De partiële splitsing: mogelijke oplossing om uw vastgoed af te splitsen (Deloitte)

Auteur: Xavier Deschilder (Deloitte)

Vastgoed wordt initieel vaak aangekocht via de exploitatievennootschap. Hier bevinden zich immers de meeste liquiditeiten en dit zorgt bovendien voor een eenvoudige (groeps-)structuur. Maar ooit komt een kantelmoment waarbij het afzonderen van het vastgoed een must is. Denk onder meer aan een overname van de exploitatie of een familiale regeling, waarbij deze structuur niet langer optimaal is.

Verkoop

De meest evidente manier om het vastgoed van de exploitatievennootschap af te zonderen is de verkoop ervan. Een verkoop brengt echter wel een aanzienlijke belastingdruk met zich mee. Zo wordt de verkoper in de vennootschapsbelasting belast op de gerealiseerde meerwaarde (25 %) en zal de koper het verkooprecht (Vlaanderen: 12 % – Wallonië en Brussel: 12,5% ) op de koopprijs moeten afdragen. Ook een gedeeltelijke btw-herziening kan aan de orde zijn.

Partiële splitsing

Een partiële splitsing biedt mogelijk een fiscaal interessant alternatief. Hierbij wordt een deel van het vermogen ingebracht in een reeds bestaande of nieuw op te richten vennootschap waarbij de aandeelhouders van de gesplitste vennootschap in dezelfde verhouding aandelen ontvangen van deze al bestaande of nieuw op te richten vennootschap.

Vennootschapsbelasting

Mits naleving van een aantal voorwaarden kan een partiële splitsing belastingvrij gebeuren. Belangrijk is dat de splitsing plaatsvindt op grond van zakelijke overwegingen. Deze mag dus niet als hoofddoel of één van de hoofdoelen belastingfraude of -ontwijking hebben.

Voorbeelden van zakelijke belangen zijn een overname waarbij de overnemer geen interesse heeft in het vastgoed, de intrede van een nieuwe aandeelhouder in de exploitatie, een verhuis naar een nieuwe locatie, een familiale regeling,…

Omtrent het bestaan van zakelijke belangen kan bij de Rulingcommissie een voorafgaandelijk akkoord bekomen worden. Indien het de bedoeling is om na de splitsing de aandelen te verkopen zal de Rulingcommissie bij een positieve beslissing eisen dat (een deel van) de verkoopprijs terug geïnvesteerd wordt.

Registratiebelasting

Naar aanleiding van een partiële splitsing is in beginsel een registratierecht verschuldigd van slechts 50 EUR. Enkel indien ook schulden –zoals een lopende bankfinanciering voor de aankoop van het vastgoed- mee worden afgesplitst, zal het verkooprecht (Vlaanderen: 12 % – Wallonië en Brussel: 12,5% ) verschuldigd zijn maar dan beperkt tot het bedrag van deze schulden.

Btw

Net zoals bij een verkoop zal een deel van de eerder gerecupereerde btw moeten terugbetaald worden indien de afsplitsing gebeurt binnen de btw-herzieningsperiode. Deze bedraagt 15 jaar in geval van nieuwbouw en 5 jaar voor verbouwings-, verfraaiings- en inrichtingswerken.

Conclusie

Grijp het momentum aan om samen met ons de haalbaarheid van een partiële splitsing te analyseren. Vermits de procedure voor een partiële splitsing de nodige tijd in beslag neemt -niet in het minst wanneer een voorafgaand akkoord van de Rulingcommissie wenselijk is- start u hier best tijdig mee.

Bron: Deloitte