot een bouwverbod leiden, waarbij de overheidsmaatregel dient te zijn genomen:

binnen de vijf jaar na het verlenen van de vergunning voor omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen;
binnen de tien jaar na het verlenen van de vergunning voor omgevingsvergunning voor het verkavelen zonder wegenaanleg;
binnen de vijftien jaar na het verlenen van de vergunning voor omgevingsvergunning voor het verkavelen met wegenaanleg;

Tot slot dient de schadevergoeding steeds in redelijke verhouding te staan tot de oorzaak, de overheidsmaatregel en het gevolg, en de schade ten gevolge van het bouwverbod.

E. Inwerkingtreding

Voor de inwerkingtreding van de meeste wijzigingen en nieuwigheden die het Instrumentendecreet doorvoert dient de Vlaamse Regering nog een uitvoeringsbesluit op te maken. Hierdoor is het nog wachten voor een effectieve datum van inwerkingtreding. Voor de wijzigingen inzake de stedenbouwkundige lasten werd wel reeds bepaald dat deze in werking treden op 1 januari 2024.

Decreet Woonreservegebieden

De regeling om de woonreservegebieden, waarvan de woonuitbreidingsgebieden de bekendste zijn, nog aan te snijden wordt met dit decreet grondig gewijzigd.

Vlaanderen telt zo’n 12.000 ha aan niet-ontwikkelde of slechts gedeeltelijk ontwikkelde gebieden die op het gewestplan zijn aangeduid als woonuitbreidingsgebied. Op basis van de huidige regelgeving, kunnen voor die gebieden rechtstreeks vergunningen bekomen worden voor groepswoningbouwprojecten. Ook kan via de Deputatie een principieel akkoord bekomen worden op basis waarvan een omgevingsvergunning voor woningbouw of verkavelen van gronden kan worden aangevraagd.

Vanaf inwerkingtreding van het Decreet Woonreservegebieden worden alle woonreservegebieden onder een figuurlijke stolp geplaatst en zullen deze slechts kunnen worden ontwikkeld of verkaveld na het vrijgeven van de gronden door middel van een gemeenteraadsbesluit, het zogenaamde “vrijgavebesluit” of een herbestemming via ruimtelijk uitvoeringsplan. Een rechtstreekse vergunningsaanvraag voor groepswoningbouw of vergunningsaavraag middels een principieel akkoord zal niet langer mogelijk zijn.

Gemeenten kunnen reeds langer ruimtelijke uitvoeringsplannen aanwenden om bepaalde woonreservegbieden te herbestemmen. De herbestemming, of eerder vrijgave, van gebieden middels het gemeenteraadsbesluit is evenwel nieuw.

A. Vrijgave door middel van een vrijgavebesluit

Het zogeheten vrijgavebesluit is een beslissing van de gemeenteraad, waarbij wordt beslist om de woonreservegebieden of een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar deel ervan vrij te geven voor ontwikkeling. Deze beslissing wordt genomen op initiatief van het college van burgemeester en schepenen.

Eigenaars of houder van een zakelijk recht op de gronden in een woonreservegebied kunnen het college van burgemeester en schepenen ook verzoeken om tot zo’n initiatief over te gaan. Ingeval van weigering, kan nog een beroep bij de Raad van State worden aangetekend.

De vrijgave zal worden beoordeeld rekening houdende met de bepalingen van de hogere beleids- en structuurplannen, de principes van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de waterhuishouding en de realisatie van het bindend sociaal objectief.

Het vrijgavebesluit kan dienen als juridische basis voor de verlening van omgevingsvergunningen en bepaalt de voorwaarden voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied (m.i.v. woningtypologie, vermenging van functies, groenvoorzieningen en waterhuishouding). Zij kan eveneens stedenbouwkundige lasten opleggen.

B. Procedure tot het bekomen van een vrijgavebesluit

Voor de vrijgave van het woonreservegebied wordt voorzien in een aparte procedure. Zo zal een openbaar onderzoek van 60 dagen worden georganiseerd en geldt een adviesperiode voor de adviesinstanties van 60 dagen. Het openbaar onderzoek en de adviesperiode kunnen, maar moeten niet, samenlopen. De gemeenteraad beslist vervolgens over de vrijgave van een woonreservegebied binnen een vervaltermijn van negentig dagen na het einde van het openbaar onderzoek of na het einde van de adviesperiode, waarbij gerekend wordt vanaf de meest recente datum.

De Vlaamse Regering beschikt over de mogelijkheid om het vrijgavebesluit onder bepaalde voorwaarden te schorsen en te vernietigen.

Indien het vrijgavebesluit niet wordt geschorst of vernietigd, wordt het gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Vervolgens treedt het in werking 14 dagen na publicatie.

Voor gronden waarvoor op 1 januari 2040 geen gemeenteraadsbesluit of ruimtelijk uitvoeringsplan tot vrijgave van woonreservegebieden is genomen zal de Vlaamse Regering uiterlijk op 31 december 2043 een ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vaststellen waarin het gebied begrepen is.

C. Inwerkingtreding

Het Decreet Woonreservegebieden treedt in werking op 7 juli 2023 en voorziet in twee overgangsbepalingen.

Een eerste overgangsbepaling stelt dat aanvragen tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden of voor stedenbouwkundige handelingen ingediend vóór de inwerkingtreding van dit decreet en die in eerste bestuurlijke aanleg ontvankelijk en volledig zijn bevonden, worden beoordeeld op grond van de oude toepasselijke regels.

Een tweede overgangsbepaling laat toe aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden of voor stedenbouwkundige handelingen in te willigen op grond van een bestaand principieel akkoord, op voorwaarde dat die aanvragen in eerste bestuurlijke aanleg op ontvankelijke en volledige wijze zijn ingediend binnen een jaar na de inwerkingtreding van het Decreet Woonreservegebieden, zijnde dus vóór 7 juli 2024.

Aanvragen voor een principieel akkoord ingediend vóór inwerkingtreding van het Decreet Woonreservegebieden waarover de deputatie op 7 juli 2023 nog geen beslissing heeft genomen, worden van rechtswege geacht te zijn geweigerd.